Eittoness
買ってはいけない不動産物件－②
現役不動産営業マンからのレクチャー⬇︎
続きです
建物はいずれ使えなくなる
その際に再建築ができなければ、
その土地の活用方法が限りなく厳しいものとなります。
買ってはいけない不動産物件について
２、再建築が不可能な土地
当然ながら活用方法に制限が掛かる土地は
相場と比べて大幅に安くなります
実は、実家は再建築が不可能な立地でした
建て替えるには
お隣の土地を買う必要がありました
でもお隣さんは
ご高齢でしたがとっても健康的
自立心旺盛の女性だったので
土地を離れる様子は微塵も感じなかったのです
なので
うちの実家を負の財産と呼んでいました
なので売れた時には奇跡が起きた！
と大喜びしました
再建築素不可能な土地とは
建築基準法において
「幅員４．０ｍ以上の建築基準法上の道路に２ｍ以上接道していること」
が再建築条件です
と言われても
イメージが持てませんよね
実はこれがなかなかに難しい。
多分、昔はそんな法律はなかったでしょう
だから私の実家だって
建て替えができたのです
時代と共に法律や条例は変わっていくし
今まで普通に建築出来ていたものが
ある日突然建築出来なくなる
なんてことは普通に起こりうる
再建築できない条件
１. ４３条２項２号（４３条但し書き）通路に接道している
２. 他人地を利用して建築確認を受けている
３. ７０平米以下の用途地域が低層地域もの
４. ４０平米以下の土地
５. 擁壁（ようへき）がある
６. 建築基準法上の道路に２ｍ以上接道していない
ちょっと専門的で
素人には理解しにくいですが
通路のような道に接している物件は
セットバックして土地を後退させる必要があり
そうすると
家を建てられる敷地の確保ができない場合がある
以上の条件だと
再建築時に多大な労力や費用が必要になってきます
銀行から融資が受けられなかったり
満足な家が建てられなかったり
そもそも再建築が出来ないものもある
不動産投資をしたいのであれば
可能な限りリスクヘッジを行うべし
まずは再建築物件かどうかを見極める
おおーっ安い！と思っても
いったんは深呼吸して
本当に大丈夫なのか？疑問を持つこと
誰かに大丈夫だと
言われたからと鵜呑みにせず
その理由をしっかりと自分で確認する
自分の目でしっかり見極めることでしょう
私も、物件の話が来たときに
速攻で現物を見にいってきました
素人がプロになるのは無理
子どもの受験
親の介護
起業
株式投資
不動産投資
なんでもそうですが
我流で上手くいくことってないと思います
私は介護をプロに相談して
一気に肩の荷が下りて
ケアマネさんが女神様のように見えました
餅は餅屋です
不動産を購入するに際し
基本的に不動産の知識というものを
一般人は持ち合わせていない。
どれだけ勉強をしても、
やっぱり不動産会社以上の
知識力を蓄えるのは困難です
だから
私が信条にしているのは
何をするにも
その道のプロであり
「真に信頼出来る営業マン」
といかにして出会うかだと思う
何を買うかではなくて
誰から買うかです
営業マンも
ご飯を食べていかなきゃならない
会社から課された
ノルマを達成するために
必死な人もいるでしょう
銀行でススメられた
外貨預金を買ってはいけない
なんてことを
聞いたことはないですか？
日本における
不動産に関する裁判はとてつもなく多い
それだけに不動産は怖いものであって
リスクが付きまとうものです
市場の掘り出し物件はない
市場に売りに出された物件を
最初に見ることができるのは
不動産会社です
これ！儲かると
思う物件は自分たちで買います
いわば
最初に美味しい思いをするのは
不動産会社
その残りを一般人が買うのです
お金持ちにしか
お金が儲かる話はこないのです
だからこそ
不動産投資においては
人を見る目も同様に大切だと思っています
不動産営業マンの
ここだけの話は面白いものでした！
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