梅雨の晴れ間
今日は、完全休養日。
朝から快晴だったので、近所の【足立山 妙見宮】
まで歩いてきました。
途中の山道はとても気持ちが癒されます。
こんな景色、テレビみたいです。
そして、少し山を登ると「妙見宮」が
ここの見ものは、狛犬ならぬ「狛猪」
お参りをし、社務所で神主さんと雑談。
神主さんは、ブログで新しいお守りを作ったと言っておられたので、そのことを話してみました。
｢ブログ読んでくれてるんですか？どうもネタが無くてね・・・」なんて言いながら見せてくれました。
千葉に帰れば、4人の家族。さらに母と弟もいるので全部で7つ購入してしまいました。
これは足立山から龍が立ち昇り、昇り竜と言われるように足立山からの気とお神様の運気を戴いて、自分の運気を昇って戴くよう祈念した御守だそうです。
ひもをあえてつけず、財布やかばんなどに入れてもらえるようカード型になっています。
名物、健脚のお守りの「わらじ」は買いませんでしたが、お宮にはたくさんぶら下がっていました。
そこで、「上宮がある山頂までは、これから登れますかね？」と聞いてみると、
｢片道1時間以上あるので、今からは、やめた方がいいですよ｣と言われ断念。次回トライしてみます。
せめて登山口まで・・・と思い、参道を歩き始めると･･･
入口に大きな和気清麻呂公像がありました。
また、天気の良い定休日に早起きして山頂を目指そうと思います。
退去の立会い
先日のお宅より全然まし。
こちら
そして、こちらの部屋。
そんでもって台所も。
うーん、比較的キレイやね。
掘り車庫にもなっていて、お化粧したら(リフォーム）したら、なかなかの住宅に変身するでしょう。
不動産業者も、競売でもしていないと中々こんな様子にめぐり合わないでしょうね。
さて、この住宅がどう変わるでしょう。乞うご期待！
福岡本庁への入札
北九州市から都市高速に乗って、九州自動車道を経由して1時間弱。
本庁は、毎週入札があります。
来週からは、開札も同時にありますので月曜日は忙しくなりそうです。
その間に、入札の試算をたくさんこなして、会社の皆さんと同じレベルまで出せるように勤しみたいと思っています。
来週には、執行官との執行もありますので、楽しみです。
あっという間に2週間。時間は刻一刻と過ぎていくので大事にしていこうと思います。
九州に来てわかったこと
不動産営業での、最近のトレンドは｢お客さんに信頼できる営業マンになれば売れる」です。
お客さんに、なんてヒアリングしたらいいのだろう、どのようにアプローチしたらいいのだろう、クロージングは？
お客さんに好かれるために、そして信頼されるために、セールストークを勉強し、かつ人格を極め、｢あなたに頼んでよかった」「あなたにお願いしたい」と言われるためにテクニックをトレーニングしてきました。
しかし、そんな営業がこと不動産の販売営業に関しては全く通用しないことが、ここ九州に着てよく分かりました。
不動産の売れる売れない、賃貸が満室になる・・・は、決して人ではありません。
ずばり【物件の良し悪し】です。
物件力があり、はじめて営業マンの質があるのです。
お客さんが、欲しい物件であればオープンハウスの待機はパートの女性でも十分です。
少なくとも、最低限の知識は必要ですけども、敏腕・ベテラン営業マンでなくても良い訳です。
物件がお客さんを説得してくれますしね。
変な思い込みは、やめたほうが得策です。
不動産営業は、皆が取り扱える流通物件では差別化できません。
自分が手塩にかけて育てた我が子のような物件を、欲しいといってくれた人だけに販売する。
そして、お互いに喜びを分かち合う・・・そんな物件を探してください。
オープンハウス2週目
築7年の大和ハウチュの注文住宅です。
団地内の住宅にはこんなユニークな外構を施している住宅もありました。
近くにはこんな素敵な景色も
九州地方は、今日梅雨入りしました。
不動産業界には多少逆風になろうかと思いますが、この会社にはそんな風も全く気になりません。
明日は、また先週行った門司区のオープンハウスに待機予定です。
福岡下見
車中も現場もノウハウの宝庫です。
今日は午前中、競売の肝でもある引渡命令から執行文付与、送達証明申立、及び強制執行の申立の手続きに同行させてもらいました。
この部分は、千葉で競売を行っているときは自分で行っていなかった部分です。
ひとりでちゃんと出来るようにならんと。
さて、午後からは、
小倉支部から、福岡本庁へ進出の為の物件最終下見を行いました。
実際に、占有者がいる物件については直接話を、空き家の状態で占有している場合は、近所の聞き込みです。
この辺の調査がきちんとできると、自身をもって自分の試算で入札できるんですね。
こんな物件、あなたならいくらで入札しますか？
福岡地方裁判所小倉支部の開札
一週間ぶりの定休日です。
しかし、研修先の会社の皆さんは、ゆっくり家でくつろいでなんていません。
競売の開札、登記決済の立会い、住宅ローンの事前調査の同行・・・と普段の日の様に皆さんご出勤。
私は、福岡地方裁判所小倉支部の開札に同行しました。
入札件数7本のうち、2本の落札。
私達が千葉で言われていたのが、10本入れて1本落札できるかどうか・・・でしたから約3倍の競落率です。
帰りの車中で尋ねてみると、｢私たちは落札して何ぼですから・・・欲しい物件でしたから、強気に入札しています」
次順位との差が30万円なんて時は、｢危なかったぁー、試算の精度をもっと上げよう｣と思うのだそうです。
私が千葉で競売しているときは、次順位との差が数万、数十万だと｢ラッキー、試算間違ってなくてよかった｣と大喜びしていたのに。
入札額の差が200万なんてことになると、｢大丈夫かな、売れるかな・・・」なんて良く不安になっていたものです。
自分が自信をもって計算した入札価額、次順位との差が何百万あっても、必ず売れると確信するのだそうです。
また、こんなことも教えていただきました。
｢入札に20本、30本入り、少しの差で落札できた物件でもなかなか売れなかったり、入札本数が2本しかなく、しかも次順位との差が500万円ほど離れてしまって落札した物件でも、商品化した途端【即売】の物件があったり・・・難しいですね」とも。
それもこれも、競売経験30猶予年の社長の経験と歴史を、会社全体・スタッフが連綿と、受け継いでいるからなのです。
社長のかけてくれる言葉の端々、スタッフが教えてくれるノウハウのひとつひとつが、不動産業、建設業で生きる「私のこれからの人生の糧」になりそうです。
マンション売却 ＩＮ 北九州
今日は、午前中から入札試算を実際に行いました。
登録免許税と不動産取得税からの転売価格の算出が主ですが、これから経費の出し方の詳細を勉強します。
その後は、戸建とマンションの案内に同行しました。
そして、立地の良い、校区も良い、13階建てのマンションの9階に申し込みが入りました。
昨日、一昨日とご案内をし、本日お決めいただきました。
眺望も最高によく、美しい。
バルコニーの方角が北東ですが、この眺望があれば、ここではそんなマイナス点は消えてしまいますね。
申込金をいただいて、リフォームの打合せをして、住宅ローンの申し込みにいらっしゃいました。
自己資本も豊富にありますので、転職による少々の所得ダウンは全く関係ないだろうと思います。
８日目
当然、開札と登記がある今週の水曜日は、みんな仕事をします。
負けないで、おっついて行くぞ！