『オモロー不動産』ブログ -11ページ目

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お台場、東京湾大華火祭

本日、東京湾岸花火（正式名称：東京湾大華火祭）です。

夕方にお台場を見ていると、すでにものすごい人手。（お台場のマンションより）

海岸沿いはすでにイモ洗い状態。

　
コンビニも恐ろしい人手・・・。レジ待ちは、店内をぐるりと回って長蛇の列。

海岸をパノラマ風に。

いやぁ、とにかくすごい人手でした。東京湾岸花火はあと一時間後です・・・//

　　　　
実際のオモローな物件はこちら

湘南オモロー物件

ワタクシ、実家が江ノ島方面です。

せっかくの夏なので、海で遊ぶついでに久しぶりに実家へ里帰りしてみました。

海も一応は行ったものの、やはり地元物件も気になります。江ノ電沿線ゾーン（江ノ島・鎌倉）は、物件取得コストに比して賃料もそれなりに取れているような印象です。海好きやサーファーさんらのニーズで賃貸アパートもそれなりに埋まっていて、湘南はアパート経営に向いているんじゃないかしら・・・と踏んでいます。

まだ調査・裏ドリ前ですが、一応そんな仮説のもとに、せっかくですのでオモロー物件をいくつか掘り出して現地視察に行って参りました。（「海」＜「物件」ですね。まさに職業病。）

で、とりあえず掘り出したいくつか。

①江ノ島駅の龍口寺の山の裏手の高台物件。借地権ですが60坪クラスが\600万也。

江ノ島駅までは9分/海まで10分（実際はもう少しありそうな気がしますが）ということで、景色もよければアパートとしてもいいかしら？？

②こちらは腰越3丁目。道路も狭く、少々ごちゃごちゃしたエリアですが、坪単価は安し。

③こちら、稲村ガ崎2丁目。駅徒歩6分の高台で、景観もいいそうです。

④同じく、稲村ガ崎の4丁目。高台エリアですが、面積も広くお値段安し、、、ですが、利用有効面積は半分以下。きっと、思いっきり傾斜地なんでしょう・・・。（しかし、有効面積においての坪単価で見ても安い）

他にもお手頃プライスの訳アリそう（笑）な物件はいくつもありますが、とりあえず①と④の現地調査へ赴くことに・・・。

【腰越の借地物件①】

（図面はメイン画像を参照）

まずは、こんな場所に立地しています。
　
左：腰越は、江ノ電江ノ島駅から5分～10分圏内のエリアです。

右：江ノ島駅そばの龍口寺（小高い山がまるまるお寺です）の裏手というか山の上というか、そんな場所に立地。地図内の赤いルートにて、江ノ島・腰越駅から上っていきます。途中、お墓が道沿いにあるのが懸念点。また、地図で見ると湘南モノレールの目白山に程近いのですが、道路が通じておらず、アクセスは出来ません。

さて、地図を片手に現地調査。

　
こんな路地を通っていくようです。狭いですが、風情があって期待出来そう！？

（途中、かな～り細くなるのですが、それでも地元の方は車で通行しているようです。）

　
道中、こんな古民家やお屋敷風もあり。鳥居があったりと、ムーディーです。

・・・と思ったのですが、途中で道が一本違うことに気づく。モノレールの目白山駅へ向かう道でした。（＞＜

引き返して、一本平行道へ向かいます。

むむむ・・・

　
左：なんと路地の入り口からしてすでにお寺の私道のようです。
右：天気も悪かったのですが、鬱蒼とした道を進みます。

完全にお寺です。日蓮宗のお寺さんのようですね。

　
さらに進むと懸念していた墓地が・・・。路地の両脇はすっかりお墓です。ワタクシはお寺好きなのであまり気にならないほうですが、しかし、夜は暗くて怖いだろうなぁ・・・。

お墓ゾーンを抜けると、住宅が広がります。恐らく、この辺り一帯がお寺の借地なのではないかなぁと想像します。（都内でも台東区などはお寺が多いですが、お寺の借地物件がけっこうあります。）

　
小路の突き当たりに求めていた物件が。

土地は約60坪（借地）。建物は、昭和44年築、4Kの約36坪。（果たして使えるか！？）

　
左：家の裏手は崖です。さすが、傾斜地物件。奥には別のお宅が・・・。

右：そのお宅へと通じる通路。かなり緑豊かな私道ですね・・・。

　
景色はそれなりに。裏手のフェンス越しの一枚（左）。

・・・というような物件でした。

現調した限りでは、サーファーさんに向けたアパート・・・は難しいかな？（笑）

続いて④の稲村ガ崎へ足を伸ばす。

【稲村ガ崎4丁目土地④】

傾斜地で195坪の土地が￥1980万。有効土地面積は84坪程度のようですが、それでも土地代という意味ではお得ですね。ということで出撃。

しかし、残念ながら、夕方の海岸線が渋滞で、到着した頃にはすでに日が暮れてしまいました。また、予想していたとおりですが、現地までの道幅は細く、今回はちょいと大きめな車でしたので途中で断念。雨も降っていたので、なんとくムードだけ確認して引き返すことに。

　
こんな感じ（といっても分かりにくいですが）、細い坂道を登っていきます。

・・・ということで、今回は思いつきでいくつか現地調査で回って見ましたが、湘南方面の方が、まだまだお得なオモロー物件がゴロゴロしている印象でした。根強い人気エリアで、賃貸ニーズはそれなりでしょうから、格安な「訳アリ」物件を押さえてうまく再生・投資物件にすれば、先々もオイシイ気配濃厚です。

個人的にターゲットエリアとして調査進めようかなと思うのでした。//

　　　　
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[メモ] 海の家ビジネス

「海の家」を開いたら面白そうだな～と、昔、渋谷でラウンジカフェを経営しているときに思ったものでした。以下記事は、海の家の仕組みだそうです。

記事では単体での経営の話しが中心ですが、江ノ島や鎌倉などの人気エリアでは、企業協賛がつくとまたぐっとオイシイ状況もあるようです。広告業界の友人筋の話しでは、一社独占協賛でひと夏ウン千万（中ほど）なんてケースも・・・。（もちろん、どの海岸か、場所、規模やクライアントさん（の懐具合？）で変わってくると思います。）「永代権利」を買った方が安いんでは、、、なんて感もありましたが、記事中にあるように、不明朗な権利でもあるので、クライアント企業(又は大手の広告代理店）が買って保有する、、、という考え方は難しいのですかね？

人気エリアでは、最近では広告効果なども（一応）科学的に考察して一定の広告協賛プランなどに整備してきているのかもしれませんが（参考：由比ガ浜「海の家・「組合長の夏ブログ」）、基本的にはまだまだ曖昧な交渉の世界ではないかな思います。

ちなみに、軽くググってみましたが、海の家の広告協賛などをオーガナイズするような会社も見当たらず。そんな専門的な「海の家専門の広告代理店」を作ったら、ニーズありそうですね。各地の海岸の集客他の広告効果をまとめて、メニューを整備してプランをまとめ、実施・レポートなど丸ごと請け負います、と。大手代理店にはありがたい存在になりそうな・・・。

ある意味、上記の由比ガ浜の管理組合さんのように、きちんとした組合さんがその役割を担っているのかもしれませんが、大規模の各海岸の情報を取りまとめて、実施面でもサポートしてくれるような存在がいたら、かなりありがたいんじゃないかしら・・・。

また、昔のワタクシのように、積極的に海の家をやりたりぞ！という人、権利を購入（レンタル）する必要があるわけですが、そんな物件情報も一般に流通すると面白いですね～。

（※以上、調査や裏ドリしてない、単なる感想の記述ですのでご留意ください。）

【追記0803】

会社にてぐぐっていたら、こんな情報が。

■江ノ島・片瀬海岸西浜の海の家営業権利＝￥3000万

http://www.realinamuraestate.jp/estate.php?n=26

西浜の中ほど、江ノ島水族館前の好立地。155㎡で、売買＝\3000万（永代）、賃貸＝600万/年間だそうな。

ちなみに掲載サイトは、「東京R不動産」さん系列の「稲村ガ崎R不動産」さん。

さすが、面白いネタが集まってますね～。

メモメモ。↓↓↓

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追跡！「海の家」の謎　「ホントに儲かるの？　誰に許可を取ればいいの？」

（日刊サイゾー - 07月29日 08:10）
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「暑くてやってらんねえ～！」なんて言いながらも、夏はやっぱり暑いほうが盛り上がる。猛暑になれば、クーラーやビアガーデンなど季節性の高い商品やサービスが売れ行きを伸ばし、行楽地を目指す観光客も増えて経済効果も期待できるのだ。そして、そんな季節サービスの代表格ともいえるのが、ビーチを彩る海の家。イモ洗い状態の海水浴場はどこもお客でいっぱいだ。ところがこの海の家、実は不可思議なルールに守られているアンタッチャブル存在であることをご存知だろうか？

海の家の営業期間は、海開きの7月1日から8月末までの2カ月間が一般的。といっても、実際は「海の日」の祝日前後（今年は7月18日）からお盆の8月中旬までが勝負。実質1カ月で全体の6～7割を稼ぎ出さなければ儲けがないといわれる厳しい世界だ。毎日晴れてお客が押し寄せればいうことはないが、冷夏で雨が続けば目も当てられない。お天道様のご機嫌に全権を委ねるリスクの大きい商売なのだ。

営業を開始するには当然ながら、保健所を通して食品衛生法に基づく飲食店営業許可が必要となる。しかし、保健所の許可よりもっと重要でかつ面倒なのが「営業権」の存在だ。基本的に海岸は国有地で、管理をするのは国から事務委託を受けている県である（より正確にいえば、県土木部の出先機関である土木事務所など）。従ってビーチで店を開くには土木事務所から海岸の占用許可をもらう必要があるのだが、日本の浜辺は海岸法により私的利用が大幅に制限されているため、ほとんどの自治体では新規の申請に対して許可を出さず、古くからそこで生活をしてきた住民に限定して許可を出しているのが実情である。

たとえば、江ノ島海岸（藤沢海岸、茅ヶ崎海岸、鎌倉海岸などの総称）の場合、海岸の管理は藤沢土木事務所が行なっている。占用許可については、「昔からそこで生業を立ててきた方たちに限定して許可している。今後、新規に許可を出すことはない」というのが基本スタンス。

「海岸法が整備される前の時代から住み続けてきた住民に、突然今日から商売はできませんと切ってしまえば彼らの生活は立ち行かなくなる。そこで、双方が話し合いを続けてきた結果、当該住民が組織する事業組合のみを対象に、経過措置として許可を与えてきたのです」(同土木事務所)

つまり、新参者が参入するには、既得権を持つ組合にお金を払って営業権を借りるしかない。営業権は通常、1年単位で売買され、その価格も地域や海岸の立地条件により大きく異なる。例えば、全国的にも集客数が多い江ノ島エリアの海岸は「人通りの少ない場所では安いところで100万円くらいから」（江ノ島海水浴場営業組合）。「ニューカマーは300万前後の物件を狙うのが現実的」（ある組合員）との声も聞かれた。権利金には通常、建築費などは含まれていないが、中には「建物の建築や撤去、設備費用など全部込みで1000万円。希望者は手ぶらで営業を始められます」（別の組合員）というパッケージ型も。さらには「1シーズンだけでない永代権利が3000万円」(同)という"一生もの"の権利も存在する。いずれにしても高額な権利金が初期投資に必要であるということが前提となる。

他の地域はどうか。海の家を「浜茶屋」と呼んでいる新潟県の鯨波海水浴場は、「日本の渚百選」にも選ばれた北日本を代表する海岸の一つ。ここでは1年単位の売買は通常行なわれず、永代で800万円～1000万円程度が目安（某営業者）という。交渉次第ではさらに下がるという話もあるが、ともあれ江ノ島ほどは集客が見込めない場所で、1000万円規模の投資を何年で償却できるかが鍵だろう。

一方、千葉県九十九里町の片貝海岸のように、経過措置として与えてきた許可を廃止し、不法占用業者の立ち退きを強制代執行したうえで、新規の受け入れを町役場が一括管理している例もある。既得権者がいないから権利金も存在しない。条件として「地元の観光協会に加入して活動実績があるか、または市に住民登録をしてから3年以上経過しているかなど、複数の要件を満たす必要がある」（九十九里町役場）というものの、地域住民として生きる覚悟さえあれば、高額な権利金を払わずとも平等に海の家ビジネスに参戦できるというわけである。

地域によって権利金事情が異なるということは理解できた。それでは実際に、どこかの海岸で300万円の営業権を購入したと仮定し、どの程度儲かるか否かを、あくまで概算であることを前提にシュミレーションしてみたい。

まず入り込み客だが、ひとまず1日平均100人と想定。客単価を2000円とすれば一日の売上げは20万円。月にすれば600万円、2カ月で1200万円の売上げとなる。これが収入の全てだ。

次に支出。飲食店経営の鉄則として、フードコスト（材料費）とレイバーコスト（人件費）とロイヤリティ（フランチャイズ料などの諸権利）の合計（FLO）は売上の60％～65％程度に抑えるのが理想。通常、FLOに店舗費用は含まないが、海の家が2カ月間という超短期決戦であるうえ、権利金も月々の売上げから％で支払うのではなく、前金で一括払いが原則という特殊性から、今回はFLOに店舗費用と権利金を含めて売上げの85％に設定。これによる支出合計は 1020万円だ。これらを全て差し引きすると、ざっくりした概算ながら、1月当りの利益は90万円と出た。

組合と交渉して営業権を購入し、食品衛生法の講習を受けて保健所の許可を取得、さらにメニューやレシピの研究、仕入れ先の選定、店舗設計と業者発注及び完成までの現場監督、そしてバイトの確保。これだけ走りまわった結果、利益が月90万円というのが妥当かどうかは判断が分かれるところ。しかも店舗の建築は遅くとも6月中には着手し、撤去も9月中旬までかかるのが普通だ。準備期間も含めれば実質3カ月か4カ月はかかりっきりになると考えたほうがいい。

しかも、これは比較的好天に恵まれたシーズンと仮定した話。冷夏や台風の当たり年ならこんな計算は一発で吹っ飛ぶ。権利金ももう100万円くらいかかるかもしれないし、逆に安くおさまるかもしれない。お洒落で本格的な料理メニューに挑戦すれば客単価は上がるが、同時に原材料費も嵩む。手のこんだ店舗設計をすれば初期投資も膨らむが、一方で人気を呼んで集客は増加する可能性もある。事実、江ノ島や鎌倉では大手広告代理店が展開する100坪規模の大規模な店舗が複数あり、一部上場企業をスポンサーにつけながら、月に1000万円単位で売り上げる例も珍しくない。従ってこの数字は非常に大まかな概算の域を出ないものであり、あくまで収益構造を知るうえでの目安であることをご確認いただきたい。

ところで、わずか2カ月という期間で営業を終える海の家の経営者たちは、夏以外は何をしているのだろうか。関係者に聞いたところ、「地元で民宿や飲食店を経営している方が多い」（逗子市役所）、「飲食店のオーナーがほとんど」（由比ガ浜の組合員）と、どちらかといえば地元の"同業者"が多い様子。共通しているのは「海の家だけで1年分稼ぐのは無理」という声だった。

しかし、そうなると不思議に思えてくるのは、自治体から経過措置として与えられている占用許可と権利金の存在である。土着民が特例として営業許可を与えられているのは、それをしないと彼らの生活が成り立たなくなるからというのが唯一最大の理由のはず。飲食店を経営しているなら、夏に海の家を開かなくても生活は維持できそうにも思える。ましてや、某海岸で親子代々営業権を受け継いでいるある組合員は、普段は一般企業に勤めているという。彼は「時代の変化で海水浴客も頭打ち。天候のリスクや大手の参入で昔のやり方では儲からない。"本業"も忙しいから永代権利として誰か1000万程度で買い取ってもらえればありがたい」と本音を語ってくれた。

これについて海岸を管理している自治体はどう考えるのか。江ノ島海岸一体を管理している藤沢土木事務所に聞いてみると、「あくまで個別にではなく組合に対して許可を出しているが、組合がそれをどう運営しているかまでは把握していない」とつれない答え。経過措置として与えている権利が数百万単位で売買されていること、"本業"を持つ組合員の中には営業に携わっていない者もいることなど、実情を把握しているかとの質問には、しばし無言の後「県が関知することでは......」と歯切れが悪い。

しかし、権利に金銭的価値が発生する理由は、県が既得権者に独占的に許可を与えているからに他ならない。関知しないで済む話だろうか。「まぁ、新規の許可は出さないので、現営業者が高齢化などで廃業すれば徐々に状況は変わっていくのかと......」（同）と、回答は要領をえない。たとえ新規許可を出さずとも、先の"サラリーマン組合員"のように権利が売買されれば営業権の"株"そのものがなくなるはずもない。権利取得者の正確なリストを作成し、今後一切の権利譲渡・売買を認めない旨のルール作りでもしない限り、営業権の名義変更は自由自在だ。

かくして、既得権を一括管理する組合というエージェントを通し、お上公認の独占営業権は半永久的に売買されることになるのである。

こうした状況について、九十九里町で強制代執行を行なった千葉県土木部は「他の自治体についてコメントはできない」としながら、「千葉県は海岸法に基づき原理原則に従っただけ。特に片貝海岸では、"問題のある業者"が通年居座って生活までしていたという特殊事情もあった」と説明をしてくれた。千葉の全海岸で強制代執行をしたわけではなく、既得権者が独占的に占用を続けている海岸もやはり存在する。また、片貝海岸で県が立替えた億単位の撤去費用もいまだ全額を回収できていないという。財源が県民の血税であることはいうまでもない。

げに恐ろしきは謎多き「海の家」の世界。どうやらそこには、夢とリスクと、閉鎖的な価値観に彩られた日本古来の生活習慣が潜んでいるようだ。

http://www.cyzo.com/2009/07/post_2452.html

　　　　
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[メモ] 収益性のあるエリアは・・・（賢いマンション購入）

ブログが最近滞っております。（マズイ）

さて、情報収集して有意義なサイトその他の情報をメモっておくカテゴリを開始します。

（まさに自分の「メモ」代わりです。）

個人的コーナーということでご容赦ください。

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マンション差益ランキング、１位は外苑前　東京カンテイ、首都圏377駅調査　(2009/7/31)

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不動産調査会社、東京カンテイ（東京・品川）は首都圏377駅を対象に分譲マンションを購入して貸し出し、売却した場合の差益ランキングをまとめた。１位となったのは東京メトロ銀座線の外苑前。上位には都心部の駅が集中しており、2000年代半ば以降の都心での地価上昇を反映した結果となった。

　過去10年間の新築分譲価格の実績や中古物件の流通価格、賃料をもとに、購入した70平方メートルのマンションを10年間貸し出したのちに売り払ったと想定、売買差益と賃料収入を合計した。

　外苑前の場合、新築の分譲価格は8350万円と高めだが、中古マンションの流通価格が１億2000万円と過去10年間の新築価格実績の1.44倍と高く、賃料も月41万円と高水準だった。年利に換算すると10.3％という。

　２位以下も汐留、表参道など港区内の駅が目立ち、いずれも6000万円以上の差益が生じる計算になる。

http://www.nikkei.co.jp/news/retto/20090730c3b3005230.html

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マンション差益ランキング＜2008年版＞

首都圏お買い得駅第1位は「汐留」、最大差益7,796万円/年利19.6％　(2008/07/31)

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「汐留」「麻布十番」「表参道」など、港区の駅がランキング上位の多数を占める

首都圏で1998年～2007年の過去10年間のマンション所有→売却および運用によって「お買い得駅」となる高利潤駅は、ほとんどが都心6区（千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、渋谷区）に位置しており、集計対象となった首都圏733駅のうち、ランキング上位の30駅では少なくとも4,500万円以上の差益が発生する（試算方法は次頁）。「お買い得駅」は、「汐留」「麻布十番」「表参道」など10年間の平均マンションPERおよび資産倍率がともに良好で大きな差益を生み出すケースと、「神谷町」「広尾」「青山一丁目」など特に10年間の平均マンションPERが良好（＝賃料水準が高い）で差益を生み出すケースに大別できる。
首都圏では①賃料水準が高い交通利便性の良いエリアで、②マンションの「資産価値」がほとんど目減りしない都心およびその周辺部に位置していることが結果的に10年間で利潤を得られる「お買い得駅」の条件であるということになる。

詳細は、

http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/56PERPBR-shuto.pdf

　　　　
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