保証協会つき融資の実行

先日取引のある信金で保証協会付の融資が実行されました。

この融資枠はとても条件が良いので、これまで何度か申込して審査OKまでいったものの案件自体が無くなるなど縁がない状態が続いてました。

今回、新ビジネスの立上げにおいて投資額は小さいので特に借入は不要だったのですが、実績を作っておくために運転資金名目で申し込んでみることに。

この融資は自治体の金利補助があるので自治体への申込⇒保証協会申込・審査⇒金融機関での金消契約⇒融資実行という流れになります。

当方の自治体では金利の自己負担分はわずか0.4％固定という低さなので使わない手はありません。

返済期間は、設備資金は最大10年、運転資金は最大７年なので不動産投資に使うには短いですが、事業資金としては十分だと思います。

設備資金を調達する時に一番ネックになるのは審査時間で、融資実効までに時間がかかると投資タイミングを逃してしまいます。

新規申込は既存事業も含め一から審査するので何かと時間がかかるのですが、実績があるとスムーズになるので時間のある時に実績を作っておき、いざという時の選択肢をひとつとして使えればと考えています。

それにしても設備資金としての融資はその使途をしっかり確認されるものですが、運転資金は一切使途の確認はないので自由度が高いのがいいですね。

ラブリコ

ラブリコってご存知でしょうか。

２×４材という規格の木材を使って突っ張りだけで壁棚やパーティションを作ってしまう部品です。

以前から知ってはいましたが今回は新規ビジネスの店舗に導入してみました。

この店舗はコンクリート打ちっ放しのためちょっとした物も壁に掛けることができず、さらに吊り天井で高さがないため既製品の導入も難しく、悩んでいた時にラブリコを思い出しました。

この商品、サイズは木材カットで自由にできるため部屋のサイズに合わせることができ、組み立て、設置も簡単でとても使い勝手の良い。

さらにリーズナブル。写真は塗装した木材にしたので１本1300円程度しましたが塗装無しの木材だとホームセンターで500円前後で購入できます。それを数本とラブリコ自体もひとつ６００円程度ですからトータルでも数千円。

壁、天井を傷つけないし、業者に依頼せずにDIYで簡単にできてしまうので賃貸のリフォームにもおススメですよ。

勤めながら学べる事

新ビジネスのほうは計画していたスタッフの採用が終わりひとつ大きなハードルを越えました。

予想はしていましたがこの売り手市場で条件にあった人を採用するのはとても難しく、多くの時間とコストがかかりました。

でもようやくスタートラインに立っただけでこれからが本番。

スタッフを雇用すると就労規則をつくったり労務管理、給与計算、社会保険関係の手続きはすぐに必要になります。

さらに評価基準や昇給、昇格などの次のステップも示していかないとスタッフは不安になるでしょう、すぐに辞められたらたまったものではありません。

そのような事務をしながら店舗作り、集客準備、スタッフトレーニング、競合分析、プライシングなど、やること万歳です。

しかもこの業界、業種は全くのど素人ですから知識もない。わからないことはネットで調べ、経験者に聞き、試してみることの繰り返しです。

でも不思議と切羽詰まった感はなくて、ひとつひとつ新鮮で楽しみながらやっている自分がいるのです。

振返ってみると、サラリーマン時代にやっていたことや、その後の不動産賃貸、コインランドリー経営など全ての経験が役にたっているような気がします。

経験といっても例えば会社や部署、業界のやり方をただ漠然と継続していてはその経験はそこでしか役に立たないでしょう。

常に何のためにこの業務はあるのか、本当にこのやり方が良いのか、他はどうやっているのか、自分が経営者であればどうするか、というような思考でその本質を探り客観的に見ていた気がします。

つまり勤めながらも意識せずに経営を学んでいたのでしょう。

そのせいか自分の言動について、どんだけ上からなんだ、とよく周りから笑われてました。

今はそんな雑音もなく、思う存分やりたい事をやりたいように試せるので楽しくてしょうがない、そんな感覚です。

現在サラリーマンで独立を考えている方は勤めながら学べる事は沢山あるので、是非とも少し意識を変えて客観的に今の仕事を分析してみることをお勧めします。きっと役に立ちますよ。

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事業家

最近は事業に集中しており投資家というより事業家という感じ。

自分は生粋の投資家思考だと思うが事業家の思考にも意識的にスイッチできるようだ。

どちらも利益の最大化を目指している所は同じであるが役割が違う。それぞれ面白さも違う。

投資家はいかに世の中の歪みや今と未来の歪みを見つけるかだが、そこが面白さでもある。しかしそのプロセスはさほど重要ではなく比較的、孤独でストイックな活動でもある。

一方事業家はいかに周りを巻き込み、動かし、目的を達成するかが重要である。これはこれで達成感やそれを分かち合う仲間がいる事は面白さでもある。しかしレバレッジがかけにくい、つまり自分の時間を消費してしまう。いや、正確にはレバレッジをかけるには高度なマネジメント能力が必要である。

自分の中ではどちらに偏るのでなくバランスをとるのが理想で、欲張りかもしれないがどちらの面白さも得られるのは幸せな事だと思う。

投資家、事業家の方はたまに自分の心地良いバランスを考えてみるのもよいのでは。

サラリーマン卒業を考えている方は自分の将来像をより具体的に考えてみると今後の活動がブレ難くなるのでは。

しばらくこんな振り返りの記事になるかもしれません。

1日間違えた

最近新ビジネスの立ち上げで多忙なこともあり、準備していた確定申告を忘れないうちに済ませておこうと税務署へ。

去年は税務署がとても混雑していて、かなり時間がかかった記憶があるので今年も覚悟していました。

特に今年は初めて自分で消費税還付をするのですが、消費税申告に必要な様式に不安があったので相談コーナーに寄ろうと思っていたので尚更時間がかかるだろうと。

ところが、昼頃着いた税務署はガラガラ、相談コーナーも待ち無しで対応してもらえました。

申告受付もほとんど待たずに終わり、その場で納付まで済ませてこれました。

不思議に思いながら帰る途中、ふと確定申告のポスターを見ると１６日開始？今日は１５日、そう１日早く行ってしまったのです。

税務署は開始前でも普通に受付けてくれるのですね、こんなことなら毎年混雑している時期に行かなくても事前に行ったほうが快適です。来年からそうしよう。

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心に刻む

今回は忘れないように思いのまま。

何に幸せを感じるかは人それぞれだけど誰もが共通するのは「健康」。

でも普段健康な時はついつい忘れているもの。

２０代の頃大病した時に、健康は当たり前ではないことを実感し、健康ほど幸せなことはない、と心底思った。

それからは健康で生きていること自体に感謝し、そしていつ健康を害し、いつ死んでもおかしくない、と考えるようにもなった。

だからこそ、毎日後悔しない生き方をすることを意識し、極力ネガティブな感情（不安、憂鬱、怒り、憎しみ、妬みなど）なんか持っている時間はない、と考えるようにした。

でもやっぱり長く健康な状態でいるとその気持ちが薄れていることに気がついた。

最近家族の突然の病気、入院の中で改めてこの気持ちを思い出している。

自分は生かされているんだ、

今日が人生最後の日だとしたら、私は今日する予定のことをしたいと思うだろうか（ジョブズ）

今一度、心に刻んでおこう。

物件の探し方

昨年から新規ビジネスのテナントを探しが難航していましたが、ようやく見つかり契約まで辿り着きました。

今回の物件探しでは初心に返るというか改めて感じたこともあるのでシェアしたいと思います。

探すときの条件としてエリア、賃料、広さ、駅距離が主な要素になりますが、全てを満たすものは簡単には見つかりません。

今回のビジネスを考えると優先すべきはエリアと駅距離なので、駅を絞り徒歩３分以内でしらみつぶしに事務所利用できるかどうか確認していきました。

ポータルから不動産屋にアクセスし掲載物件以外にも探してもらいますが、これを繰り返すと当然レインズ物件は重複してきます。

それでもまずはより多くの不動産屋に網をはることは確率的に意味があるはずです。また不動産屋と言っても様々で地場の老舗、大手チェーン、新興独立系、個人小規模、格安系、管理会社、貸主直募など、それぞれ特徴があるので付き合い方を合わせていくと確率は上がってきます。

ここからが物件探しでする上で大切な２つの要素です。

①相手にとって有益な客であることを認識させる

　そのためにも「早期に」「確実に」成約する客であることを会話に盛り込んでいくのです。ここは大きく盛っていいと思います。

②定期的に問い合わせる

　これはとても効果的です。よくあるのが最初のアタックで「お探しのような物件が出たら連絡しますね」と言って別れた後、ほぼ連絡なんてきませんよね。そんな対応していたら仕事にならないですから当然です。でも定期的に連絡すると相手の意識の中で変化がおきてきます。

今回も一度内見でお会いした業者さんに1ヶ月後連絡した際、物件は無かったのですが話が出来るオーナーに直談判して物件を掘り起こしてくれました。

やはり物件探しは地道な行動と、その過程では確率を上げることに意識を集中する、これが大切だと改めて感じました。
これは不動産投資やビジネス店舗を探す時も本質は同じですから、物件探しで頓挫している場合は今一度この要素を見直してみると良いかもしれません。

今回の経験ではもう一つ気づきがあって、物件の真の実力というテーマで次回続きたいと思います。

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不動産マーケットの崩れ

例の供給過多による賃料暴落地域の所有物件ですが昨年で２棟売却し何とか整理できました。

新築後１年半経過しても満室にならず、売却活動に入ってからは何としても満室にするために以下のような条件をつけて募集をしていました。

・AD＋たんぼ　５００％

・入居者初期費用完全無料（敷礼ゼロ、保証金等オーナー負担）

・フリーレント相談可

まるで札幌のような条件ですが、何とこれでも客付けすることはできませんでした。

結局空室があるまま売却になったので多少は価格に影響したかもしれません。

業者がこの新築を企画し土地を仕入れたのが３年くらい前ですが、その時に設定した賃料ではこれだけ強引な募集条件でも現相場では高すぎて満室にできないのです。

もともとこの業者は満室保証を付けている関係で相場並みの賃料設定をするので、それだけ急激に相場が崩れたということです。

それから崩れているのは賃料相場だけではなく売買マーケットも確実に崩れています。

売却した２棟はほぼ同じスペックで昨年の前半と後半に１棟ずつ売却しましたが、この期間の銀行の融資環境の変化が大きく、後半売却した物件は前半の物件より利回りで約0.5%も落ちてしまいました。

要するにこの２つの要因があるために売却を決断したわけですが、逆に考えると今このエリアで物件を購入することは相当慎重にいかないと投資としては難しいと思います。

さて、今年の売買マーケットはどのような動きをするでしょうか。

購入はより慎重に、売却はできるだけ早く、という流れは変わらないと考えてますが、どうなることか。

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これはおススメ

皆さん印鑑セットはお持ちですよね、

当方は個人と法人２社分の印鑑セットと朱肉、捺印マット、社判とスタンプ台をセットで保管し、必要に応じてチョイスし持ち歩いてます。

最近仲介業者さんが使っていた小物で朱肉とスタンプ台がセットになったこちら↓

シュスタ

片方忘れたなんてことも防げるし、コンパクトで持ち歩きも便利です。

なによりこの朱肉は押印して３秒で乾くというすぐれもの。

今まで１００均の朱肉を使っていたのですが乾きが悪くイマイチだったのでこれは助かります。

流行の○法人をやってる方もこれは便利だと思います。

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2018年の目標

明けましておめでとうございます。

さて、2018年の目標ですがここでは主なポイントだけ列挙します。

１．既存物件の入居率９５％維持

　いつもの目標ですがこれは確実に達成しなければなりません。

２．コインランドリー売上アップ

　競合が増えている現状では何もしなければ売上げは減少しますが、とりあえず前年を上回ることを目標とします。

３．既存A事業の会員数５０％アップ

　このくらいのポテンシャルはあるはず、今年は飛躍の年にしたい。

４．新規B事業立ち上げ

　１店は確実に出店。年末までにもう１店目途がつく状態にします。

５．新規不動産取得

　休んでいた新築を再開するか、もしくは初めての再生系に進むか、今年はいずれか1件立ち上げたい。

この他に投資初心者のサポートはライフワークとして継続していきます。

昨年までは今後の方向性に迷いがありましたが、ようやく自分が何を望んでいるのか明確になりました。

今年からは目標に向かって迷わず突き進もうと思います。

それでは皆さん、今年もよろしくお願いします。

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