築古戸建の再生（その9）リフォーム完成

リフォームが完成しました。

少しだけ紹介します。

①玄関扉

→ビフォーがないのですが、昔の古いガラガラ扉でしたが、モダンなガラガラへ

②玄関

ビフォーです。下の写真はガレージで荷物が山積みでした。

アフターです。荷物もなくなり、趣のある天井などは活かしながら明るい雰囲気になるようにしました。

③キッチン

ビフォーです。

アフターです。新しいシステムキッチンはいいですね。

部屋を繋げてＤＫをＬＤＫに改装しました。

④浴室

昔ながらのタイル貼りのステンレス浴槽です。

アフターです。ユニットバスを入れました。

⑤洗面台

ビフォーです。

アフターです。シャンプードレッサー付のものに替えました。

⑥トイレ

ビフォーです。

アフターです。便器は交換し、床も壁も張り直して印象がだいぶ違います。

トイレ用の手洗いも付けました。

⑦居室

ビフォーです。一つだけ紹介です。一番広い部屋です。

アフターです。洋室は全体的にこういう雰囲気です。

⑧和室

元々非常に趣があったところなので、畳替えただけです。

この他にも外壁塗装や防水工事なども含めて屋根以外はフルリフォームでした。

ゴミの廃棄費用を含めて750万円程度でした。

次は入居募集について、書きます。

築古戸建の再生（その8）荷物廃棄

荷物のいるいらないを仕分け出来たところで、後は廃棄業者にお任せです。

今回の荷物廃棄は複数業者に見積を取り、一番安いところにお願いしました。
他業者とやり方が同じで値段だけ安いなら怪しさもあるのですが、やり方が少し違っていました。

他業者は荷物を全てトラックに積んで捨てるやり方でした。これでやると簡単で効率はいいのでしょうが、ゴミ捨て料金がかかってくるようです。

あらゆるゴミをごちゃ混ぜに捨てると産業廃棄物扱いになるそうで、この費用がかなりかかるそうです。

一番安い業者はこのゴミを出来るだけ少なくしてから捨てることで費用圧縮しているとのことでした。

実際に廃棄前に2週間ほど、古道具屋や中国人バイヤーが入って使えそうなものは持っていきました。廃棄当日に行くと、本棚や食器類などほとんどなくなっていました。

これらを売ったお金もコスト削減に繋がったのでしょう。私はほとんど持っていってもらえずお金にも出来なかったので、この辺りはプロのノウハウですね。

思い入れのある品ですから、ただ捨てられるよりは誰かに使ってもらえる方がうれしいです。

庭にあった大きな木も伐採して持って行ってくれましたし、本当にきれいにしてくれました。

これでようやくリフォームの準備完了です。

築古戸建の再生（その7）骨董品の査定結果

長年溜まった大量の荷物を整理する中で掛け軸や陶器などが結構出てきました。

もしかしたらお宝があるかもしれません。

買い取り業者に来てもらうことにしました。

いい値段で売れる物があれば、リフォームの足しになります。

業者の鑑定士の方が一つずつ丁寧に見てきます。

しばらくすると、査定結果が出ましたとのこと。

さあ、どんなお宝があったんですかと言わんばかりに期待します。

こちらが鑑定結果ですと一枚の紙を見せてくれました。

さあ、結果は、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、

纏めて5，000円ですって(._.)

ええ、結果が出る前に回りに「この掛け軸は高そうだから高いんじゃないか」とか

「低く見積もっても10万円ぐらいかな」とか宣ってました(._.)

挙げ句の果てに、鑑定士さんには「一点で値段がつく物はなくて纏めて頑張って

5，000円です」と言われてしまいました。

夢は覚めました。。。

現実に戻ってみんなで荷物のいるいらない整理を終え、次はいよいよ荷物の廃棄です。

築古戸建の再生（仕切り直してその6）荷物廃棄の見積

昨日、1年ぶりに更新しました。

1年前に戻って、途中まで書いていた話を書こうと思います。

といっても随分前の話なので、簡単に状況を紹介します。

これまで親戚が住んでいた家から親戚が出て行き、誰も住まなくなったので、売却するか迷っていたところで嫁が賃貸を提案し、リフォームして貸し出すことを目指しました。
 

①親戚が引っ越して空き家になった戸建を売却するかという話がでるが、嫁の「貸せばいいんじゃね？」の

　一言でリフォームして賃貸しようという話になる

　→この妻の一言でプロジェクトは始まりました。妻よよく言ってくれた！！

②まずは予算を決めるためにどのくらいで貸せるか客付け会社回り

③荷物廃棄の見積
→見積をしたところ、やり方一つで廃棄費用が大きく変わることを知りました。
 

④長年に渡って溜まった溢れるほどの荷物を整理
→これは本当に大変でしたが、田舎にいるおかあさんたちも来てなんとかいるものといらないものに分けました。

⑤廃棄業者が来てあっという間に空っぽに

⑥物件を空っぽにしていよいよリフォームに着手
→初めて業者を分けて発注する分割発注をしました。これで後々、痛い目を見ます。

⑦管理会社を探して複数社回って決めました
→ここでも痛い目を見ます

⑧物件も完成したところでいよいよ入居募集
→強気の家賃で募集。果たして結果はいかに…

実はこの後も続きがありますが、また今度にしようと思います。

次回は④から書いていこうと思います。

1年ぶりの更新

およそ一年ぶりに戻ってきました。

さぼりすぎにもほどがありますが、この1年色々ありましたので、また書いていこうと思います。

ちょうど1年前に書いた記事が築古戸建の再生シリーズで、リフォームに着手する前に書くのに力尽きていました。

その案件も今やリフォームも終わり、山あり谷ありでしたが、今は安定して運用できています。

また続きから書いていきたいと思います。

トラブルも色々ありましたが、一段落しましたので、それも書こうと思います。

新しい物件の購入や新たな築古戸建の再生も現在進行形でしており、しばらくネタはありそうです。

書く書く詐欺かと言われるような更新頻度と気分屋なところがありますが、お暇な時に覗いてみて下さい。

今日はこのあたりで。。。

新たな決意

久しぶりのブログ更新になりました。
ここ二年は仕事が忙しく、疲れてあまり更新できていませんでした。
少し仕事にも余裕が出来てきたので、またボチボチ書いていこうと思います。（といつも言ってるというのはなしです）

一昨日、子供が診断を受けて来ました。
上の子は小さい頃から同年齢の子供と比べて何事も出来るようになるまで時間がかかり、情緒面でも不安定さがありました。
原因が今まではわからなかったですが、昨日医師から診断結果をもらいました。
どこかでそうかもしれないとは思っていましたが、それが現実のものになりました。

ただ今後の対応次第で改善はされていくとのことなので、早く気がつくことが出来たのはよかったと思っています。

彼は一生そのことと付き合っていくことになります。

私たち夫婦に出来ることは、彼が出来る限り成長し、将来自立できるようにサポートをしていくことだと思っています。

そのためには、経済面での負担も伴います。

もともと不動産投資を始めたのは、自分の自由のためと家族の将来のためでしたが、この目的へ決意がさらに強くなりました。

これまで通り一歩一歩ゆっくりとではありますが、着実に、でも必ずこの道を歩き抜くことを決意しました。

築古戸建の再生（その５）

最近、寒くなってきましたね。

夏に毛布と羽毛布団を預かり付きのクリーニングに出したのですが、送ってもらうタイミングを完全に

間違え、寒い夜を過ごしています。

築古戸建の再生ですが、ここまでで通常の賃貸に出すことと老朽化している家をフルリフォームして

再生することが決まりました。

次は片付けとリフォームの見積です。

とにかく物が多く、部屋の全容がどうなっているかもわからない状態です。これが片付かないともちろん

リフォームは出来ない状態です。

さて、どうやってこれらを片付けようか。。。ということで以下の段取りで進めることにしました。

①産廃業者の見積取得（個人で手におえる代物ではありません）

②親戚に片付けの同意を得る

③親戚が必要なものと不要なものに分けて整理する

④売れそうなものはリサイクル業者や古物商に売却

⑤不用品は産廃業者で廃棄する

まあ普通の段取りだと思いますが、④に期待しています。

古くからある家ということで古物が結構あります。どのぐらいの価値があるものかはわかりませんが、

少しでも産廃費用の足しに出来ればと思います。

ということでまずは産廃業者の見積です。

以前に実家の片付けで本棚やタンスを捨ててもらったことがありましたが、部分的な片付けということも

あり、今回は戸建丸ごとでものの量がその比ではありません。

一体、いくらかかるんでしょうか。

インターネットで探した安くやってくれそうな業者を２社ピックアップして見積をすることにしました。

一社目はリサイクルの買取と産廃両方をやっていて、買い取り金額を産廃費用から引いてくれるみたい

です。見積額は５５万円でした。買取できそうなものはピアノぐらいということでその金額５万円は差し引き

できますとのことでした。

正直な感想は、産廃ってこんなにかかるのかというところです。２０～３０万ぐらいでできるかなと思ってました。

二社目はとにかく安くやりますというところ。ちょっと怪しさもありましたが相見積を取ることに。

するとここから非常に魅力的な金額で提案がありました。見積金額は３０万円とのこと。一社目より２０万円も

安いです。

しかし、なぜこんなに安くできるのか怪しい。。。不法投棄なんてしてないよね。。。と思いながら理由を聞くことに

しました。

理由としては、

・全てを産廃にするのではなく古物商やリサイクルショップ、中国人などを事前に読んで必要なものは全て持って

　いってもらうことで量を減らす

・上記で売り上げた金額を産廃費用から差し引く

とのことでした。

産廃費用というのは非常に高いらしく、ここを減らせれば十分値下げが出来るそうです。

色んな買取業者を入れるので1～2週間時間をくれればこの値段でやるとのことでその場でＯＫしました。

これで産廃業者の見積は終わりです。

並行してピアノの買い取りをしてもらおうと「ピアノ売ってちょう～だ～い」の会社に電話しました。

電話で型番や備品の有無、音が出るか出ないかぐらいを伝えると見積額がその場で出ます。

買い取り額は５万円です。５０年前のピアノが５万円まずまずです。その場でＯＫとしました。

今日はここまでです。次は期待の古物商による買い取りです。いくらになるのか！？

築古戸建の再生（その４）

築古戸建再生の続きです。

前回までで通常の戸建賃貸にすることが決まりました。

人に貸せるようにリフォームする必要があります。この家は恐らく築100年近く、その間に大規模修繕は何度か

してますが、直近では３０年前だそうで恐らく色々なところがボロボロなはずです。

現にＤＫの天井からは雨漏りしてますし、床鳴りするところも結構あります。ちゃんと直さないといけませんね。

また、構造面も課題があり、お風呂は増築で外に作っており、一度外に出ないとお風呂に入れないなど人に

貸すにしても解決するべき課題かと思います。

将来的に住むかもしれませんので、自分達も使いやすい家を目指すべく考えようと思います。

オーナーの親戚もフルリフォームが必要なことは認識しているので、確りお金をかけてフルリフォームをすることにしました。

ただし、リフォームする以前の大きな課題があります。

それは家の中を空っぽにすることです。

ものがあってはリフォームは出来ませんので、家を空っぽにしなければなりません。

広さは１５０㎡を超え、既に何代にもわたって人が住んできているわけですから、ものの量は相当です。

ただものの量が多いから大変ではないんです。

捨てるものと残すものを仕分けるのが大変なんです。

もっと言うとこれを出来るのは親戚なわけで、九州にいる親戚も含めてみんなに協力してもらうことが難しいんです。

実家の片付けがメディアでもよく取り上げられてますが、ここで一番難しいのは親に協力してもらうことだそうです。

昔の人は物を大事にする人が多いので、なかなか捨てられない人が多いようですね。

また、もちろん思い入れもあります。

うちも例にもれずそうなんです。

ちゃんと片付けできるんでしょうか。。。続きます。。。

築古戸建の再生（その３）

人に貸すと決めた戸建ですが、どういう貸方にするのか考えました。

まずはオーナーの親戚たちに意見を聞きました。概ねの要望は以下の通りです。

①歴史のある場所なので、そこの古くからのルールや文化に理解がある人

②人の出入りが多いのはダメ

③入居者は日本人に限る

④オフィスだけの利用は△、誰か住んでほしい

⑤いつかはここに住みたい。遊びに来たときは泊まれるようにしたい

まずは①ですが、

かなりの歴史がある場所です。歴史的な建物や観光地も近くにあり、街並みにも風情が残ります。

近所には老舗のお菓子屋さんや旅館などもある地域です。

親戚一族はここに１００年ぐらい前から住んでいるわけで、このルールは次に住んでもらう方にも

守ってもらう必要があります。

②は①とセットですが、やはり色んな人が沢山出入りするとこの場所の雰囲気が変わってしまいます。

ここまでで民泊はかなり厳しくなりました。

③は必須とのことです。これは①を重視してということですが、やはり海外の観光客の方だと日本の文化や

古くからの習慣を理解するのは難しいですよね。（これは日本人が海外に旅行行った時もそうだと思います）

④は家として使ってもらってしっかり維持管理して欲しいとの要望です。人が住まないと使わない部分も

あるわけでこれはダメということです。

⑤は自分達の実家ですから、いつかは戻って住みたい。できなければせめて遊びに来た時に泊まれるように

したいとの要望でした。

他の条件と組み合わせると実はこの実現が難しいんですね。

これを実現するとすると貸し方はシェアハウスか民泊ですが、これは①～③の条件から難しい。

また、民泊やシェアハウスはその地域では法的にグレーになってきているとも聞きかじってました。

結論としては、トラブルにつながりかねない民泊やシェアハウスはやるべきではなく、通常の戸建賃貸にしよう

ということになりました。

貸し方も決まりました。

さあまだまだやることはいっぱいです。

築古戸建の再生（その２）

前回、ここ半年取り組んできた親戚の築古戸建再生プロジェクトが佳境を迎えていることを書きました。

コチラ

その続きです。。。

ってシリーズものを書こうとしてどれだけ間開けてるんだというところですが、その突っ込みはなしです。

妻の一言から人に貸そうということになったわけですが、そもそもどこにあるのかどんな広さなのか全然知りませんでした。

そもそも賃貸需要がどの程度なのかどのぐらい家賃が取れそうなのかを知らなければ、どのぐらいお金を投資するのかも

わからないので、聞いてみることに。

すると、関西某所の中心地にある駅前にある広さ150㎡を超える戸建でした。

これは賃貸需要や相場は全く気にする必要はありません。そこからは是非貸した方がいいということでその方向で進める

ことにしました。

しかし、親戚は不動産投資や賃貸、リフォーム・・・そういったことは全くわかりません。

（わからないことが普通ですね）

そこで不動産投資をかじっている私に白羽の矢が立ち、妻と一緒にこのプロジェクトを進めることになりました。

まずは人にどのように貸すかを考えることにしました。

賃貸、シェアハウス、民泊・・・色々ありますね。

それぞれメリット・デメリットがありますし、親戚の意向も聞いて決めなければなりません。

次回はその点について書こうと思います。