東日本大震災から13年ですか。
あれから防災の意識は進んだようで、実はあまり効果的な進歩はないような、、、
特に不動産の観点からは、ほとんど風化していると思っています。
例えば、東日本大震災の後、神奈川県逗子市の低い土地は一旦価格がガクンと下がったのですが、あっという間に戻りました。今では、「ここ、津波が来たら、家ごと流される場所だよね？」とハザードマップを何度も見返しちゃうほど、津波が来ることが幻想であるかのような価格に上昇しています。
確かに、大地震はいつ来るのか分かりません。政府も学者も“予知”は諦めたようです。
ただ、“いつ”来るか分からないだけで、“必ず”来ることは分かっています。
自分が生きている間には来ないかもしれませんが、子孫が被害に遭う可能性だってあります。
そんな場所に家を買うなんて、子孫の未来をリスクにさらす最悪の祖先といえると思います。
あれ以来、東京都区部でも、なるべく災害リスクの低い不動産をお勧めするようにしているのですが、分析・評価する上で、一番重視しているのは『想定が少ないこと』です。
東日本大震災で一番思い知らされたのが、“想定”のマイナス面です。
■宮古市田老の防潮堤
田老地区は、高さ10mの巨大な防潮堤を築き「津波防災の街」を宣言していました。
しかし、このことが町の人たちの正常化バイアスに拍車をかけ「防潮堤があるから津波は来ない」と思い込んで逃げ遅れた人が沢山いたとのことです。
そして、今度は14.7mの更に巨大な防潮堤を築造したとのこと。
宮古市の見解としては、「防潮堤があったから、あの程度の被害で済んだ。」ということのようです。
■杉ノ下高台
ここは、明治の大津波(1896年)でも浸水しなかったことが記録から分かっており、市が避難場所に指定したのです。
ところが、2011年の津波はこの高台を軽々と越え、数十人が犠牲になりました。
杉ノ下高台と同様に、指定避難所に避難したのに被災した人も多かったことが分かっています。
陸前高田市では、指定避難所に逃げたにもかかわらず、推計で300人以上が犠牲になったそうです。
これらは一例に過ぎません。
皆さんも、TV等で、町の人が避難していた3階建ての建物が屋上まで津波に呑まれ、多くの命が失われたという話を何度も聞いたと思います。
■“想定”を鵜呑みにする愚かさ
東日本大震災では、これらの“想定”の怖さというかマイナス面が心に刺さりました。
勿論、この世の中、“想定”だらけです。
そもそも、建物なんて“想定”で成り立っています。
ですが、『一定の条件の下での“想定”』や『検証が済んだと言えない“想定”』は鵜呑みにしてはいけないと思っています。
■一定の条件の下での“想定”
これは、上述したことなのですが、
「明治の大津波はここまで来なかったから安心だ」
「以前の台風〇号でも雨量は△mmだったから、これくらいの堤防で大丈夫」
等々、一定の条件を(人間が)決めて、その条件内で「安全」や「危険」を想定するものを指します。
過去の情報は非常に重要ですが、それを限度と受け取ってはいけないと思います。
●海の近くなら、津波が来る可能性はある
●川の近くなら、氾濫の恐れがある
●地形が谷底低地の場所なら、ハザードマップで浸水可能性は低いとされていても、昔川が流れていたから「谷底低地」という地形になったのだから、浸水可能性はある
●崖の近くなら、土砂崩れの可能性はある
等々。
地形を踏まえて、少し大げさにリスクを評価するべきでしょう。
人間が設定した“想定”を信じすぎてはいけません。
■検証が済んだと言えない“想定”
『検証が済んだと言えない“想定”』というのは多岐に渡るのですが、例えば「免震構造」です。
熊本地震で「免震構造」の建物が横揺れの想定を超えて動いてしまったケースがありました。
ただ、「免震構造」を採用した建物は、その全てで大きな損傷がなく、「免震構造」の有効性が検証されることにもなりました。
なんだ、やっぱり「免震構造」は良いんじゃないか、
という結論になりますが、私は少しだけ懐疑的です。
横揺れの想定を超えたケースがあったことが気になっています。
熊本地震を超える横揺れはない、と言い切れないので。
ここでも、結局は「地震の揺れはこれくらいだろう」という“想定”の中での安全が担保されているに過ぎません。
更に多くの地震を経て、数百例のレベルで安全性が検証されたら信用します。まだ安全性が実証された例が少ないと感じています。
また、「免震構造」の建物も、当たり前ですが、宙に浮いている訳ではありません。その免震ゴムの下にある基礎は地面にあります。
能登半島地震で、軟弱地盤の上に建っていたビルが倒壊しましたが、そもそもの基礎が傾いてしまったら、「免震構造」だろうと意味がない訳です。
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更には少し個人的な話になりますが、私は東日本大震災の当時、新宿区にある「免震構造」のタワーマンションに住んでいました。
※上層階ではなく、どちらかというと低層階ですが。
確かに、震災当時、食器が割れたり本が落ちてきたりといったことはありませんでした。
しかし、エレベーターが止まったので非常階段に入ると、すごく大きなコンクリートの塊が落ちていました。
また、建物の周りには、これまた大きなコンクリートの剥離片がありました。
「免震構造」でも、建物にダメージがない訳ではないことを目の当たりにしました。
タワー型の建物は、ある程度しなやかに揺れることで地震波を吸収するものだとは理解していますが、実際にはく離した大きなコンクリート片を見てしまうと、このダメージの蓄積があっても次の大地震に耐えられるのだろうかと心配になり、中層建物に引っ越しました。
ただ、ここまで書いておいてなのですが、私も、現時点での建物評価の際には、「免震構造」であればプラス評価をしています。
熊本地震でも、調査としては「免震構造」の有効性が証明されていますし、「免震構造でない」建物と「免震構造」の建物が同じ地盤の上に建っていたら、私も100%「免震構造」の方をお勧めします。
ここまでの話も、「免震構造」を否定するつもりはなく、100%信用するのはまだ早い、「免震構造」だったら安心だと無条件に思うのはやめて欲しい、と言いたいだけです。
その上で現時点での私のスタンスを明確にすると、
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●地震時の揺れが大きくならない可能性が高い、「台地上」かつ「表層地盤増幅率が良好」かつ「ボーリング調査も良好」な場所に建つ「普通(耐震等級1)のRC造」建物
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と
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●軟弱地盤の上に建つ「免震構造」の建物
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であれば、私は前者を選びます。
長くなってしまったので、もうお終いにしますが、今回言いたいことを一言にまとめると、
想定をできるだけ必要としない場所・建物が一番安心
ということです。
