給与、起業と運用 6 ～海外不動産投資のでデメリットから説明します～

海外不動産投資のメリットと

デメリットについて

簡単に書いておきましょう。

まず、デメリットは

情報が少ないことです。

実際に探そうとしても

なかなかいい物件がわかりません。

現地事情も調べなくてはいけませんから

情報のハードルが高いのです。

そこで、ある程度この分野に詳しい

目利きができる日本人か

外国人と繋がることが必要です。

一方で、メリットは

まず、日本よりはるかに高い

リターンです。

でも、それだけでは、

1年でリターンが倍になりうる商品は

いつもあるわけではありませんが

株式、商品など他にも投資対象はあります。

海外不動産投資の最大のメリット。

それは何でしょうか？

給与、起業と運用 5 ～答えはバン○○○○○～の○○カ

豊かさを引き寄せるナビゲーター

安和路です

給与、起業と運用　4 で取り上げた

アジアで一番

不動産投資が熱い場所

それは

バングラデシュの首都

ダッカです。

人口1億6,000万人（08年）のうち

うちダッカ首都圏には1,200万人強（07年）

統計が古いのと、

新興国はの首都の人口は

把握できていな部分も多いので

実際は2,000～3,000万人くらいでしょう。

成長率は6％前後で

農業と繊維輸出がうまくいっています。

これから中産階層が立ち上がって

快適な住空間を求めてゆきます。

そこで、ある部分だけは

旧宗主国英国のような

美しい住空間ができてゆくのです。

旧英国植民地では

シンガポール、クアラルンプール（マレーシア）

ニューデリー（インド）で経験したことです。

いまは、不動産市場には

まだ外人参入のハードルは

高いと思いますが

ここで起業を目指す人が増えているようです。

07年くらいは

シンガポールで同じ現象がみられました。

おかげでそれまで

一泊1万円台で泊まれていた

リッツカールトンやコンラッドといった高級ホテルが

一気に3万円台になって困りました。

では、海外不動産投資が

日本の不動産投資より優れている点は

どんなことだと思われますか？

また、劣っている点は？

給与、起業と運用 4 ～アジアで一番不動産投資が熱い首都～

人生に豊かさを引き寄せるナビゲーター

安和路です。

給与、起業と運用　3 で

不動産投資でキャピタルを狙うなら

国内はもう厳しく

アジア新興国にチャンスあり、と書きました。

国の人口増加と

それを上回る首都への人口流入

都心エリアの住宅開発

中産階層の所得向上などが

キャピタルゲインにつながります。

最近Jetro（日本貿易振興機構）の事務所に

投資相談に単身訪れる日本の若者が増えている

アジア新興国の某首都があります。

いきなりここで起業したい

というのです。

こんな国は他にありません。

狭い国土に人口1億6,000万人

貧困層も多い国ですが

繊維産業で所得が向上しています。

この国の首都では、

1年で地価が2倍以上になって

大もうけした

日本人の猛者がいるようです。

アジアで不動産投資が

もっとも加熱している国

かもしれません。

さて、どこでしょう？

ここまで書いてわかる方は

アジア駐在経験があるか

不動産投資のプロでしょう。

ヒント。

ユニクロが自社縫製を

はじめる国です。

給与、起業と運用 3

前回の記事給与、起業と運用　3 では
表面利回り56％という
極端なケースを取り上げました。

ただ一部屋の家賃を半分の
3万円にしても
平均年収90万円
表面利回り12％

インカムゲイン（この場合家賃収入）のみでの
収益としては
これでも極上の部類でしょう。

ただ、これから、

日本の不動産では

キャピタルゲイン（地価上昇）は

望めません。

なぜなら、人口が減少してゆくからです。

キャピタルゲインを狙うなら

海外不動産投資になります。

それも、先進国は

もう日本と同じ人口現象社会

これからは

アジア新興国の不動産に

目を向けてゆくのが

ひとつの考え方です。

次回、ひとつの例を挙げます。

似顔絵入れました！

豊かさを引き寄せるナビゲーター

安和路です。

関東以西の梅雨が

昨日早々と明けたようで

首都圏は

むちゃくちゃな暑さです。

ちょうど、頼んでいた

似顔絵ができましたので

従来のイラストに代えて

アップしました。

顔が巨大すぎるのが

難点ですが-----。

まあ、こんなヤツです

宜しくお願いします。

給与、起業と運用 2

経済的な自由を得るのに必要な金額が350万円

これを安全資産の運用のみで不労所得化するには

必要な元本が1億7,500万円

必要元本を減らす方法は2つ。

両方とも、資産運用の技術を用います。

市場の「ゆがみ」や「例外」を

見るけるのです。

今日はそのうち1つをご紹介します。

不動産投資を借入で賄う方法です。

仕組みさえ上手くできれば

初年度から年収350万を得られます。

不動産に詳しい知人が

本年5月9日に見つけた案件は

埼玉の中古アパート6部屋で750万円

という案件があったそうです。

それをある仕掛けで

一部屋6万円の家賃をとると

改装費用を除くと

年収432万、表面利回り56％。

元本を全額銀行融資で賄うと

20年固定年利8％

返済は月平均190万円

差し引き240万円の利鞘が入ります。

改装費用がありますから

同様の案件を2件みつけると

改装費用450万円かけても

年収350万円は得られます。

税金は無視していますが

それでも、計算上必要な

元本はわずか1,500万円

これなら手元資金が100％なら

年収約700万円

銀行融資50％なら

年収500万円ちょっと。

物件のメンテナンスや

テナントの管理が必要ですが

これで元本は2000万円も

いらないことになります。

「ある仕掛け」は、ここでは書けませんが

不動産収入を得ている

学校経営者だからわかる

仕掛けです。

私も、この高利回りには

正直驚きました。

給与、起業と運用 1

今日から新シリーズ

給与、起業と運用について

書いてゆきます。　

まず、起業について書こうかとも

思ったのですが

まず、自分の勉強がてら

全体像を書いてみます。

以前の記事「好きなことを仕事にしますか？ 7」

http://ameblo.jp/anwalo/entry-10922658604.html で

純資産1億円を稼ぐには

好きな仕事をした方が

可能性が大きいというお話をしました。

お金を貯める方法は

大まかに言って3つしかありません。

1　給与所得で貯める

2　経営者としての報酬を貯める

3　資産を運用する

1の方、2の方とも、3は併用されると思います

3は不動産など実物資産の運用も含まれます。

その理由は、

3がうまくゆけば

生活費が運用益で賄って

「経済的自由」を獲得できます。

運用益が不労所得化するのです。

家族数や地域によっても違います。
世帯年収350万あれば
「経済的自由」は得られるでしょう。

そのために必要資金（元本）はいくらでしょう。

資産をリスクがない安全資産である国債で運用すると

30年債で甘くみて税引き後の年利2％

すると1億7,500万円。厳しいですね。

もっとも最近の政治家とみていると

30年後この国が安全か

不安になりますが（苦笑）

では、この元本を減らして

同じリターン、年間350万得るには

どうしたらいいか。

単純に言えば

方法は2つあります。

それは次回に。

一つの目安として

人生転落しかねません。

そこをはき違ええると

お金はあくまで手段でしかありません。

じっくり考えてみてください。

みなさん一人ひとりが

金額と

どこまで貯めるかという目標ですが

当たり前の内容ですが

サラリーマンと起業 1 ～サラリーマン平均年収が過去低下基調

人生に豊かさを引き寄せるナビゲーター

安和路です。

豊かさを引き寄せる前提として

まず、日本人の所得の実態を確かめようと

サラリーマンの平均年収の動向を

見てみました。

国際畑の仕事をしていますと

日本のことは疎いので

データ＊のトレンドをみて

愕然としました。

平成9年度の467万円をピークに

最新データの平成21年度の406万円まで

合計13％、下がり続けているのです。

ただ、例外があり

平成年19度に前年比2万円増えています。

この年は日本を含む世界経済が好調で

原油など資源価格が上昇している年でした。

一期に前年比

1990年代と2000年代（平成2～21年度）

を「失われた20年」

と国内外で呼ばれるようになりましたが

サラリーマンの賃金動向はこれを反映しています。

具体的な背景としては

低賃金で抑えられる

アルバイト、派遣労働が広がり

派遣労働が製造業にも拡大されました。

大企業では、中高年の給与抑制に動き

全日空など基本給の引き下げに

踏み切った企業もあります。

さらに、2008年のリーマンショック以降の

急激な景気悪化によって

平成21年（2009年）度に

平均年収が一気に6％低下しました。

これでは、全国の商店街が衰退するのも

道理です。

この間、ネット通販が伸びていますが

この波に乗れなかった個人商店は

厳しい状況に追い込まれているでしょう。

これだけ、「痛めつけられる」と

起業しようという動きが広だろうか

と思いましたが

どうもそうではないのです。

それは次回に。

＊出所　国税庁　民間給与実態統計調査

大使館で味わう豊かさ 9

大使館で味わう豊かさ　8

で、私たちも

似たようになことをしていませんか？

と書きました。

大使館で味わう豊かさ　8

での新興国駐在の文部科学省の方々のように

そもそもの目標設定が

ずれているケースがそうです。

あるいは、最終的な夢や大きな目標がボケて

中間の目標達成で迷走するケースなどです。

文部科学省の方々も

何代もの引き継ぎを経て

仕事が単なるルーティン化してしまった

ケースでもあります。

バリの日本人大富豪の教え　２
でのバリの大富豪の言葉

「金持ちになりたい言うてるうちは
金持ちになんか

なれへんよ」も同じことです。

「億万長者になるには

「人の価値を提供して------」

といった一般論の逆説です。

（「お金の科学」（ジェームズ・スキナー）など）

お金をもうけること

これは豊かさを引き寄せる

中間目標でしかないのです。

大使館で味わう豊かさ 8

かれこれ10年ほど前

「日本で学ぶ留学生を増やす」ことを目的に

ある熱帯の発展途上国に出張したときに

こんなことがありました。

現地駐在の文部科学省関係者お二人にお話を伺うと

日本語検定試験の実施に問題があり

に困っているとのこと。

理由は、検定試験を行う現地の学校では

施設がお粗末で

ヒヤリング試験で使う

スピーカーからの音が均一に出ないと。

それだけ聴けば

ご苦労なことと思いますが

これ、「木を見て森を見ず」なんですね。

私なら、首都にある一流ホテルや

国際会議場を次々と借り切ります。

物価水準が安いですから

費用は日本の公民館を借り切るのに

毛が生えた程度で済みます。

この方々は、試験の本来の目的を忘れています。

検定試験は、日本ファンを増やすため。

なぜ、受験生が日本語を学ぶか？

http://blog.ameba.jp/ucs/entry/srventryinsertinput.do

で書いたように、発展途上国では、

日本の豊かさ触れたいからです。

そして、豊かな暮らしをしたいからです。

それが、その最初の公式な接触機会が

冷房もない現地のボロボロの学校。

それは、受検生が抜け出したい

貧しい日常を象徴する場所です。

そこで日本語検定試験を受けると

夢も希望も砕かれるでしょう。

持たれる印象は「日本は、みみっちい国」

しかも、この国の「日本文化センター」も

「豊かさ」感じることができない

「予算節約」型の施設でした。

このとき、TOEFLなど他の言語の語学検定は

できるだけ冷房の効く場所を会場としていました。

そのときの私の出張の目的で言えば

世界中どこでも、一番成績のよい層は

英語圏への留学に取れてしまうのです。

語学検定受験や留学の目的は

豊かな暮らしを求めているから。

英語圏の方が、その機会が大きいのも事実です。

ならば、せめて「最初の出会い」が肝心

英語、仏語、独語、西（スペイン）語、中国語よりも

せめて、素敵な受検環境を整えてあげればいい。

たとえば、ホテルの会議室で

サーバーでコーヒーを無料にしてもいいでしょう

途上国では大した費用は掛かりません。

たとえ、日本語を使わない仕事に就いたとしても

若いときに味わった

日本の「豊か」なイメージは

記憶に残ります。

そしてこの国の所得が上がった時

観光立国を目指す日本に

来てもらえるようになるのです。

「日本では試験は学校で実施している」

「会場費は抑えて納税者負担を軽く」

そうした目的と理由が

本来の理由と置き換わってしまっています。

それが担当者が交代して

単純に引き継がれてゆく。

このお二人に

「試験をホテルで実施してはどうですか？」

と申し上げたら、お互い目を見合わせて黙ってしまい

それで、面談は終わってしました。

実は、私たち、一人ひとりの人生にも

似たようなことがありませんか？

それは次回に。