更新料が無効？
京都地裁で無効判決が出た「更新料」についての波紋が広がっていますね。
※賃貸住宅の契約更新に際して「更新料」の支払いを特約で義務づけたのは消費者契約法に違反するとして、既に支払った月額賃料の２ヶ月分に相当する１１万６千円の更新料の返還を求めた訴訟にて、借り主側の訴えを認め更新料全額と、同時に求めていた保証金３５万円について全額返還するように命じた
今迄も、更新料を巡る訴訟はありましたが、無効とした判決は初めてです。
最近は、消費者契約法については、原状回復における経年劣化・自然損耗を「貸主負担」とする判決や、関西方面の慣習でもある「敷引き」についても無効の判断が多く出ています。
確かに、入居者側に立つと原状回復の問題や敷引きの司法判断には納得性が高いものの、契約時に合意を交わしている「更新料」が、常識的に考えて「消費者の利益を不当に侵害している」とは到底思えないのですが・・・。
そもそも「更新料」は「礼金」と同じく、貸家が少なく貸し手市場の時の産物。
「礼金」は「大家さん、貸してくれてありがとう。」、
「更新料」は「大家さん、更新させてくれてありがとう。」です。
しかし、ここまで空室時代が続くと需要と供給から言えば、完全に借り手市場。
逆に、「借りてくれて、更新してくれて有り難う」と言う時代なのかも知れません。
当社にお見えになるお客様にも「そろそろ更新なので住み替えたいと思いまして・・・」と言う方、かなりいらっしゃいます。
そういう意味からも、「更新料」の徴求は見直すべき時期に来ているのかもしれませんね。
ただ、家主の収入と借り主の支出との割り付けの問題との解釈もできます。更新してから借り主がいつ家を出るか分からないから、更新料などがあるわけで、それでなくても家賃が安くなっているのに・・・と思われる家主さんも多いでしょう。この判例の当事者も、契約更新した２ヶ月後に退去したとのことと、更新料が２ヶ月分という多額の金銭だということだし。
今後は、「更新料無効なら家賃を上げるしかない」という家主も増えるのではないでしょうか。また、家主側からすれば家賃延滞しそうな人や家を大切に使ってくれない人のは貸さなくなります。だって営利が目的ですから。そうすると入居者は敷金、礼金なし、更新料もなしなら家賃が高くなるし、あまり良いことありませんね。まして賃貸借りる方は、「購入が難しいから・・・」という方もかなりいるはず。
借り主が「俺は客だぞ」的な言動や行動を起こせば、家を貸す人達もいなくなり、たちまち住むところがなくなる可能性もありますよ。
来月には、別の更新料訴訟で大阪高裁が予定している控訴審判決があります。
さて、高裁ではどういう判断を下すでしょうか？興味深いですね。
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不動産仲介手数料
先日、民主党のマニフェストの発表
で
「一つの業者が売り手と買い手の両方から取る両手取引を原則禁止とします」
と言った文言が取り入れられたために、株式市場では住友不動産販売や東急リバブルがストップ安迄売られるという事態が起きました。
不動産仲介業大手の同社では手数料収入減少につながるとの連想からですが・・・
確かに、これらの大手仲介会社の両手狙い物件（売主からも買主からも手数料が貰える）は、私共がその物件がまだ売れていないかどうかを確認する電話を入れると、
「お話しが入っています」とか
「契約予定です」と暗い声で言われます。
ネット上の掲載日が、昨日や今日の物件でもですよ。
その物件に、いわゆるエンドユーザーのふりして電話すると・・・
「ご紹介できます、今すぐにでもご案内できますよ」だなんて。
それもとっても高いテンションで。
もし民主党が政権を執って、マニフェストどおりになってしまったら・・・
大手仲介会社はビジネスモデルの大幅な変更を余儀なくされますね。
その反面、我々買い手側の仲介会社としては、お客さんに紹介できる物件が激増します。
この政策は、中古住宅の流通を間違いなく活性化させますし、パイも広がりますね。
ただ実際はどうなのでしょう。
低価格の物件では、片手では賃貸と変わらない手数料しか頂けない場面も出てくるでしょうし、何でもかんでも両手は「悪」ではないと思うのですが。
大手不動産会社の反発は避けられないでしょうね。
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甲子園へ、千葉県代表は
第９１回全国高等学校野球選手権千葉大会を制したのは、
なんと、『千葉県立八千代東高等学校』
特徴もなく、普通の県立高校でしょ、ここ。
勝ち上がるたびに、「え？嘘？」って感じでしたが、強豪校を次々に破り、決勝で拓大紅陵を破っての甲子園出場は立派です。
八千代東は確かふたつ上の従兄弟の母校です。
８回勝つの、大変でした。
本当におめでとうございます。そしてお疲れさま。
甲子園でも公立高校魂で頑張って欲しいです。
県内の公立高校球児には途轍もない勇気を与えたと思います。
そう、公立でもやれるんです。
優秀な選手を集めてこなくても甲子園で野球を楽しめるんです。
本当に感動的。
今夜は高校野球ダイジェスト見なきゃ。
県立高校２年の息子は、この試合をマリンスタジアムまで観に行ってます。
今年の敗戦の悔しさから甲子園への夢を見始めているでしょうか。
できるんだよ、公立高校でも。そう、夢をもちつづければ！
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皆既日食
昨日は、日本では４６年ぶりとなる「皆既日食」
多くの天文ファンが各地に詰め掛けていたようですが、あいにくの天候のために、欠けた太陽を観測できなかったところが多かったみたいです。
それでも、皆既日食の瞬間は、まわりが闇に包まれテレビで観ているだけでも幻想的な気分でした。
関東地方でも、太陽の一部が欠ける部分日食が観測されたようですが、私は観ることができませんでした。
次回の日本での皆既日食は２６年後の２０３５年の９月だそうで、その時を期待しましょうか。
その時７１歳～７２歳。空を見上げられているのだろうか・・・頑張りましょう。
話を現実に戻すと、その前の日２１日に衆議院は解散しました。
選挙は８月１８日公示、８月３０日投票・開票となる事が決まり、４０日間の長い選挙戦に突入しました。
引き続き、次期も地元の若き自民党公認候補を応援します。
駅頭、辻立ちなどの支援活動も忙しくなってくるかと思いますが、仕事に大きく影響しない程度に張り切って応援しようと思っています。
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トステムと新日軽
建材大手トステムが、日本軽金属傘下で同業の新日軽を買収し、完全子会社にしましたね。
トステムと新日軽ってサッシ業界でライバルとして鎬を削っていたんですよ。その両社が合併されるんです。
三井と住友が一緒になっちゃう時代なのだから仕方ないか。
日本軽金属は、建材メーカーとして経営基盤が安定している住生活グループに新日軽を譲渡することで、新日軽ブランドの維持や社員の雇用確保を図れると判断したらしいです。
トステムは、業界２位のＹＫＫＡＰを更に引き離しました。
こういった業界の再編も、国内のサッシ需要が住宅着工需要の低迷により落ち込んでいるため。
三協立山にしても、三協アルミと立山アルミがくっついたものだし・・・
今後の建材・住設機器需要は、全く読めません。
そんなアルミ建材、特にエクステリア商品のエンドユーザー向け『施主支給サイト』。
そろそろ始めようと思います。
夏の高校野球
空室よりはマシ
梅雨。
やはり、この時期はハイシーズンと比較すると賃貸のお客様はぐっと減少します。
4月になって、入居者の退去があったり、また繁忙期後半に竣工したりした新築は、9月頃の第2繁忙期が来るまでは非常に苦戦します。
ましてや、最近、この不況で、派遣切り、人員削減の影響が、自動車、電機などの製造業地域で、大きく顕れています。
そういった地域で 「入居者が、まったくいない・・・？」と、嘆いている大家さんもおられます。
いや、この嘆きは、そういった地域だけの話でもないでしょう。
4月以降、5月、6月と入居がピタッと止まったままで悶々と過ごした方もいるでしょう。
融資とのキャッシュフローの関係で、夜も眠れないぐらいの不安や心配を抱かれている大家さんも多いと聞きます。
心中察しますが、誰も、ここまで景気が悪化し、アパート需要が落ち込むとは予想もしなかったですよね。
でも、まだまだあきらめないでくださいね。
最大限の努力！？
国は、昨年の暮れから半年、我々中小企業に対してなんと30兆円規模の保障・融資枠を確保したんですよ。
緊急な制度とは、大胆にこの位の事を行わなければ目立たないし、思い切った方策をとらなければいけません。
賃貸物件の経営者である大家さんも、傍観をやめて、即動かないと・・・
じゃ、 たとえば？
まずは、賃貸条件の家賃、礼金、敷金、広告費をもう一度見直しをしてみます。家賃は思い切って大胆に下げる。初期費用の礼金も敷金もゼロ！不動産会社に払う広告費も地域にはないレベルに引き上げる・・・等など。まだまだやれることは沢山あるはずです。
それだけやってももしダメなら・・・
今度は、アパートをペット可物件にしてしまう。お年寄りの入居者を受け入れる。それだけでは済まず、外国人だって入居可にしてしまう。
とにかく入居条件を緩和してしまうのです。しかし、誰でも入居させればいいという意味ではありません、あしからず。
最悪なら、こういった手もあるはず。気乗りしないこともあると思いますが、空室よりはマシです。
世の中には、確実にニーズがあるのに、躊躇してしまっていたことって多いですよね。
もう一度思い出してやってみるのです。
空室を持った大家さんにとっては、入居者を選んでいるという時期ではないんです。非常時ですからね。
「非常時の空室対策」は全てのハードルを下げることにつきます。
だから・・・減額分の家賃だけは失いますが、他に失うものは何もありませんから・・・
つまり、「空室よりはマシ」ちゅーことです。
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