今年は新築から５年経過した物件を売却する計画でしたので年明け早々から動きだしました。
いろいろと思い入れのあるこの物件、いざ売ろうとするとなんだか寂しい気分になるもので、さらに昨年が最高の入居率だっただけに迷いもありました。
しかし、投資家として冷静に分析すると売却によりこの先8年のCFを先取りできるわけですからここは利益確定すべきです。
売ると決めたらダラダラしたくないので限られた仲介さんだけに声をかけ、半非公開で売り出しました。
売り出し価格は高すぎず安すぎず、指値が入って一発で決めるくらいに設定したこともあり、予想どおり１Ｗくらいで買い手が現れました。
早速、売買契約で必要な書類を仲介さんが入手してくれるもの、当方が入手するものをそれぞれ準備を始めたのですが、ここで大きな問題が２つ発生したのです。
一つは物件の接道問題。
前面はよくある２項道路の私道で、公道に抜けるまでに自分以外３人の所有者がいましたが、本物件の購入時に何と２人分しか使用承諾を得ていなかったのです。
これで当時Ｏ銀行の融資が通ったのが不思議というか、意外と適当なんですね。
早速仲介さんがその所有者に承諾を得るために伺ったところ、何と承諾できないというのです。
実はちょうどその所有者の土地を売却交渉中だったらしく、それに影響してしまうというのが理由でした。
何度かトライしても全く受け付けない状況でしたが、仲介さんからは、最後は何とかしますよ、と力強い言葉が。
どういう方法があるのか？と聞いたら、知らないほうがいいと。
なに？どんな手段を使うのか妄想してしまいましたが結果的に最後はお金で解決したようで、まっとうな手段で安心しました？！
二つ目は入居者の賃貸借契約書を入手していないものがあったので管理会社に催促していたところ、２部屋更新契約ができていないことがわかりました。
更新料を渋っている入居者がいて賃料を払っているうちは気長に交渉していたとのこと。債務を放棄しないやり方は問題ないですが火災保険が切れたまま放置しているのはまずいですね。
でも本当の問題はそんなレベルではありませんでした。
なんと一室は契約者がすでに退去しており、全くの別人が住んでいたのです。
１年も前に知り合いと入れ替わったらしいのですが、家賃がきちんと入金されているのでわからなかったようです。
こんなことをするくらいなので普通には審査が通らない属性の人なのですが、何とかして契約を巻いてもらわないとさすがに売却できません。
こちらは管理会社の担当さんが頑張ってくれて、地方の親御さんを探し出し保証人になってもらうことで無事契約でき一件落着しました。
これらは売却していなければ発見できなかった問題ですが築浅でもこんな状況ですので築古の売却では様々な問題が出てくる可能性がありますね。
やはり売却では今回のように困難な問題にも立ち向かっていける仲介さんを選ぶことが大切だと思いました。
選定ポイントとしては
収益物件の売買専門、歩合制の給与、○○が緩い小さめの会社、
というところでしょうか。
こういうところは強いインセンティブが働くので大抵の問題はクリアしてくれるでしょう。
まあ、売り手にとっては強い味方ですが買うときは絶対頼みたくない相手かな(笑)
別途、初めて出口を迎えた結果の振り返りをしたいと思います。