千葉 不動産 コラム －住まい探しのトリビア－

「マンションコミニティの重要性」

マンション建設が始まり半世紀が経過しようとしています。

姉歯問題や阪神淡路大震災など、区分所有建物であるがゆえの問題点も昨今浮き彫りになってきました。

お住まい探しをされている方は耐震強度などの構造は大丈夫？というのが一番気になるところではないでしょうか？

実際のところ、最近では構造はもちろんのこと、専門家の方々の意見としまして、マンションコミニティの重要性を挙げられる方が増えてきております。

それはなぜか？

１、一戸建てと違い、みんなの持ち物である区分所有建物であること。

２、管理組合が組まれ、一人の意見ではどうにもできないこと。

３、年数が経過すると、所有者が入れ替わること。

４、収入や家庭環境がそれぞれ違うこと。

５、管理規約に詳しい住民が管理組合にいないケースが多いいこと。

などが挙げられます。

マンションの生活は共同生活です。

だからこそ、マンションコミニティはこれからの重要なポイントとなってきます。

しかし、全員の方と面識があり、気兼ねなく話せるという人は多くはないのではないのでしょうか？

それこそ、なにもなくずっと生活ができるにこしたことはないのですが、万が一何か協議をしなくてはいけない事態が起こったとき。

一致団結している方が、よりよい方向に進むからです。

昔の日本にあった隣三軒両隣てきな仲間意識があってはじめて、マンション生活を安心して暮らすことができ、予想外はことが起きたとしても、迅速に対処できるのではないかと思います。

そう考えると。暗くなってしまいますが、マンションだからできることもたくさんあります。それこそ防犯面の強化、犯罪を抑制すべくお子様を守る上での集団登校、集団下校。色々な職業が住まれていて、住宅ローンで購入するかたほとんど場合、きちっとした生活を保っている集団であるという証明でもあります。

いち早くマンションコミニティを強く結束させ、自分のマンションを一緒に大事つかっていくという心をもち「一人はみんなのために、みんなは一人のために」が常識になるような管理体制をこれからのマンションでは作っていって欲しいと願います。

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「デザイナーマンションとは？」

1996年頃から注目を集め始めたデザイナーズマンション。

一般的にはおしゃれ、無機質、変わってるなどの表現をよく耳にします。

とある建築家の方にお話を伺ってみるとこの世に同じ場所はひとつもありません。全ての場所がたった一つのものです。その空間をどう表現するか、建築をとうして何を伝えたいか、どんな暮らし方をして欲しいか、何人で住む、どのくらいの世代が入居されるのか、何十年とそこにある存在感をどう表現したいか、自分の考えうる全てを費やし創りこんでいくのがデザイナーズマンションを手掛ける楽しみだそうです。

その結果、私たち目線でみると、とことん好きな方と、そうでない方がはっきりしているのではないかと思います。

一般的なデザイナーズマンションの取り組みについてあげていこうと思います。

１、建築家のこだわりや思いのこもった、美しく暮らせる空間であることに加え、住まいの基本、住みやすさへのこだわりも忘れていません。セキュリティも含め、最新設備が導入されていることが標準となっているケースが多いようです。また、家事や生活の動線、ユニバーサルデザインなど、使いやすさへの配慮も追求しております。

２、建築とは、空間をデザインするものですが、デザインするためには一定以上のボリュームのある空間が必要です。住居でいえば、まず、専有面積が挙げられますが、もちろん単に広ければいいというだけではありません。天井の高さや窓の大きさなど、空間を豊かにする要素はさまざま。専有面積で言えば、一人暮らしでも30㎡ほどは欲しいものですが、そこまでの広さがなくても、他の要素を加えることで、空間は演出できます。また、そこにしかない空間が作りだされていることも大事なポイントです。前出の表参道ヒルズゼルコバテラスのように、その場を生かすデザインは基本中の基本。さらに、高層階ならではの眺望を生かしたビューバスや屋上テラスのような要素も挙げられます。

３、どんなにすばらしいデザインの、ゆったりした部屋でも室内の内装や仕上げが粗悪では、豊かな気持ちにはなれません。ぺらぺらのフローリングや、薄っぺらな音を立てるドアでは落ちつけません。 また、くつろぎの場である、水まわりに上質な素材が使われていることも大事。その意識がシャワーヘッドや蛇口といった細かいものにまで気を使い、美しさと使い勝手が両立できるようなつくりに。

デザイナーズマンションと聞くと、見た目に関心がいきがちですが、それでは住まいの本質を見失います。工芸品や美術品であれば、そこに機能は求められません。飾って美しければ、それでいいのです。しかし、住まいは、その中で営まれる暮らしのためにあるもの。美しいだけではなく、そこに住む人の暮らしをさまざまな面から支えるものでなくてはなりません。本当の意味でのデザイナーズマンションとは、その両立がなされてるようこれからもデザイナーズマンションには美しさ、機能性、暮らしやすさ、さらに経済的な物件の供給を目指して欲しいものです。

□■参考サイト■□

千葉 不動産 コラム －住まい探しのトリビア－

「新築マンション・分譲マンション見学のススメ」

取引主任者として実務を行ってきた経験からのアドバイス

新築マンション・分譲マンションのモデルルームは本当に良くできています。

洗練された空間。デザイン。インテリア。

こんなお部屋に住んでみたい！と思ってしまいます。

購入前にこれだけは確認しましょう。

まずは現地（建設現場）へいくことからがスタートです。

１、新築マンション・分譲マンションのモデルルームと建設現場は離れていることがほとんどです。実際に建設現場から駅まで歩くこと。家族がいる方はなるだけ全員で。その場所の空気、車道の安全性、騒音、などを感じられます。そして、朝、昼、夜と一日で何度も足を運ぶことが重要です。

２、買物、学校、病院、コンビニ、その他家族に必要とされ一度もいったことがないところは必ず足を運びましょう。

３、今の暮らしと、これからの暮らしを検討。今お住まいの間取り図と購入予定の間取り図をまずは比べる。どこがどんな風によくなるのかノートに列記。暮らし方のイメージが出来ます。

４、構造計算書をもらう。または見せてもらう。実際に見ても、英語や数字、計算式ばっかりで専門化しか分からないものなのですが、知っている風でチェック。心配そうにしていたり、計算書を出せなかったりは要注意。営業さん自身が社内の事情や心配ごとがあるのでは？役所にある業者名簿でそれまでの取引を調べてみるのもありです。簡単に閲覧できます。

５、新築マンション・分譲マンションの建設途中であれば周辺をうろうろ。職人さんに缶コーヒーでもおごり、実際の建築の話を聞いてみましょう。

６、新築マンションでは修繕積立金、駐車場代は販売時期と入居後でかわっていくものであると認識しておきましょう。最近では修繕積立金や駐車場代を安くしておいて売りやすくするところもあるようです。実際に住むのは自分たちです。これからの計画をしっかり確認。近くのデータを集めて安すぎない？というのは上がるものと考えておくことです。

ずばっと、担当者に聞くようにしましょう。

７、修繕積立金、駐車場代、管理費を含めた資金計算をしてもらう。マンションに限っては、実力以上の借り入れが出来てしまうので要注意。年収の5倍以内くらに抑えておくことが大切です。

８、新築マンション・分譲マンションのモデルルーム案内等も宅地建物取引主任者にしてもらいましょう。宅地建物取引主任者は説明義務を負います。説明をうけるのは宅建をもっているひとに説明を受けるのがベストです。自分の免許がありますので違う説明はしないものです。勉強もしっかりとしてる人が多く色々な種別の取引をしていれば知識も豊富です。逆に無免許ですと、残念ですが何を説明しても素人の説明で、信憑性にかけます。宅建の主任者は新築マンション・分譲マンションのモデルルームに一人は必ずいるものです。指名すればきちんと説明してくれるはずです。しっかりとした人に説明をしていただきましょう。新築マンションのモデルルームを予約する際に、一言加えておくと準備しておいてくれます。

９、値段が安すぎるのは要注意。現在の供給事情からすると、安く土地を仕入れることはそうそうできません。

特に国有地にはものすごい金額で落札されているところもあるようです。企業努力も当然あると思いますが、他と比べて明らかに安すぎる物件に出会ったら、なんで安いの？を突き詰めて教えてもらいましょう。正統性に欠けるようであれば、実際に仕入れた担当者とつないでもらうようにしましょう。

１０、日当たり具合を実際の現地で確認しましょう。検討予定のお部屋がどの辺に存在するかを確認しましょう。お部屋の陰り具合近隣の建築計画などもしっかりと見比べましょう。

なんだかんだ言っても、気に入る。気に入らない。そして場所が物件購入の優先順位が高くなることと思いますが、後悔しない新築マンション選びのために少しばかり労力をかけてみてもいいと思います。構造に関しては理解が難しく全てを分かろうとしても無理があります。そこで、場所、価格、間取り、はもちろん。会社の取り組みであったり、歴史なども検討材料の上位に組み込ませることが重要に感じます。

参考サイト

千葉 不動産 コラム －住まいのトレビア－

「中古マンションとは？」

中古マンションとは、一度以上使用された経歴のあるマンションのことを言います。

築年数、使用年数、リフォームの有無、建設会社、管理会社、住人など、利用状況は物件によって大きく異なります。

中古マンションを探しているかたの意見を聞くと、大半は「価格の安さ」を上げられています。では実際に安いの？といわれるとそんなこともありません。

中古マンション＝割安というふな考えは絶対ＮＧです。

例えば、新築時に5000万円で購入したマンション。築10年。６０㎡。このような物件があったとします。購入時の住宅ローンがまだ4000万円残っている状態。

さてあなたが売主なら・・・。

今の借り入れ額は返済しておきたいところですよね？

さらに、金融機関でも残債割れと呼び4000万円を消せないのであれば売却をさせてもらえないことがあります。

そんなところに近くで新地マンションが販売され同じ大きさ、新築で3500万円。

それでもなんとか4000万円以上で売るか、売れた金額を残債額の4000万円から差し引いた額を現金で用意しなくてはいけません。

相場と呼ばれるものがありますが、売主の事情にもよるのが中古マンションの特徴でもあります。バブル期のマンション又は築年数の浅い物件にそのような傾向が見受けられるようです。また、なかなか売り出ない人気のある立地であれば、販売物件がないわけですから相場的なものは買いたい方の気持ち次第ってことに。

築年数が古いものは逆に相場とおり、または低価格な物件がたくさんあります。フルリフォームが必要であったり、修繕積立金が急上昇していたり、滞納者が多かったり、大規模修繕間近だったり、30年を超えているものですと最悪、建替えが待ち受けている可能性があします。色々な諸条件がありなかなか売れません。販売してみる→価格の見直し→販売→見直しこれが一般的な中古マンションの販売スケジュールです。

このように、中古マンションは築年数、建設した時期の時代背景、前所有者の事情により物件の価格は変わっていきます。なぜ中古マンションを購入するのか？永住か、後々は住み替えるのか？によっても選ぶ物件は変わってきます。不動産仲介業にお勤めの信頼できる友達や会社に条件伝え、選定していくことが失敗しない選び方と思います。

分からないことはプロに任せる。出来る範囲は自分でなるだけ確認する。

めんどうな作業は多いですが、大きな買物です。中古だからといわずにしっかりと妥協せずに良い物件とめぐり合えることを願っています。

あと、築年数にっよって税制の優遇を受けれる受けれないもありますので、必ずご確認ください。

文献参考サイト

[http://www.suma2.net/]

千葉 不動産 コラム －住まいのトレビア－

「マンションっていつから始まったの？」

最近では、都内＝マンションてな具合になっているように感じる今日このごろ。

マンションってそもそも・・・？

マンションの歴史の話を少ししたいと思います。

日本で最初にマンションと称されるものができたのは大正時代。記憶によるとお茶の水文化アパートだったと思います。この当時は高所得サラリーマンを対象としたアパートだったようです。

英国では本来マンション（mansion）とは大邸宅を意味します。今建っている集合住宅はアパートと呼ぶのが正しいはずがなぜかマンションと称されています。

日本の集合住宅といえば長屋。その長屋の建て替え時期に併せて出現してきたのがアパート（現マンション）です。

最も現在に近い形ででてきたのは、関東大震災後の被災者用住宅で建築された江戸川アパート。東洋一のアパートと称されていたようです。間取りは２ＤＫ。設計コンセプトには食卓分離（食べるところと、くつろぐところを分けること）でした。

個人向けの分譲マンション第一号は昭和３１年「四谷コーポラス」３ＬＤＫで200万円くらいだったそうです。このころからマンションの３ＬＤＫは始まっていたのですね。

その後昭和３７年に区分所有法が生まれ、東京オリンピック後の第一次マンションブーム（ブームといっても年間５０棟程度）へと続くことになります。

おもしろいのが、そのころのテーマはプライバシーの確保。現在のテーマであるコミニティ（近所付き合い）は長屋のころの古き良き時代を思い出し、本来の日本の心を人付き合いの大切さを取り戻そうとしているように感じます。確かに地域コミニティが活発であると、防犯カメラやセキュリティよりも優れた効果を発揮すると言われています。やっぱり日本の心は人にあり！！それまでの集合住宅はすべてアパート。昭和44年にマンションという言葉が登場いたしました。昭和58年には区分所有法大改正が行われ、ほとんどの項目が改正となったようです。長屋からの変貌を遂げ、タワーマンションにまでいきついた現在のマンションたち。マンションが建築されてから半世紀。今までにない様々な問題が出てきています。それに伴い法律も変わっていくことになると思います。どうか住む家族にやさしく。住む＝安全であることを第一に考えて欲しいものです。そんな私もマンション暮らし。どうなることやら・・・・。

これからのマンション購入、売却などに少しでも参考にしていただければと思います。

最近の事情を少しだけ。

１９９４年に始まる新築マンションの都心回帰、湾岸線・首都圏

２０００年以降のトレンドは大規模・高層。販売競争も激化

２００４年、築50年に達するマンションストックの増加。東京が６０％以上を占める

東京オリンピックころの建築されたマンションは築30年で建替え時期。

参考にしたサイト

[http://suma2.net/]