スカイライナー効果

千葉県の２０１０年新設住宅着工戸数が前年比６％増と報道されました。
巷で言われている「フラット３５」効果も当然あると思いますが、千葉においては「成田スカイアクセス」効果が大きいと言われています。

成田スカイアクセスとは、東京都心から成田国際空港へのアクセス改善を目的に、印旛日本医大駅まで通じている北総鉄道北総線をさらに東へ延伸して同空港に直結させた路線で、京成電鉄が運行しています。なんと、時速１６０㎞運転で、日暮里から空港第２ビル間を現在より１５分短縮した最速３６分で結びます。

また、成田空港から羽田空港間を直結する一般特急「アクセス特急」を新設され、益々成田へのアクセスが向上しました。
これによって、スカイアクセス沿線の印西市、鎌ヶ谷市などは３割から３倍増えました。

その他は、検見川浜駅や稲毛海岸駅の京葉線沿線、船橋市・市川市の京葉地区が１０％以上増加しました。
但し、あくまでも前年比なのでデータとしては１９７６年以降では２００９年に次いで２番目に低い戸数なのです。

持ち家と分譲が下支えしたようですが、喜んでいられません。
この増加が、何かの兆しになればいいのですが、ならないでしょうね。

流れは、確実に中古不動産流通に向かっています。

セメント４月値上げ

またかっ・・・・・・と言う感じですが、今回セメントメーカーは本気のようです。


前回、値上げを打ち出したものの、需要家である生コンメーカーの反発に遭い断念した経緯があります。
しかしながら、原燃料の石炭価格の高騰、設備投資のコストなど増により、改めての値上げとなりそうです。

国内最大手の太平洋セメントに追随し国内４位のトクヤマも値上げを表明しました。
さて、需要家はどう出るでしょうか。

我々建材店にとっても、主要品目の１つですので目は離せません。
株価もこのニュースに連動し、セメントメーカーの採算改善期待から上昇しました。
この国内需要低迷のさなかの値上げ報道。
少し見守ることとします。

競落価格が上昇

ここ最近、競売の落札価格が上昇していませんか？
強制執行の件で、福岡の社長と電話で話をしている中でこんな話が出ました。

確かに、千葉地裁本庁の落札結果を見ても料理しやすい物件については、入札件数も多く落札価格も高値ぎみ。
落札業者も、聞き慣れない業者の落札も増えてきました。

中古流通が活発になっている今、下取り物件がなかなか無く、供給が少なくなっているようです。
その分、競売市場に仕入を求めて参入する業者が増加したのでしょう。
反面、「あの物件をあの価格で・・・」という落札が結構あります。
調査不足でしょうね。

また、「金融機関が積極的に堅実な不動産業者に融資をし始めている」と言うことも言える・・・と。
設立したばかりのグループ企業にどんどん融資の依頼が持ち込まれているのだそうです。
まったく羨ましい・・・（笑）

２月も実質あと１週間。
アッという間です。
もたもたしていると置いて行かれます。

催告

今日は、弊社所有物件（競売）の強制執行催告の日でした。
断行屋さん、鍵屋さん、担当執行官、そして申立人である私の立会いのもと鍵の開錠を・・・
その瞬間、占有者が玄関から出てきました。なんと出掛ける間際だと言うじゃありませんか。
現地調査、近隣での聞き込みからすでに退去済みであろうと予想していたのですが、なんとまだ居住していたのです。

先週現地確認したときに、家の中からペットの鳴き声がしていたので、定期的にエサをやりに来ているのか、近所にエサやりを依頼しているのかどちらかと踏んでいましたが、全くの見当違いでした。
申し立てせずに、開錠しなくて良かった・・・（ホッ）

当然、催告が終わったあと、仕事に急いでいる占有者を引き留め話をしました。
きっと交渉まとまると思います。
明日以降３日以内で、話し合いをしてきます。

この、交渉の仕事は、どうも相手に対して感情移入をしてしまいます。
今回の方も、色々事情がありそうでして。。
交渉に同情は禁物ですが、お互いに理想の形を模索します。

さぁ、これでさらに商品化に向けて一歩前進しました。

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木更津市の物件

二回目の現場調査。
現地に違法駐車している車の所有者ふたりと話ができました。あと一台もだいたい目星がつきました。

調査には近隣聞き込みは、欠かせません。

漁港近くの○○水産で、晩飯のおかずになるであろう「アサリ」を調達し、終了！

画像は、木更津キャッツアイで有名になった赤橋です。

セコムとレオパレス

今日のニュースで、日本の名目ＧＤＰが中国に抜かれ世界２位の座を明け渡す形となりましたね。
ＧＤＰ世界３位は、当時の西ドイツを抜いて以来４３年ぶりだそうです。
少子高齢化の進展に伴う成長鈍化・・・

今後日本の人口は、２０５０年に９５１５万人（高齢化率３９．６％）、２１００年には４７１１万人になると言われています。
これは、明治時代後半の水準だとか。

その結果、今現在人が住んでいる地域の内の２割が、誰も住まない無居住地域になる可能性があるそうです。
そんな中、「セコムとレオパレス提携」のニュースが入ってきました。
セコムの防犯システムを賃貸住宅に常備しようというのです。

今後も、年間一万戸超のペースで賃貸住宅を新築するというレオパレス。
国内のホームセキュリティの普及率が約２％と低迷する中、今迄ほとんど無かった賃貸住宅の顧客を獲得することが狙いなのでしょうが。
新築賃貸住宅を毎年大量に供給していく会社に未来はあるのかどうかはわかりませんが、しばらくは、既存の大家さんは苦戦を強いられるかも知れませんね。

賃貸住宅も当たり前のアパマンを建てていたのでは取り残されます。
既存のアパマンも、個性のキラッと光った差別化をしていかないと空室だらけになるかもしれません。

「この世に生き残る生き物は、最も力の強いものか。そうではない。最も頭のいいものか。そうでもない。それは、変化に対応できる生き物だ」
byダーウィン

住宅も、我々人間の命をしまう箱。
箱自体も変化に対応できるようでなければいけないのかも知れない。

物件囲い込み

以前私も、不動産業界の「物件の囲い込み」について、書いた記事 があるのですが、今日は不動産コンサルタントの長島さんが、大手仲介会社の物件の囲い込み（情報の囲い込み）についてを痛烈に批判していたので一部転載します。←無許可です（笑）

私も以下の内容に全く同感です。
通常の業務の中で、完全に社外からの客付けをシャットアウトしている事例が非常に多いです。
売主さんのことを思うと、「少しでも高く、少しでも早く売ろうと考えないのか？」と不思議になります。


～以下転載です～

不動産仲介業の【物件囲い込み問題】について、かんたんに解説します。

不動産仲介業では、売り主、買主双方から３パーセント＋６万円（税別）を上限として報酬を受け取ることができます。

ゆえに売り主、買い主とも自ら見つけて双方から手数料を受け取るインセンティブが働き、売り物件を受託している不動産業者が、客付け業者に対して物件を紹介しないとか、REINS（業者間不動産ネットワーク）に登録しないなどの行為が横行しているのです。

各個人や各企業が自らの収益を最大化する方向に動く結果、市場全体としては不動産流通が阻害される結果となっているわけです。
このことは以前から問題視されてきたが実際には何ら手が付けられていません。

客付け業者から物件の存在確認がくると
「話が入ってま～す」とか「契約予定で～す」などといって、客付けをさせないのです。
要するに、自分たちが客付けできるまで物件を塩漬けにさせておくということです。
これは、売主への背信行為であると同時に、宅建業法違反です。

例えばあなたがネットで気になる物件を見つけ、信頼している業者Aに「見せてほしい」
と依頼します。ところが業者Aが物元業者であるXに物件確認すると「話が入ってま～す」
といって紹介してくれないのです。
仕方なくその旨をあなたに話し、あなたも仕方なく物元業者Xに連絡をとってみます。

すると・・・

「はい！その物件はまだあります！ご案内できますよ！」
と元気よく言われちゃったりします。このような事態を、物件の売主が知っていればなんら問題はないのですが、
「あなたの物件は当社で囲い込んでおり、他者には紹介しません。

ウチに買客が現れたときだけ紹介して、
手数料を双方からいただこうと思います」なんていうはずがありません。


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不動産仲介業の【物件囲い込み問題】について別の角度から、
まさに不動産仲介業をしている @nishikawa_n さんが説明していますので、
少し長くなりますが引用します。

【大手・銀行系仲介業者の囲い込み手法解説】
例えば、どこの仲介業者でも査定価格5000万円前後である物件があったとします。
すると、その大手業者は6000万円の査定を出してくるのです。
そして偽計パターンの業務を行うことによって、
いつも売り買いの手数料を手中に収めるのです。

それでは順に説明しましょう。

１．他業者より飛び抜けて高い6000万円の査定書を売主に提出する。

２．この査定価格で売却するためには、
大手グループのバックアップと広告費が不可欠なので、
3ヶ月の専任媒介が必須であると主張し、3ヶ月間の専任媒介契約を締結する。

３．媒介契約後2～3週間、内覧希望も反響も極端に少ないと報告し続ける。

４．近隣で割安な新築が分譲され始めたとか、同じエリア内で安く売られている物件が出たとか、
物件固有のマイナスポイントを並べて不評であることを伝え不安にさす。

５．不可抗力で価格を下げざるを得ない状況なので、価格を下げましょうと提案する。
そして5500万円まで下げさせる。

６．5500万円まで下げても反響が少ない旨を報告し、
本当に早期で内容の良いお客さんに売却するためには
5000万円程度まで下げた方が良いと提案する。

７．本来は他業者のお客さんを案内して早期売却を目指す役目があるにも係らず、
大手業者は自社のお客様以外に物件案内をしない方針なので
成約スピードは当然に遅くなる。
他業者から反響や内覧希望があっても「もう決まりました。」「商談中」
などと言って業者客の案内を全て排除します。

成約が実現しないと何度も価格を下げるべきである提案ばかりを繰り返すため、
4500万円くらいまで価格設定を下げさせてしまう。
結果的に4300万円くらいで成約する。

この価格は他業者の査定より遥かに低い着地点となってしまっている。
これが、業界で騒いでいる物件囲い込みですよ。

大手・銀行系仲介業者の営業員の中にも優秀な人が多いのですが、
上の命令には逆らえずというのがサラリーマンの性です。
このあたりは予備知識として覚えておきましょう。

これまで解説してきた物件の囲い込みは、
宅建業法３４条2-5と刑法233条の偽計業務妨害罪にあたると思います。
また、他社業務も阻害しています。

囲い込み物件がチラシで広告される事により、
他社は接客している顧客から不信感を持たれるからです。
また、そこが囲い込みをする側の狙いでもあります

業界では売却の依頼を「まともな仕事」と呼びます。
これは購入依頼客と売却依頼客の重要度の違いからこう呼ばれるのです。
売却依頼は購入依頼8～10件分程の値打ちがあり、
仲介業者の糧である手数料が確保しやすいのです。
そして、これを違法に囲い込んで行かれるのでクレームが出ているのです。

メディアで「信頼」「誠実」などを宣伝しながら実際は非合法な偽計を行うのは
どうなんでしょう？それとも、この国ではこれが正しい仕事の流儀なのでしょうか？
重要な事は、この問題をこのまま放置しておくと、
零細業者はますます顧客から不信感を抱かれ、追い込まれる事です。

その人が求めている不動産を紹介したい、これが仲介業者の素朴な思いです。
しかし、現状ではこれが難しいのです。
これを説明する事ができないジレンマもあります。
一日でも早く、流通市場が正常化してほしいですね！では今日も、良い一日を。

企業研修

今日読んだメルマガに興味深い話題があったので記事にしてみます。
ある企業研修の講師が言っていた言葉です。


・上司、先輩が若手社員に対して持つ不満

●指示待ちタイプ
・言われた仕事しか，しようとしない。
・自分から積極的に仕事を見つけようという姿勢がない。
・わからないことがあると，自分で考えようとせず，すぐに質問してくる。
・自分の担当業務以外に関わろうとしない。

●自己中心・自分の利益中心
・自分がキャリアアップしそうな仕事，得意，好きな仕事ばかりやろうとする。
・目立たない仕事，あまり評価されない仕事はしようとしない。

●何を考えているのかわからない，草食系？タイプ
・おとなしく，自分から話そうとしない。話しかけても最低限の答えしかない。会話が続かない。


・若手社員が上司，先輩に対して持つ不満

●名ばかりＯＪＴ，放置タイプ
・「背中を見て育つ」，が口癖，仕事に対してのフィードバックや評価が何もない。
・自分の今の状態がどの程度のレベルなのか，わからず不安になる，質問しても「そのうちわかるよ」で終わり。
・忙しく，自分の仕事に手一杯で，部下を見る余裕がない。

●俺の若い頃は・・・昔の俺に執着タイプ
・自分の苦労話→自慢話→説教話パターンで，こちらの話を聞いてくれない。

●何でも言ってこい，でも結局，却下または無視タイプ
・こちらから提案しても，理由の説明もなく，却下される，何の反応もない。
・何を言っても「状況に応じて」，「臨機応変な対応で」で終わり，何も進まない。

どちらの立場でも、この「不満」のどこかに心当たりありませんか？
やはり、お互いの対話が必要ですね。
普段からコミュニケーションを取ることを心がけましょう。
お互いに望むだけではダメだと言うことです。

経営者も、上司に代わりありませんが・・・私は、ちょっと違う考えを持っています。
大事な電話を入れる直前に頭の中で会話のシミュレーションをしているときに話しかけられるのが嫌いです。
また、フル回転で仕事をしているときに、「ちょっと良いですか？」とブツッと集中力を切断されるのも大嫌いです。

ですので、セールスの電話は受付の時点でシャットアウトしてもらっていますし、繋いで欲しい顧客の名前はスタッフに知らせています。
あとは、必要がある場合は折り返し電話をすることを伝えてもらっています。

また、仕事１つにしても万事が社長に聞かなければわからないような仕事はあり得ません。
自分で考えようとせず、言われたことしかやらないから、すぐ人に聞くのです。

事実、数ヶ月北九州に出張していたときは、聞くに聞けないですからね。
自分である程度解決策を考えなければならないのです。
その方がスタッフは育ちます。自力で問題を解決するのですから。
お客様にも信頼されます。

ダン・ケネディの本に書いてありました。

「時間吸血鬼」を撃退せよ！

時間は自分で管理しないと誰も何もしてくれないと言うことですね。
オープンドアポリシーは間違いであったと言う社長が多いです。
ひきこもり・・・最も重要な時間です。

施工の品質

昨年見積もりを提出した大型擁壁案件。提案したプランは、完璧。しかしお客様は価格で他社に発注をし、私共は辛酸を舐めました。
いったいどんな工事がされているんだろう？とふと思い、立ち寄ってみたところ・・・

ひどい！何かあった時に責任が取れるのだろうか？とこちらが心配になるほどでした。

確かに万が一の危険負担を除く事が出来れば、安価に仕上げられることでしょう。しかし、建築・土木に素人のお客さんにこの危険負担を代替させて、プロと言えるでしょうか？

一瞬でも、「お客さんは安ければ良いのか」と勘違いしそうになったのを恥ながら会社に戻りました。

私達は、高品質の商品を企業努力で出来るだけ安価に提供すること。その事については、絶対に妥協しないこと・・・を心に誓ったのです。

この現場で、事故が起きませんように。

友達ってありがたい

今日は、朝早く小学校から高校まで同級生だった友人から電話がありました。
何事かと折り返し電話をしてみると・・・
「今日、１０時半からあるオーナーのところに原状回復の件で訪問予定がある、紹介するから一緒に行かないか？」

この友人は、１人親方のリフォーム業者。
性格も十分に理解しているし、４０歳過ぎて頑張って２級建築士の資格も取るほどの努力家であることも良く知っている。
彼がこの仕事をし出して、独立した頃、自社の店舗の改装を依頼しました。
その腕前を見てからは、リフォームについて何でも相談しています。
器用なので何でも出来ちゃう職人さんなんです。

当然、私共の競売物件のリフォームや仲介物件のリフォーム、賃貸物件の原状回復リフォームなどをお願いしています。
実家の経営している賃貸物件の管理もお兄さんに勧めてくれて、当社の管理物件となりました。

まさしく共存共栄ですね。
お互いに仕事がいい加減だったら、紹介のしあいっこも出来ませんが・・・・・
この仕事をしていく限り、ずっと付き合っていく友達なのだな・・・と思っています。

せっかくの厚意を無には出来ません。
今の管理会社との管理委託契約期限までに人間関係をきちんと作らないと・・・
地元の人間が経営する会社に仕事を任せることに後悔させるような真似は出来ません。
足下を見つめ直して地道にこつこつと前進しましょう。
ＡＬＬ ＦＯＲＴＨ