不動産投資のエッセンスをスーパーや八百屋で野菜を買うことから学ぶ！？

不動産投資のエッセンスをスーパーや八百屋で野菜を買うことから学ぶ！？

　　

最近、野菜がすごく高いのですが、ときどき野菜を買ったりするのですが、4～5年前と比べましたらあまりにも高いので、買うのを躊躇してしまうこともよくある今日この頃です。

キャベツが498円～～～～～！！！とここ最近で、心の中で絶叫してしまった人は多いと思いことでしょう。

投資家的スタンスから見ますと、野菜のマーケットが過熱している？のかもしれません。

この状況が一時的なもので春先には例年並みに戻ってくることを期待するばかりです。

が、しかし、どうも野菜に関しましては、今後、もう安くなることはないんじゃないか？　と半ば諦めモードではあります。

2016年の後半くらいまでは、寒波や大雨などで一時的に野菜が高値になっても、それが落ち着いてくると価格も戻ってくる、というスパイラルが普通でしたが、去年くらいからはちょっと様子が違うように感じます。

一回ドーンと高くなったらそのまま高止まりして、固定してしまったように思えてなりません。

この状況を打破するには、もうロボットやAI、自動運転、ドローンなどの最新テクノロジーを農業分野に集中的に投入でもしない限りは難しいのではないか、と思ってしまいます。

原因は人手不足と農家の方々の高齢化と異常気象の三点セットにあるようですが、日銀の黒田総裁にしてみれば少しでも物価上昇に持っていきたいとお考えでしょうから、これは願ったりという状況なのかもしれませんが、だいぶ本題から外れてしまってますので今日のところは省略いたします。

そういうわけで今回は、　『不動産投資のエッセンスをスーパーや八百屋で野菜を買うことから学ぶ！？』　と題して両者に共通する点をあげて参ります。

不動産投資と野菜？？？

なんの関係があるんだ！？

と思われる方も多いと思いますが、不動産投資がうまくいくコツは、意外と日常の生活の中に転がっているものなんです。

≪不動産とお野菜の共通点≫

❶当然ですが、スーパーや八百屋で売ってるお野菜の99%は良いお野菜です。

なぜなら、一般的な流通に乗っている野菜は、お店に並ぶまでに三重のチェックが入っているからです。

最初は農家の方が出荷する時。

二回目が、市場の仲卸業者が買い付けたとき。

三回目が、お店の店頭に店員さんが並べるとき。

痛んでる野菜のほとんどはお店に並んでる間に痛んでしまったものですね。

最初から痛んでいる野菜を販売するようなことはありませんよね。

一方、

投資用不動産として販売されています収益物件も野菜と同じように、その99%は良い物件なんです。

と言いますのも、その物件は販売業者、銀行の二方面からのチェックが入っているからです。

当然、両者ともにプロフェッショナルな仕事です。

販売業者は当然、物件の立地や概要、その他瑕疵などがないか徹底的に調べます。販売した後にクレームがくることは避けたいですから。

銀行はその物件が融資する価値があるかどうか厳密に審査します。不良債権化することは絶対に避けなければなりませんから。

つまり投資用不動産として紹介される物件というものは、異なる角度からのシビアなダブルチェックに合格したお墨付き物件だと言うことができます。

❷スーパーや八百屋さんで毎日のように買い物してたら良い野菜かそうでないか、瞬時に判断できるようになります。

つまり目利き力がつくということですね。

これは不動産もまったく同じです。

たくさんの物件情報を見て目利き力が養いましょう。目を肥やしましょう！

❸高級スーパーで売ってるような野菜は、品質は申し分ありませんが、お高いですネ。

高級スーパー = 大手有名不動産会社

に例えることができます。

投資用不動産の場合は大手で名前が通っている会社だからといって万事お任せして大丈夫！とはいきません。

それは高級スーパーで買い物をするのと同じで、対応やサービス、取扱物件の品質はピカイチとしても、価格や諸々の事務的な手数料も当然ピカイチですから。

❹生産者から直接仕入れているような八百屋さんで野菜を買うと　オトクです。

道の駅なんかの生産者直売所では安くて新鮮な野菜を扱っていますね。パッと見、泥がついてたりしてちょっとな、と思ったりしますが洗えば関係ありません。新鮮なだけあって美味しいですね！

同じように、投資用の不動産を買うときは、生産者から直接仕入れるように、物件を仕入れている会社から購入なさるとオイシイです。

❺お野菜というものは、人間社会が続く限り、生産され、供給され、消費されます。

このことは不動産もまったく同じで、人が生きる上で家(自分用の居住スペース)というものが必要なくなる時代がくるかといえば、それは考えられません。

300年後も、1000年後も、家のデザインはまったく変わっていると思いますが、人は自分のための居住スペースに住み続けることでしょう。

もしかしたら、その頃は地球以外の惑星にも住んでるかもしれませんが、必ず自分用の居住スペースで暮らしていると思います。

ですから不動産というものも、どんなに時代が変わろうとも絶対に需要がなくなることはありません。

一時的に高くなったりする安くなったりすることもありますが、常に建築され、供給され、スクラップにもなりますが、人々はそこで暮らし続けます。

人類の営みとともに存在し、生活するうえで切り離せないものだからです。

結局のところ、

不動産というものはそこで人々が暮らし生活をしている空間ですから、

人間の生活に密接に関わっているもの、なくてはならないもの、という点で不動産とお野菜は同じ土俵の上に存在するものだ、と言うことができるのだと思います。”衣食住”とひとくくりにされるように。

だからこそ生活上手な人は不動産経営がうまくいくと言われ、本当は男性より女性の方が不動産投資に向いてる、と言われるのはこういう理由によります。

そういうわけで、本題とは関係ないのですが、ジェントルマンの皆様は積極的にお野菜や食料品全般のお買い物に出かけましょう！

買い物に行きますと最新の日本経済の景気を肌で実感できますし、お野菜の目利き力も養われ、

価格も高いのか安いのかがわかるようになり、奥様には喜ばれ、自分でも何か作ってみようかな？となってだんだん料理上手になって、そのうち凝りだして自分でなんでも料理するようになって、ご飯のことで一生悩まなくなったりしますので、

一石二丁どころか一石五丁、六丁以上の良い効果があることでしょう。良い運動にもなりますしね！

要は、

　　買い物上手は生活上手！

　　生活上手は不動産運用上手！

ということですね！

不動産投資と信長の野望はよく似ている!?

不動産投資と信長の野望はよく似ている!?

『信長の野望』という戦国歴史シュミレーションゲームをご存知の方も多いと思います。

”風雲録”とか”将星録”とかいろんなバージョンがあり、30年以上も売れ続けているロングセラーなんですが、

実は、不動産投資ってどんなもんなんだろう？　という方は、この歴史シュミレーションゲーム、『信長の野望』をプレイしてみると、不動産投資のエッセンスがよくわかると思うのです。

そのワケは、

❶最初、なにもわからない状態でゲームをスタートすると、すぐに隣国に攻め込まれて、あっという間にゲームオーバーになる。

私も中高生の頃、何度、ひどいゲームだ、と思ったことでしょうか(笑)

❷ある程度プレイしますとコツをつかんできて、無駄なことをしなくなり、ポイントを押さえたコマンドを実行できるようになりますので、最短距離で富国強兵化できるようになって、初級レベルですと、天下統一はたいして難しくなくなります。

❸領地が自国一国だけの時は、吹けば飛ぶような弱小勢力ですが、2カ国、3ヶ国～5カ国くらいになってきますと、大大名という大勢力となり、資金力、兵糧、兵力など余裕がでてきます。それでもまだまだ自転車操業状態であることには変わりなく、資金や兵力は領国間を頻繁に輸送する必要があります。

❹領国が10カ国を超えてきますと、国力が十分に上がってきて、お金や兵糧は余裕が生じ、兵力も十分に整い、周辺の弱小大名を次々に呑みこんでいき、領国が続々と増え、天下統一への道すじが見えてきます。

 ここまできますと自転車操業的な領国経営から脱却し、資金、兵糧、といった資本の余剰分が年々蓄積されていく段階に到達し、領国経営に余裕が生まれます。

兵糧の余剰分は相場を見て高値のときに売却したり、刀や馬とかの家宝をどんどん買っていくことができるようになるのも嬉しいですね。

❺攻略本があると上達が早い。

ゲーム好きな方はすぐ分かると思いますが、最初から攻略本を見ながらゲームをしますと、クリアするのはとても楽です。いろんな裏ワザや自分では思いもつかない攻略法がわかりやすく解説してありますね。

つまり、

この『信長の野望』と不動産投資がよく似ているという点は、

不動産投資もゲームと同じようにまったくなにもわからない状態で始めますと、十中八九、痛いと思うようなことが起きると思います。

その痛いと思うようなことも最初から想定してたら特に痛いことではない程度のものなのですが、想定していなかったら痛く感じるものです。

注射をいきなりブスッと刺されるか、いまから注射しますよーと看護師さんから笑顔で言われて刺されるかの違いみたいなものですね！?　（ちょっと違う？）

つまり不動産投資（区分所有の場合）も所有物件が1～2戸の時は、自転車操業状態であまり余裕を実感することはないかもしれませんが、

所有物件が増えて来て、随時、繰上返済なども行い、プラス収支で運用できるようになりますと、資本、つまりキャッシュフローが積み重なってきて余裕が生じてくるところがいいところなのです。

（※金利が高い時にお持ちになった方は月の収支はマイナスでした。金利1％台で所有なさった方はプラス収支の方が多いです）

所有物件が2戸ぐらいの時でも、厳密にキャッシュフローを計算しますと、まあまあ余裕がある場合も多いのですが、不動産の場合それがちょっとわかりにくかったりはします。

また、ゲームでは自国の周りに強大勢力がいますと、領地を増やすのが難しかったりしますが、不動産投資の世界には自国（所有物件）にしょっちゅう攻め込んでくるような敵がいないのは安心です。

ですから自分が戦国大名となったつもりで天下統一のプランを描き遂行していっていいのです。

その天下をどの範囲にするのかは自分で決めていいのです。

さらには不動産投資でも攻略本が手元にあれば鬼に金棒ですね。

実際、いろんな本が出版されていますが、ここで言う攻略本とは、ガイド、コーチ、メンターという人間のことですね。

一流のスポーツ選手でさえも、例えばゴルフやテニス、野球、サッカーなど、コーチは必ず存在するように、不動産投資におきましても同じようにコーチのような存在がありますと大失敗するようなことはまずありません。

そういうわけでして不動産投資を始めようか、どうしようか、お悩み中の方は、一度この歴史シュミレーションゲーム、『信長の野望』をプレイしてみることをオススメいたします！

きっと不動産投資がいかなるものなのか、遊びながら疑似体験をすることができるでしょう。

でもあまりに面白くてのめり込まないように注意してくださいね。

天下統一するには恐ろしく時間がかかりますから！

　　　

吾平山上陵

「吾平山上陵」2018.1.1
吾平山上陵（あひらのやまのえのみささぎ/あいらのやまのえのみささぎ）は、ウガヤフキアエズ（天津日高彦波瀲武鸕鷀草葺不合尊）とタマヨリビメ（玉依姫）の陵。

可愛山陵、高屋山上陵とともに神代三山陵の一つ。

明治政府により1874年（明治7年）、鵜戸山を流れる姶良川に開いた岩窟「鵜戸窟」内の2つの塚を「吾平山上陵」（現・鹿児島県鹿屋市吾平町上名）に治定した。現在、宮内庁書陵部が管轄している。

wikipediaより

・・・年中無休という事前情報だったが、12/31の昼間に行ったら鉄の門が閉まってました。屋台が出てたのでお店の人に尋ねたら、年が明けて0:00になったら開くよ、とのこと。

なので２３時近くまで鹿屋市内をプラプラしてました。
 

２３時過ぎに吾平山に移動。近くの公園に駐車場があって、そこからバスでピストン輸送していたのに驚き。夜店も３０店くらい出ていて、明かりが煌々としていました。
 

そして年明けと同時に参拝。８割くらいは地元の若者たち。

ウガヤフキアエズさんは神武天皇の父君。
3000年近くたっても、毎年新年になると地元の若者たちが大勢新年のあいさつに参拝してくれるなんて、きっと嬉しいだろうな、となんとなく感じた。

ここから遥拝します

0：00になる5分くらい前に職員の方（宮内庁の？）が開けてくれました。

案内板

全体的にパリッ？として小奇麗な感じがする屋台ばかりでした。

とにかく照明がすごく眩かった。

昼間に撮影。すごく綺麗な流れです。

以上、今年最初の３投稿は不動産とか投資とかとは関係ない内容でしたが、まだ松の内ということでどうかご容赦を。

ただ、この三山陵の参拝がまったく関係がないかといえば、実はそうでもないのですが、そのお話はまたいつかメルマガの中ででも書くことになるでしょう。乞うご期待！

高屋山上陵

「高屋山上陵」2017.12.30
高屋山上陵（たかやのやまのえのみささぎ）は、ホオリ（天津日高彦火火出見尊）の陵。

可愛山陵、吾平山上陵とともに神代三山陵の一つ。明治政府により1874年（明治7年）、霧島山山麓（現・鹿児島県霧島市溝辺町麓）を「高屋山上陵」と治定した。現在、宮内庁書陵部が管轄している。

wikipediaより

・・・彦火火出見尊（ヒコホホデミノミコト）は神武天皇の御祖父。
明治時代に東郷平八郎が皇太子（大正天皇？）に随伴して参拝なさってました。

高速道路からも高屋山は見えますね。

今まで何十回も通ってたのに全然知りませんでしたよ。

高屋山上陵（たかやのやまのえのみささぎ）

案内板

東宮殿下御参陵記念碑

明治時代にこんな巨石をどうやってこんなとこまで運んだんだ？、とけっこう長く考え込んでしまいました。

かなりの高台なんです。

山の中腹にあるんですが深い海の底にいるような感覚に襲われる御陵でした。

謹賀新年

昨年末でしたが、ふと思い立ち、鹿児島にあるという神武天皇の父君、御祖父、曽祖父の御陵に行ってきました。

「可愛山陵」　2017.12.30
可愛山陵（えのみささぎ）はニニギ（天津日高彦火瓊瓊杵尊）の陵。高屋山上陵、吾平山上陵とともに神代三山陵の一つ。

明治政府により1874年（明治7年）、新田神社（現・鹿児島県薩摩川内市宮内町）境内の神亀山を「可愛山陵」と治定した。

Wikipediaより

・・・ニニギノミコトは神武天皇の曽祖父。霧島神宮の主祭神。

可愛山陵

クスノキの巨木が門番のよう。

周辺にはなぜか猫が10匹くらいいました。

可愛山陵（えのみささぎ）は、とても爽やかで軽くて穏やかで優しい空気に満ちていました。

築50年以上のビルの寿命をさらに50年延ばす“リファイニング”工事がスゴイ

10/16放送（2017）のワールドビジネスサテライトを見ていましたら、

三井不動産さんが提案する新しい建て替えの方法 

 “リファイニング工事”が紹介されてました。

この技術は世の中を変えるゾ！

と感じましたのでポイントをまとめてみました。

ワールドビジネスサテライト

2017年10月16日

https://www.youtube.com/watch?v=7DJrp2vNbVw&t=2285s

12：30頃からスタートするので

そっちを見てもらったほうが早いのですが、

画期的だと感じた点が、

もしくはこっち　↓

老朽化不動産再生の新手法「リファイニング建築®」とは？

老朽化不動産再生の新手法「リファイニング建築®」とは？

①    鉄筋部分に薬品を注入する『リハビリカプセル工法』。これによりコンクリートの寿命、建物の寿命がさらに50年伸ばせるとのこと。

②    コストは建て替えと比べ約30％安く、工期は1年近く短くできる。

③    耐震基準もクリアでき、現行の法律に適していることを示す『検査済証』を受け取ることができる。

④    銀行も融資をしてくれる。

⑤    工事が終わって、部屋を借りる入居者も、新築より安く借りることができる。

コメンテーターの方も

“新しいものがいい”という価値観から

そろそろ脱却してもいいのでは？

と仰っていましたが、

流通物件における中古物件の比率は、

　　イギリス→90％

　　アメリカ→80％

　　日本→15％

　　　　　だとか。

日本の賃貸市場では、

“築浅至上主義”なるものがメインストリームでありますが、

これは世界から見ましたら完全にガラパゴス状態ですね。

つまり、世界の、特に欧米の先進国において

賃貸物件を探す時は、中古物件が基本

のようなのです。

たとえば日本人がパリとかベルリンとか

ヨーロッパの都市で部屋を借りようと

不動産屋さんに行って、

築浅のお部屋はありますか？

と聞いてみても、

そんな部屋はない！！

と一蹴されるようです。

そんなこと聞くのは日本人しかいない！

とも言われるようですね。

ニューヨークでも築50年以内を

“築浅”と呼び、築50年以上が普通です。

欧米の不動産の売買マーケットでも、

築100年以上、中には200年以上の物件なんてのも

数多く取引されていますし、

パリのアパルトマンなど、

築200年以上の物件もあるようですが、

なかなか売買マーケットには出てこないとも聞きます。

出てきましてもかなりの高値だったりするようです。

またオーストラリアなんかでは、

国土も広大でおおらかなお国柄だからだと思いますが、

そもそも新築物件以外は、築年数すら記載がないといいます。

(真偽のほどは今一度確認中)

これが世界では普通ですので、

これからこの三井不動産さんの  

“リファイニング工事”  の技術が普及していきますと、

日本でもオフィスビルやマンションなどの

鉄筋コンクリートの建築物の寿命は、

100年超が常識になっていくと思います。

技術は進化しますので、

20～30年後にはもっと伸びて、

築200年超が常識になるかもしれません。

そうなってきますと、

大都市の中心部で地価も高いような

好立地のオフィスビルやマンションは、

今後なかなか取り壊さなくなるかもしれませんね。

ますます立地の良い不動産の希少価値が

高まると予測します。

ただ、日本人は建物は新しい方が好きなようだ、

とも思いますので、築150年とか、

あまり古すぎるのも外観が汚くなったり

需要そのものがなくなって存在価値ゼロと見なされ、

やはり平均しますと70年～90年くらいで取り壊す

ことが多いのでは？

とも思います。

それと建設業界の企業の皆様にとりましては

あまりウエルカムではない技術ではありますから、

急速には増えないとは思うのですが、

ただ、あの三井グループの

三井不動産さんが中心になって

推進していくとなりますと・・・、

今後、工期やコストも改善され、

オーナーさんにとっては大歓迎なお話ですから、

この  “リファイニング工事”  によるビルの建て替えは

ジワジワと増えるのではないでしょうか？

また、大気汚染などの環境問題、

持続可能（サスティナブル）な社会、

というテーマも今の時代たいへん重視されていますので、

ビルを取り壊すのも大量に廃棄物が出て、

環境汚染になりその処理もたいへんですから、

建て替え選択の追い風になりますね。

欧米で主流の、メンテナンスして長持ちさせる、

という考え方が日本でも根付くことを

期待したいものです・・・！？

といいますか本来、日本人はモノを大事に長く使うという、

いわゆる“モッタイナイ”の価値観を有する民族

だったはずですから、別段難しいことではないと思うのですが。

建築物は新しい方がいい、

古くなったら取り壊して新しく建てたほうがいい、

という価値観は戦後、焼け野原になって、

日本が貧しかった時期から復興していくときに

出てきたように思いますので、

もうその発展途上的な価値観からは

脱却してもいい頃ではないでしょうか。

いずれにせよ、これからの時代、

オフィスビルやマンションの寿命は

間違いなく伸びるでしょう。

現時点での日本の建築技術でも

100年くらいは問題ないと言われてますので、

これから不動産を持とうかとお考えの方は、

たとえ35年という、一見、ものすごく長そうな

住宅ローンを組んだとしても、

完済後60年は家賃収入が見込めるわけです。

そして築100年ぐらいで建て替えて、

さらにあと50年所有する。

つまり住宅ローンが終了した後、

100年くらい家賃収入が入ってくる

ことになるかもしれません。

もうひ孫さん、玄孫さんまでの

お家の資産になってしまいますね！

人間の寿命も延びていますし、

建物の寿命も延びていく、

それとまあ、同時に

年金の支給開始年齢も延び・・・！？

定年退職の年齢も延び・・・！？

後世、21世紀前半の日本は  

“先送りの時代”  だとか  

“引き伸ばしの時代”  

だとか呼ばれるのかもしれません。

そういうわけで、今、

鉄筋コンクリート造の建築物をお持ちの方は、

ひ孫さん、玄孫さんの代まで、

所有不動産が存在すること想定しておくこと、

もしくは具体的な出口戦略を詳細に

描いておいたほうが良いかもしれませんね！ 

プレジデントオンラインの森永卓郎氏のインタビュー記事が良かったです

今日、プレジデントオンラインの記事を見てましたら、森永卓郎氏のインタビュー記事に明るい展望を感じましたのでポイントをまとめてみました。

『経営陣は現場に権限移譲せよ、働き方はイタリアに学べ』

http://president.jp/articles/-/22838

●世界は総アーティスト化へ向かう。

●第４の産業革命と言われるのが、人工知能とロボット。

【関連記事】

アルファ碁、さらに進化＝自己学習のみで最強に―グーグル

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20171019-00000005-jij-eurp

●淡々と人数をかけてやるような仕事は人工知能とロボットに置き換わり、人間の仕事はクリエイティビティや感性が求められるものに一気にシフトする。

●イタリアはかつてヨーロッパの最貧国だった。いまでは一人当たりの所得は日本と肩を並べる。しかも一般のサラリーマンは残業も休出もせず、有給休暇の消化率100％。夏休みは１か月休む。

→イタリアは2000年前はローマ帝国の拡大成長期で、西洋文明世界一の強国で、都のローマは西洋文明世界の中心都市で大繁栄していたはずですが、ヨーロッパの最貧国に低迷していた時期もあったんですね。でも、もう完全に日本人よりイタリア人の方がハッピーです。

●“在宅型テレワーク”がここ数年でドンと減って、“モバイル型テレワーク”が劇的に増えている。

【関連記事】

ついに日本の大企業にも変化の兆し？旅先で仕事する「ワーケーション」がジワジワ浸透　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

https://amp.review/2017/10/06/workacation/

●主力製品が変わりCEOも交代しているのにずっと繁栄している企業の研究で得られた知見が書かれた『ビジョナリーカンパニー』という本では、現場で権限移譲することが重要。経営者は理念は語るが具体的な指示はしない、とのこと。

→自分の職場はこんな感じの会社ではあります。この本は有名ですがまだ読んだことがないので今年中に読みたいと思いました。

ときあたかも衆院選直前（2017年10月中旬）ですが、

日本の株価が今日で“１３連騰”とかでニュースになってました。これはバブル期（1988.12）以来だそうで、このバブル期の１３連騰を狼煙に日本経済はバブル絶頂期に向かって駆け上っていったようです。

その前は1960年12月～1月にかけての“１４連騰”という記録があるようですが、この時期は日本の高度成長がさらに加速するまさにその時、この年の12/27に当時の池田首相が“所得倍増計画”をぶち上げましたが、まさにこの１４連騰中の真っただ中での発表だったんですね。

もし明日も高値更新することになりますと、この1960年の１４連騰に並ぶことに。いったい明日はどうなるのでしょうか？

一方、世界の株式市場を見渡しますと、アメリカのダウ最高値更新をはじめ、欧州、上海、インド、南米と世界中が株高傾向にあるという、“世界同時株高!?”とかいうそんなのいままで聞いたことないよ、という状況にあるようです。

経済の専門家ではないのでよくわかりませんが、世界経済はもしかしたら、人類がいままで経験したことのない異次元の世界に突入しつつあるのかもしれません。ずっと20年以上も株価が低迷していた日本が低迷から脱出したことは象徴的な出来事だ、とかモーニングサテライトでコメントしてた証券会社の方もいました。

ロボット、AI、自動運転、ITテクノロジー、宇宙、エネルギー・・・、

確かに産業革命以来の大変革が今、世界中で、一斉に起こっている！それは確かに感じます。世界中で、同時に！という状況はいままでなかったことです。

これから世界はいったいどうなっていくのでしょうか？　こういうことを好き勝手に思い描くのは楽しいことですが、

たぶん、世界は、人類は、今よりもっと豊かになる！それも有史以来味わったことがないような、そんな明るいイメージを感じます。いまがまさにその前夜なのかもしれません。20年後はハッキリしているのでしょうけど、なんだかこれから世界は面白くなりそうです。

アジアの新興国はこれから日本が経験したような高度成長期（第一次）に突入し、すでに突入している国はさらに加速するのでしょう。

先進国は、おそらく、もう一段の成長期に突入する、のかもしれません。

経済評論家の三橋貴明氏がユーチューブで話している経済の対談が面白いのでよく見るのですが、

人間がこの世界で生きていくためには“衣食住”の３つはなくてはなりませんが、すでに“食”と“衣”に対する人類の需要はコンプリートされたように思います。なぜなら特別なものを除いて世界中の8割くらいの人々が安価に手に入れることができるようになったからです。

“食”への需要に関しては新大陸でショウガが栽培され欧州に輸出が始まった時、ほぼほぼコンプリートになりました。

①【大人が知るべき（日本の）歴史：奴隷文化のない日本】第0次グローバリズム

https://www.youtube.com/watch?v=Y-3f6zB1dQo

“衣”への需要は、ユニクロやGAPに代表される“ファストファッション”が21世紀初頭に世界を席巻し始めたきにコンプリートされました。

今や中国の奥地、ロシアの極東地域やシベリア地域の子供たちでもオシャレな服装をしています。

では“住”はといいますと、これはまだまだ世界的に高い、高すぎです。まだまだ人類の“住”への需要が十分満たされているとは言えません。

スーパーで食品を買うように、ユニクロで服を買うように、普通の暮らしぶりの市民が気軽に買うことができません。

それどころか、ロンドン、パリ、ニューヨーク、シリコンバレー、香港、バンクーバー・・・、あまりにも高すぎる不動産価格や賃料の都市が世界には数多くあります。

こういった高級食材やオートクチュールの服のような、世界的大都市の、その中でも特に立地に恵まれた居住用のコンドミニアムに関してましては、常に供給より需要の方が高いため、大きな変化はないかもしれませんが、普通の一戸建ての家でしたら大衆車を買うくらいの感覚で買えるようになる日は今世紀中には実現するのではないでしょうか？

ただ車自体が電気自動車がメインになり、スマホみたいに、保険代、燃料代、メンテナンス代等すべて込みで月々数千円～数万円で所有できるようになるような、その可能性も高いと思います。

“住”の世界にも変革の波がヒタヒタと迫っているように思います。このことは普通に暮らしている人々にとりましては歓迎すべきよき変化ですから、早くそうなってほしいところです。

そういうわけで現在は全地球規模での世界経済の拡大期のようでして、しかも今までとは違う、人類が到達したことがない次元に突入するかもしれない、ということであります。

これから世界中の人々がイタリア人のように、残業も休出もなく仕事をするようになり、夏休みには１か月のバカンスを取るようになることでしょう。

１日の労働時間も3～5時間くらいに短くなるでしょう。週休3日が普通になるかもしれません。余暇が増え寿命も100歳以上が普通になることでしょう。

ただそうなると、人類はいったい何に時間を費やすのでしょうか？

というわけでちょっと長くなってしまいましたが、

世界は良い方向に進んでいるような気にさせてくれた森永卓郎氏のインタビュー記事に感謝です。

福岡市の人口のピークは２０３５年。一方、単独世帯のピークは、、、

平成２４年３月に、福岡市総務企画局企画調整部がまとめた、

『福岡市の将来人口推計』によると、

福岡市の将来推計人口のピークは２０３５年で、１６０万６００人とのこと。

     

２０１７年８月末の時点での福岡市の人口が、１５６万６４８８人となってるので、あと３万４０００人ほど増える予定のようですね。

たったそれくらいで頭打ち？、と福岡市民としましては、ここ１０年くらいの福岡市内の人間の増え方といいますか、体感的な人口密度の急上昇感からすると、まだまだ増えそうな感じがするのですが、どんなもんでしょうか？

２０３５年まであと１８年、

福岡市はこの２０年近く、年間１万人以上、人口が増えていますので、あと１８年間で１８万人は増えないにしても、控えめに見てもその約半分の１０万人増えて、１６７万人くらいにはなりそうな勢いを感じるのですが。

数年前に神戸市の人口を追い越した時も、確か予測より８年ほど前倒しで達成したように思いますので、この福岡市総務企画局のレポートの数字は少々控えめのような気がします。

先日、国交省が発表した基準地価でも、福岡市の地価の伸び率は３大都市圏の伸び率（３．５％）を３倍近くも上回っていて（９．６％）、勢いが突出してました。

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170919-00000066-reut-bus_all

そういうわけで、不動産投資をするには人口が増えているということは重要な要素でありますが、

意外と見落としがちなのが、その多くが１K、１LDKの分譲マンションにお住まいの、”単独世帯”の世帯数です。

こちらの推移のほうはどうなってるのでしょうか？気になったのでもうちょっとよく調べてみました。

そうすると、人口の推移とはまた違った、興味深い予測が見えてきました。

同じ福岡市総務企画局のレポートによれば、

２０１５年時点での単独世帯数は、３６２，０００世帯となってます。

そのピークのほうは２０５０年の５８２，０００世帯です。

つまり、福岡市はこれから約３０年間で、単独世帯数は約２２万世帯も増加するという予測です。

２２万世帯＝２２万人分のお部屋の需要がある！？

２２万世帯といっても、自己所有の人やアパート暮らしの学生さんなど合わせたら半分くらいはいらっしゃるかもしれませんので、５０％前後は差し引いて考えないといけませんが、

それを差し引いたとしても福岡市内中心部で好立地のマンションは、向こう３０年間、入居率は１００％に近い水準で推移するのではないでしょうか？

なぜなら、２０１７年９月時点での福岡市内の分譲マンション会社各社が持っています、福岡市内中心部に位置する、オートロックでセキュリティ万全のハイグレードマンションの空室をどんなにかき集めても１万戸もないと思うのです。

人気の物件はなかなか空室が出ない、出ても瞬間蒸発という状況がかなりの期間続くかもしれませんね。

ただ、このレポートですが、２０５０年のピークでグラフが終わってしまっていますので、２０１７年の水準に戻ってくるのがいったいいつ頃なのかが、いまいちわかりません。

ネットでいろいろ探しましたら、ちょうど『東京都の家族類型別世帯数の推移』というグラフを発見しましたので、こちらを参考に予測してみました。ピークから現時点の世帯数に戻ってくる年数は、東京でも福岡でもほとんど変わらないだろう、と考えたからです。

そうしますと、福岡市の単独世帯数は、だいたい２０７０年頃に、２０１５年の世帯数と同じ水準に戻ってきそうだ、という結論に至りました。

ということは、２０１７年から２０７０年までの約５０年間も、福岡市中心部での賃貸需要は底堅い！、と予測することができるのではないでしょうか？

そういうわけで福岡市での借家経営はこれから５０年間にわたりましておススメなんですヨ！ということです。

福岡市の良さってどんなとこ？ということで投資家目線で42ポイント総まとめ！

福岡市の良さってどんなとこ？ということで投資家目線で４２ポイント総まとめ！

①野村総研「成長可能性都市ランキング」内の「ポテンシャル」「都市の魅力」で福岡市が第1位

②イギリスの世界的カルチャー誌「モノクル」が発表した住みやすい都市ランキングで、世界14位に選ばれた(2016年7位、2015年12位)

③ここ5年間で人口が7.4万人増加(大阪市、横浜市の倍)

④全国の政令市の中で、人口の増加数、増加率ともに第1位(国勢調査)

⑤人口の伸び率が第1位(総務省発表2014.1.1)

⑥人口増の要因は、主に転入による社会増。九州他県からの流入が顕著で、大学や専門学校などへの進学時や就職時に移ってきている

⑦高島市長は「集客や交流の分野だけでなく、定住という点でも選ばれる都市になった」とコメント

⑧政令指定都市「人口に占める若者(15～29才)の比率」第1位

⑨大学、専門学校数が市内に138校ある（2017年8月現在）。人口に占める学生の割合は7.3%と京都市に次いで2位(2014年度学校基本調査)

⑩「人口に占める大学生の割合」が第2位。理工系の学部も多い

⑪天神、博多、地下鉄七隈線延長予定地周辺で地価上昇が顕著。家賃相場も同じく上昇中

⑫中古マンション(1K、1LDK、2LDK)の取引価格は年々上昇を続けている

⑬天神ビッグバンで、天神再開発プロジェクトが進行中。今後10年間で天神エリアの30棟の民間ビルが建替え予定。「福岡市都心部容積率特例制度」により、現行の67mから最高76mのビルに建替え可能に。一部のビルは115m認可(地上26階建て相当)

⑭福岡市と国交省は天神明治通り地区のさらなる高さ上限緩和のほか、中央・博多ふ頭のウォータフロント地区、ＪＲ博多駅周辺地区を上限緩和の対象に加えることを協議している

⑮コンベンション施設や港湾機能が集積する中央ふ頭、博多ふ頭一帯のウォーターフロント地区における再整備「ウォーターフロントフロントネクスト」が進行中。完成すれば天神、博多に次ぐ第三の拠点となる

⑯福岡空港、博多港、博多駅 は半径2.5kmの円の内側に収まり、世界でもまれにみる機能集約型のコンパクトシティ。福岡空港から博多駅まで地下鉄でたったの2駅6分

⑰国家戦略特区の「グローバル創業雇用創出特区」に指定されている。世界一起業しやすい、チャレンジしやすい街を目指している。福岡市は本気度100％でベンチャー支援、クリエイティヴ産業の創出に力を入れている

⑱25才～35才の若い世代の起業率が全国1位で12.5%（2012総務省統計局）。武田鉄矢氏いわく、福岡の若者は東京より鮮度（？）がいい、とか

⑲企業誘致件数【H２７年度６２社/H２６度５２社/H２５年度５３社/H２４年度３５社/H２３年度４０社】・・・毎年５０社前後の企業が福岡市に本社を移転させている

⑳主要大都市の中で、開業率第1位

㉑H23～H27の5年間で雇用者数13,772人増加

㉒自然災害リスクが極めて低い都市。地震が日本一少ない。地震保険の保険料が日本一低いエリアです

㉓単身赴任者など単身世帯が多い。企業の支店、営業所も多い

㉔「政令指定都市(15～29才のうち)の女性比率」が第1位。特に20～40才の転入超過数は、女性が男性の2倍超

㉔職住近接。通勤時間が短い。平均通勤時間は34.5分で7大都市圏で最も短い

㉕税収伸び率日本一

㉖一坪あたりの平均オフィス賃料は、約9.2万円で東京のおよそ半分でビジネスコストが格段に安い

㉗「住みたかったところ」全国1位(日経産業消費研究所が全国のビジネスマン1000人に調査)

㉘クルーズ船の停泊、博多港全国最多

㉙東京に次ぐ全国2位の国際コンベンション開催都市

㉚アジア全域へのアクセスがすごく良い。世界20 の都市と直行便あり。空港も近くて地下鉄直結で超便利➡台北、高雄、ソウル、大邱、釜山、北京、上海、大連、青島、武漢、香港、マカオ、バンコク、シンガポール、マニラ、ハノイ、ホーチミン、ホノルル、グアム、ヘルシンキ

㉛2LDK～3LDKの住宅賃料の平均は東京の約1/3

㉜すぐ近くに海と山がある。緑も多い。都心部から30分も車を入らせたら自然がたっぷり

㉝食がおいしくて安い。いわゆる"クオリティ・オブ・ライフ"がすごく高い

㉞物価が安い。食料物価の安さは21大都市中、第1位。家賃を除く総合物価も第2位

㉟人が気さくでフレンドリー、お祭り好き

㊱街の空気感も全体的にリラックスしている。シリコンバレーに似ている、という人も

㊲日本国内で唯一「アジアの屋台都市10選」に選定されている

㊳魚料理店の数は21大都市中2位。魚がリーズナブルで新鮮でおいしい。（たまたま入ったお店がおいしくなかったら運が悪かったとあきらめましょう）

㊴全体的に飲食店のレベルは高い。ほとんどのお店が良心的なプライスでおいしくて接客サービスも感じいいです

㊵世界的に人気爆発中の”とんこつラーメン”の本場であり超激戦区あり聖地である。至高のとんこつラーメンを生み出すべく、日夜、お店どうしの熾烈な研鑚が繰り広げられている。

㊶サードウェーブコーヒーが盛り上がっている都市。ふらりと入ったコーヒーショップの店員さんが実は世界トップクラスのバリスタや焙煎士だった、ということが特別ではありません。

㊷2000年以上もの昔から、博多の地は、大陸からも含め、ヒトモノカネが集まる国際港湾都市。バルセロナ、ロンドン、パリ、ウィーンなどローマ時代初期に成立した都市と同じくらいの歴史あり。福岡市の中心部ではいつの時代もドラスティックな新陳代謝が行われ、常に変化し続けている点が特徴的です。（他の都市は観光名所化）

最新の人口　

１，５６５，８５７人

（平成29年8月1日現在）

※ご注意　上記の箇条書きにしたものは、1年くらい前からまとめようとしていた分をまとめたもので、数字や内容など100％正確とはいえません。ソースもなんだったか分からなくなったものありますのでご了承ください）

福岡市、ウォーターフロント〜大博通りと香港、尖沙咀〜ネイザンロード

福岡市、ウォーターフロント～大博通り

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香港、尖沙咀～ネイザンロード

福岡市のウォーターフロントの開発は、これからが本番ですが、20～30年後は香港の尖沙咀がコンパクトになったような雰囲気になるのではないか？と最近フト思ったりしました。

けっこう似てるんですよね、

香港の尖沙咀からまっすぐ北に伸びるネイザンロード周辺の街並みと、

福岡市のウォーターフロントから博多駅までまっすぐ伸びる大博通りあたりの街並みが。

福岡のウォータフロントエリアは、今はまださびしい雰囲気といいますか、港湾施設とホールなどのＭＩＣＥ施設だけの殺風景なエリアですけど、グーグルアースで福岡のウォーターフロントから博多駅方面を眺めていますと、将来は香港の尖沙咀～ネイザンロードみたいな感じの賑やかな場所になっていくんじゃないかな、と感じるのです。これから開発が本格化していって、どんどん変わっていくのが楽しみですね。

福岡市のウォーターフロントの開発は、

サンパレスの解体と跡地には交通広場の整備、

その地下に700台規模での地下駐車場の建設、

周辺の道路の車線拡張、

大博通りと那の津道りの交差部分の地下車路の整備、

大博通り沿いに新たな交通システムを導入、

その他ホール、ハイグレードホテル、商業施設の整備などなど。

が計画されていますね。

このなかでも福岡市民の関心を集めているのは“大博通り沿いの新たな交通システムの導入”ですが、

具体的にどういう交通システムになるのかは、まだ決定していないようで、一回は完全に消えたと思われた“ロープウェー”という案もまだ生きてるようですね。

もし、ロープウェーみたいなのを通すのであれば、どうせなら博多駅～ウォーターフロント間だけでなく、将来的には博多駅～ウォーターフロント～天神（できればキャナルシティも）の３大拠点を結べば便利で面白いのにと思います。

福岡市は世界でも珍しい、都心部上空をロープウェーで移動できる"空中庭園都市"だ、というイメージができて訪れる人も世界中から増えるのではないでしょうか？

さらには、御笠川の博多側の川岸を博多駅付近まで公園緑地化できたらなお面白いと思います。京都の鴨川沿いみたいなイメージですね。あのあたりは御供所町と言いまして、弘法大師空海や栄西禅師にゆかりある、由緒正しくて歴史ある寺社がいくつもあり、五重の塔や大仏さんなんかもあって、福岡市民でさえもその存在を知らない人が多いので、もうちょっとあの付近の魅力を引き出したらいいのにな、と思います。

それともひとつ、

21世紀中に実現したらいいなあ、というレベルですが、小戸公園～能古島～志賀島間に海底トンネルを通して、都市高速と接続したらどうでしょうか？

実現すれば、能古島〜天神の所要時間は車で20分程度になるでしょうからこれはものすごくアドバンテージがありますね。

博多湾をぐるっと取り囲む環状線が完成すれば、さらに市内の交通ネットワークが便利になりますし、福岡市はますます都市としての魅力が高まると思うのです。

能古島や志賀島からの景色は、博多湾を一望でき、遥かに背振の山々を望み、大野城、立花山方面まで遠望できて、すごく素晴らしいですし、北を見れば玄界ブルーの玄界灘が水平線の彼方まで見渡せ、東の山々から昇る朝日も、夏は玄界灘、冬は糸島半島に落ちる夕日もそれはもう最高でしょう。自然も手つかずで残っているので、ここに家を持って市内中心部で仕事をしたいと考える人も多いでしょう。

もしくは、香港のセントラル（中環）みたいに、天神、博多とはまったく別の、未来的でハイテクノロジーかつ自然調和的で、世界最先端をいく、一大ビジネスセンターと海辺リゾートが融合したような、世界のどこにもない唯一無二の場所を目指した開発に挑戦してみては、と思ったりもします。

 問題は予算ですけど、どう逆立ちしても目処は立たないでしょう・・・。

そんなこんなで福岡と香港ってなんか似てるような、と最近なんとなく思ってたんですけど、今年の5/31に福岡市の国際会議場でシンポジウムが開催されていたのを見つけました。

なんと驚くことに、基調講演には、香港のクルーズ会社の社長のジェフ・ベント氏を呼んでます。

香港からなんらかのインスピレーションを得るところ大だ！という狙いがあったのでしょうか。

ということで、21世紀の空中庭園都市、福岡市の未来はものすごく面白いですし、都市としての潜在能力はお墨付きですヨ！

福岡市が「成長可能性都市」で1位に(野村総合研究所）