寒くなったり、暖かくなったりで皆さん体調は崩していませんか。
さて、１０月に戸建を購入しました。
９月に見に行って、指値交渉をして１０月に購入という流れです。
ここ最近は自分が動ける場所にある地域の物件を購入していっており、今回も千葉県の物件です。
購入したのは築古の戸建で、ここに住まわれていた高齢のご夫婦から購入させていただきました。
利回りはどうでしょう。表面だけなら18％ぐらいではまわるでしょうか。今回は容積・建蔽オーバーなので、現金購入です。
地区フルなので、もちろんリフォームは必要です。
築古で家賃相場も高くない場所なので、最低限のリフォームを考えています。
一社から見積をもらっており、まずまず予算内の金額です。更に費用を落とすため、絞り込みや別の方法がないかを考えているところです。
今日は客付け業者のところにいって条件やら何やらを打ち合わせてきました。間口を広めるためにペット相談可にしています。
今の状態で住んでくれたら大サービスすることも伝えました。このパターンが一番いいんですけどね。。。
今回はいつもの管理会社だけでなくもう１社管理をやっている業者にも声をかけて、決めた方に任せると伝えました。少しでもインセンティブになるといいですね。
これからリフォームして募集するには良い時期なので、早く決められるよう頑張ります。
一件ずつこつこつと増やしていきますよ！！
決済前日にブログを書いて、結果をその後報告と書きながらそこから10日間程度更新できてませんでした。
昨年、今年はかつて購入した物件の売却を進めてまして、昨年に１物件、今年は２物件（もしかするともう１件）の売却を進めています。
今年初の売却が先日終わったところです。
その物件の売却結果について、書いてみようと思います。
購入した物件は神奈川の中心都市の一つにあり、駅から徒歩数分と立地は良い物件です。１５㎡未満の狭い部屋です。
入居者は購入依頼変わらず住み続けていただいていて、これまでに１回更新がありました。
購入金額は５００万円程度でした。（当時はまだ安かったですね）
保有して4年弱での売却となりました。
税金の高い短期譲渡ですが、もちろんそこは意識していたのですが、それでも売却した理由は二つです。
まず一つ目は、修繕積立金が少ないことです。この物件の毎月の修繕積立金は一応あるのですが、信じられないほど安く総会の資料でも数年で積立金が足りなくなり、値上げが必要という試算がされていました。
もちろん、理事会での多数の賛成がなければ上げられないわけですから、実質的に数年上がることはないでしょうが、私は心配性なので、こういうリスクがあると不安になってしまいます。
二つ目はある程度の高値で売却できる今の相場です。
税引後で５年分以上の利益が見込めるなら売却ＯＫという基準を持っています。今回は短期譲渡ですが、それを十分満たしました。
今回の取引ですが、サンタメです。良い取引になりました。
では、投資結果を公表です。
購入金額 ：５００万円（自己資金は諸費用３０万円）
売却額 ：７００万円
売却費用 ：３０万円
税引前利益 ：１７０万円
税引後利益（所得税・住民税） ：１４０万円
保有期間の家賃利益 ：３０万円
総利益 ：１７０万円
自己資本利回り ：５６７％（年当り１４０％）
不動産投資は運と入り口がかなり重要なファクターだと思いました。
購入した時の相場や売却した時の相場、発生するトラブルなどもちろんその当りを購入する場合に色々と調べるわけですが、購入したいときに高い相場であれば、安く買うのは難しいでしょうし、売る時に暴落局面であれば安くなってしまいますし、急に退去が発生する場合もあるでしょう。こういったことは運が関係するなぁと。
幸い私が物件を続けて購入していた時期は今より安い時期で、今の相場からすると安く買えていると思います。それも今後、暴落すれば高いという結果になるのかもしれませんが。
この高値相場もいつまで続くかわかりませんので、利益が確定できるものは今後も売却し、次の物件購入に向けて現金を貯めておこうと思います。
売り出していた区分マンションでしたが、いよいよ明日決済です。
私は仕事があって立会できないので、着金確認が仕事ですね。
詳しくは、決済後にでも書こうと思いますが、購入したのが数年前でそれなりに利益も出してくれました。
不動産投資をして3件目として購入した物件です。
当時は（今もそう変わらないですが・・・）、お金もない中で不動産投資をしていて、割安の区分マンションを探して将来の家賃収入+将来の値上がり益（というよりは値下がりしないものを買って、ローンが減った分の差額）でゆくゆくは一棟物を買うんだという思いで購入しました。
最初の投資から4件目までは、全てワンルーム区分マンションです。
そのうち、既にこれで3件売却し、残りの一件も売却しようと思っています。
当初の将来の軍資金を増やす目的は、今のところ全てで達成できています。そこまで大きく儲けてはいませんが、着実に軍資金を増やしてくれています。
不動産投資を初めて5年ですが、第一章の投資は終わりです。
終わりは次のスタートです。
去年初めて一棟アパートを購入し、第二章をスタートしましたが、加速していきたいですね。
とはいっても、今の高値相場が終わった時に買いに入ろうと思っていますので、そこまではしっかり現金を貯めて待ちたいと思ってます。
もちろん割安なものがあれば、買いますけどね！
今年は売却に始まり、売却で終わりそうです。しっかり売り切るぞ！
久しぶりに二日連続の更新です。
今日は午前中に売契を済ましました。
昨日記載した売却物件とは別の物件です。
一気に二件の売却を進めています。
こちらの物件は、保有して1年半程度です。
10年以上使っていない相続物件を購入し、リフォームして貸していました。
入居者の方がキッチンをフルリフォームするという幸運に恵まれた物件です。退去後に確認に行ったのですが、トイレにもコンセントとウォシュレットが新設されてました。
予算の都合で出来なかったところを、入居者の方がやってくれた物件です。
駅からも５分と近く、フルリフォームしているので、投資家向けではなく実需向けに売り出すことにしました。
以前に同じ駅にある別のファミリー物件を売りに出してましたが、中々売れなかったので、この物件も気長に待つかと思ってましたが、なんとポータルに掲載した初日に買付が入ったんです。
しかも満額で。
買付入れて頂いた方は、近所の賃貸物件を借りていた方で近くでマイホームを探していたようです。
タイミングが丁度あったラッキーだったと思います。
決済は9月か10月かになると思います。
また、決済後に売却理由など詳しくアップしようと思います。
久しぶりの更新です。公私ともに忙しく、更新する余裕がありませんでした。
更新しない間、色々なことがあったので、順次アップできればと思います。
今まさに進行中の話ですが、物件の売却を進めています。数年前に購入した区分マンションです。
不動産投資を初めて３件目として購入した物件です。
今思うと当時は、今に比べて物件も安かったなぁと思います。その後、昨今の高値市場となり、最近はピークは過ぎたと言われてますが、当時と比べると何割か高い印象です。
このマンションはオーナーチェンジで購入し、今まで4年ずっと入居いただいている私が保有している中では優良物件です。
あと少し持てば長期譲渡になるわけですが、色々と理由があり、売却することにしました。決済後にアップしようかと思います。
実は既に再来週決済というところまで来ています。サンタメ契約で決まりました。
決済が終わりましたら売却理由やどの程度の投資結果になったか含めてお伝えできればと思います。
もう少し安定してブログを更新しようと毎回思いますが、意思が弱くなかなかできず、毎日更新を続けている方を見ると、本当に凄いなと思います。
先週の土曜日退去立会がありました。管理会社さんに対応してもらいました。
