不動産投資とサブリースについて

この図はﾌｨｯｼｬｰ・ﾊﾄﾞｿﾝ・ｳｨﾙｿﾝﾓﾄﾞﾙの「不動産市場の均衡」を表しております。

簡単に説明しますと短期的に見た場合には賃貸市場の需要が増えると家賃が上がる、そうするとキャップレートが下がり価格が上がります。そこに長期的側面では建築コストは着工数が増えると上がり、新築が増え供給が増えると需要が吸収され家賃が下がり均衡調整されるということを図解してます。

実はそれらは当たり前のようですが、、このように図にすることで理解が深まるように感じます。

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さてお題目の「サブリース」について考えてみます。

「サブリース」とは家賃保証してもらうという考え方は、そもそも考え方的には不適切でありサブリースする会社に一括で全部屋を借りてもらうということであて、、相手側はあくまで賃借人です。そこに総家賃の１０～１５％の手数料を支払って物件管理もついでにやってもらうということとなります。

つまり賃貸経営代行をしてもらうということでしょうか。

大前提としてサブリースは貸せるエリアだからこそ行うべき管理手法です。ここを勘違いされていらっしゃる方も多いかもしれませんが、、なぜなら貸せない空室リスクの大きいエリアで普通のサブリース会社は一括借り上げをしません。

理由は簡単で空室リスクが高く運営が困難だからです。

（建築やその他利害関係をを目的とした特殊なサブリースとは少し考えが異なります）

ではなぜ貸せるエリアでやる必要があるかというと、、仮に空室リスクが高いエリアでサブリースを行うと２年毎の賃料見直し下落率が高く安定収入が期待できなくなる反面、入居率が高いエリアで有れば賃料下落も低く安定します。

ではさらになぜ貸せるエリアなのに、、わざわざサブリースをするメリットがあるのか？？入居者は一生住むわけでないので当然ながら入れ替えがあれば空室が出ますので新たな入居者募集が必要となります。

単身者が住むような１Ｒ物件であれば２年後の更新はするものの３年後に転勤や結婚等で引っ越すケースは多々あります。

そこでサブリースのメリットが出てきます。

その１．入居者入替え時の広告料や客付手数料は不要。

→仮に４月に空室になると繁忙期も終わっていて下手をすると８月盆明けまで決まらないこともあります。その間の約５カ月間の空室に加え、、広告料１カ月分、客付手数料1カ月分を合計すると７か月分です。結構な損失です。

その２．入居者入替え時のクロス張替等の軽微な費用は不要な場合もある。

逆に、、

デメリット

１．サブリース会社はあくまで賃借人なので正当な理由がない限り中途解約は基本出来ない。

２．オーナーが物件をほったらかしにすることが多くなる（物件に行かなくなる）そうすると陳腐化進み入居率に影響してくるので借り上げ賃料の下落につながることも。

サブリースはオーナー側とサブリース会社側に両方が儲かる、、Win-Winの関係が成功つながるかと存じます。いろいろ賛否ありますが、、サブリースも「使い様」と言ったところでございましょうか。

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