少し前の話なのですが、未だにショックを引き摺っているのが、何回かやり取りしていたお客様から、

「すみません、お世話になっていたのですが、安いリノベーション・マンションを見付けて、買っちゃいました!」

って言われたことです。

 

いえ、他の業者から買われたのがショックというのではないんです。

そりゃあ商売なので、うちで紹介出来たらよかったけれど、以前もお話しした通り、大手の扱いなんかだと両手を狙われて、うちを通すと断られるので、諦めて、直接大手に連絡するようにお話しすることもあるので。

 

じゃあ、何がショックだったかって、「リノベーション・マンション」を検討するなら、絶対に調べないといけない点を、きちんと押さえてなかったんですよ。

その方との何回目かのやり取りの際に、リノベーション・マンションが話題になり、

最近、協会に入ってくるクレームや相談で一番多いのが、リノベーション・マンション

という話や、

専有部分の配管等も更新されているか、要確認

排水管等が下階の天井裏を通っていたりしないか、要確認

共用部分の管理について、管理組合の議事録や長期修繕計画を要確認

というリスクもお話ししていたのでした。

 

リノベーション・マンションって、中を見ると、すごくきれいなので騙されちゃうんですよね。

営業マンも、

「建物は古いですが、部屋の中は新築と変わらないですから。」

等と煽りますし。

 

騙されちゃう、というのは言い過ぎでした。

良いリノベーション・マンションもあるので。

 

では、「絶対に買ってはいけないリノベーション・マンション」と「買ってもいいリノベーション・マンション」の違いはどこで分かるかというと、最低でも上記の緑丸の項目をチェックすることで判断できます。

専有部分の配管等も更新されているか、要確認

まさにこの部分がクレームとなることが多いのですが、室内をきれいにされてしまうと、もう元の部屋の様子は見えないんです。

カビだらけだったとしても、きれいなクロスを貼られたら分かりません。

特に、配管が更新されたかどうかは大事です。

クレームで多いのが、購入してから2,3年しか経っていないのに、配管の劣化が原因で水が漏れ、自分の家財や、下階の住人の家財が水浸しになった、というものです。

室内はきれいに化粧したものの、お金のかかる配管などは更新せず、古いままだったということがまかり通っています。

排水管等が下階の天井裏を通っていたりしないか、要確認

古い建物というのは、時に今では考えられないような仕様になっています。

自分たちの排水管が、床を抜け、下階の天井裏で横に流れているということもあります。

これなんか、排水管が劣化して水漏れしたら、下階の住人の部屋はたまったもんじゃないですよね。

また、配管がコンクリート壁の中に埋められているということもあります。

古い物件の室内写真を見ていると、トイレや洗面所に、太い配管が天井から床までむき出しのまま通っているのを見ることがあると思います。

あれなんかは、配管の更新をしようとしてもコンクリートの中なので断念し、仕方なく、室内を通しているのです。

共用部分の管理について、管理組合の議事録や長期修繕計画を要確認

修繕積立金がきちんと積み立てられているかも大事です。

いくら自分の室内だけがきれいでも、結局は建物の劣化に引き摺られます。

古いマンションで一番怖いのが、ババを掴むことでしょう。トランプのババ抜きではないですが、管理の行き届かないマンションからは、優良な住人が先に逃げていきます。

そして、管理がにっちもさっちもいかなくなってからでは、もう売却もできません。

そのようなゴースト・マンションになる可能性がないことを管理組合の議事録等で確認しないといけません。

 

以前、これらの話をしたんです。

でも、配管も更新したかどうかは営業マンに聞いたものの、その工事の仕様書などの書面は見せてもらっていないそうです。

排水管が下階の天井裏を通っているということはないようですが、管理組合の議事録も確認していないそうです。

 

「何せ、人気だったんです。」「内見も、私たちの他にもどんどん来ていましたし。」「買付証明書も私たちの前にも出している人がいて、急がないといけなくて。」

とおっしゃる。

 

って、なんて完璧に営業の術中にはまっているんですか。。。

#とはお伝えしていないですが。

 

リノベーション・マンションは、必要な設備が更新されていて、意識の高い管理組合があるなら、購入の候補に入れてもいいと思います。

#さらに付け加えると、旧耐震の場合は、耐震補強(改修)工事が行われていることが必要でしょう。

 

必要な確認をしないで買っちゃダメなんです。。。

色々と不動産のリスクをお伝えしたつもりだったのですが、自分は大丈夫、という“正常性バイアス”が働いてしまったようです。

この点が、本当に残念です。

リスクを抱えたまま購入する、という事態をこの業界からなくしたいのに。

 

お客様を責めるつもりは全くありません。

「買いたい」と思ってしまうと、このような状況になることは多いので。

こちらの伝え方、ですよね。

ただ「リノベーション・マンションのリスク」という話をするにとどまらず、きちんとチェックシートを作成して、お渡しすればよかった。

このお客様が「リノベーション・マンション」にここまで強く興味を持ってらしたことを見抜けなかった自分の未熟さを痛感しています。。。

 

外環道のトンネル工事で家の前の道路が陥没した住宅の方や、付近の住民の方にはお見舞い申し上げます。

まさか、家の前の道路が陥没するなんて思わないですもんね。

 

 

これが、工事による土砂の取り過ぎが原因なのであれば、お怒りになられるのは当然だと思います。

 

この周辺の土地条件図を見てみますと、

http://maps.gsi.go.jp/

 

この地図の印付近の現場は、段丘の縁の下に位置し、谷底低地に当たることが分かります。

凡例を見ると、

と、斜面(傾斜地)の下部分で、盛土をした場所だということです。

 

住んでいる方には申し訳ないですが、これは地盤が悪い場所の典型です。

川も近いですしね。

 

少し前に、同じように陥没した横浜も同じような条件が揃っていました。

横浜の陥没ヶ所(印付近)も、低地の盛土で、近くに川が流れています。

 

このような場所には、本来住まない方がいいです。

近い将来来ると言われている大地震が発生したら、すごく揺れますよ。

水害の恐れもありますし。

 

東つつじが丘の陥没事故の被害に遭われた方には失礼な言い方になりますが、今のうちに分かってよかったとも言えると思います。

地盤の下の方を少し掘削されたり、振動が起きると、陥没するような軟弱地盤ということは、大地震が来たら、家が倒壊していた可能性もあると思います。陥没も起きていたでしょう。

 

住んでいる方は、恐らく、その場所の地盤が悪いことなど何も知らずに、開発分譲で手に入れた家なのでしょう。

ある意味、大地震の前に地盤の脆さが分かってよかったのではないでしょうか。

これで、NEXCO東日本に地盤改良をしてもらえれば、安心度が増しますし、それでも心配であれば引っ越すという選択肢も考えられると思います。

 

家は家族の命と財産を守るところ」です。

地盤が脆いと分かったのあれば、何らかの対策を取るべきです。

これから家探しをする方は、「土地条件図(国土地理院地図)」だけでも見るようにしてください。

誰でも見れるようになっていますので。

「しんじゅく安全・安心情報ネット」に以下の注意喚起メールが流れてきました。ご注意ください。

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新宿区役所からのお知らせです。

 

最近、区内分譲マンションにお住いの方から、「マンション管理会社の社員を名乗った者から不審な電話がかかってくる。」という情報が区に寄せられています。

 

確認したところ、「詐欺の電話」であったことがわかりました。


手口としては下記のとおりです。
●       電話をかけてきた者は、実際の管理会社名を騙ったが、社員の名前は実在しない人物であった。
●       騙りの手口は、「大規模修繕が予定されており1億円近くの費用がかかる。1戸当たりの負担金が多いので、今なら手数料300万円でマンションの売却をお手伝いする。」
●       マンションの全戸に電話をして売却をおすすめしている。
等と嘘を言って、売却手数料の名目でお金を騙し取ろうとしていました。

 

電話でお金の話が出てきた場合には、「詐欺」が疑われます。一旦電話を切って、普段連絡をしているマンション管理会社に確認したり、ご家族・ご近所にも相談してみることが大切です。

 

不安な場合には、区役所危機管理課や最寄りの警察署にもご相談ください。