社長の『お金』と『人』へのストレスを軽減させ、
『納得できる意思決定』をサポートする
金沢の 企業未来デザイナー 小林弘昌です。
日経新聞によると、
２０１６年のアパート融資が、
１２兆円超と、
バブル期を超え、
過去最高を記録しました。
その背景は以下の通りである。
２０１５年の税制改正で、
相続税の基礎控除額の縮小に伴い、
同じ財産を持っていても、
相続税の負担が増えることになりました。
財産の評価額を下げると、相続税が下がる。
なので、
借入金によりアパートを建てる方が増えたという。
確かに、アパート建設を行っている私のクライアントは、
半端なく儲かっています。
桁違いです。
相続税対策でアパートを建てることに、
盲点が３つあると、私は考えます。
１つ目
『本当に相続税が下がるのか？』
住宅地では首都圏でも、
土地の評価額が下がるのは満室状態で２割程度。
空き室があると、その分の評価は下がりません。
建物部分の評価は、ある程度下がりますが、
・・・・・価値そのものが下がりますからね。
２つ目
『常に 満室状態を保つ 経営手腕を お持ちですか？』
アパートが飽和状態の中、
更に次々と、新しいアパートがこれから建設されます。
しかも、アパート経営は、
20～30年後まで続くんです。
その状況の中で、家賃を下げずに、
あなたのアパートが選ばれ続けることはできるでしょうか。
まさか、家賃保証 を信用していませんよね。
家賃保証なんて、嘘とはいいませんが、
工事受注を取るための単なる餌です！
契約書をしっかり見ましょうね。
トラブルが沢山発生しているでしょ。
３つ目
アパートの改修、更には撤去までを見込んで、
キャッシュフロー計画を立てていますか？
大手のアパート建設業者のキャッシュフロー計画を見ると、
とても好条件になっています。
撤去費用を入れている計画は見たことありません。
改修費用もバカになりません！
一方、銀行側はといえば、
アパート経営が上手くいかなくても、
銀行は、そんなに痛くはありません。
アパートとその土地を担保に入れてますからね。
アパートの所有者が返済できなくなったら、
アパートを土地ごと売っちゃえばいいだけ。
でも、今後は、審査の方針を変えるでしょうね。
単に、銀行が貸してくれるからと言って、
アパート経営をしちゃいけません。
土地を所有している方が、
アパートを建てれば全てOK、
なんてことはありえません。
アパ―ト建設は、
数千万円を投資して行なう経営なんです。
単に相続対策だからといって、
私達は、安易にクライアントには勧めていません。
経営者なら、顧客は誰なのか、
どんな商品やサービスを提供するのかを、
真剣に考えるはずです。
他人任せの 「 家賃保証 」 なんて当てにせず、
主導権を持って、アパート経営をして欲しい。
私達は、そう考えます。
主導権を持って経営するには、
自分の事業を進める上での盲点に気付かないといけません。
盲点だから、一人では気付きにくいもの。
あなたの事業の盲点は、何ですか？
一緒に探しましょう(^_-)-☆
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