ローン特約なしのリスク。

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こんばんは。

 民泊×不動産投資家のアラヤマです。
　
今回は不動産関連の話で・・・
「ローン特約なしのリスク」
というテーマでお伝えします。
　

毎週どこか出張行っていたり、
苦労してない印象があるようなので、
たまには苦労話もしてみます。笑
　
実は２月は結構ヒヤヒヤの月でした。
というのも・・・
昨年末に友人からパスをもらい、
今年頭に現地を見てから、
ローン特約なし(※)の買付を入れていた
一棟不動産の案件があったんです。
　
※ローン特約なしとは？
　〜融資を打診して融資が出なかったら、
　　白紙撤回できるのがローン特約あり。
　　それがないので、融資が出なくても
　　解約できないので現金で購入するか、
　　解約するなら違約金が必要になる。
　
　　
・某地方都市の更に田舎エリア
・RC築15年ほど
・オールファミリー物件
・周辺はライバル物件ほぼなし
・利回り12%超え
　
　
不動産やっている方は
分かると思いますが・・・
めちゃくちゃ良い物件だったので、
当然取り合いになりますが、
たまたま私は地縁もあったのもあり、
『ローン特約なし』ならという条件で
１月中旬に契約を結びました。
　
これなら「融資は付くだろう」と
高を括っていたのですが・・・
当初前向きだった金融機関が、
契約前後に２行断れてしまい、
いきなりピンチとなりました。
　
そこから当たれるだけの
金融機関に相談しまして・・・
当たれる金融機関に相談しましたが、
エリア的に田舎エリアということもあり
どこもNGの嵐でした。。。
　
ちなみにこれはマズイと、
契約書を改めて確認してみると、
以下の条件。
　
　
・２月末までの決済
・できない場合は違約金８００万！
　
　
あかん、これは本格的にマズイ！
ということで周りの友人にも相談して、
トータル１１の金融機関に持ち込みし、
もし融資出なかったときの
手段をいくつか手を打っていました。
　
そして２月半ばのタイ帰国後・・・
最後の砦となる金融機関に確認すると、
融資は物件価格の６０％ちょっとと、
かなりキツめの条件でしたが、
現金集めればいける状態でしたので、
なんとか月末に資金集めて、
2/28にギリギリ決済いけました！
　
本当、今回はどうなるかわからず、
モヤモヤ期間がかなり長くて、
大変な２月でしたが、
学びが多かったのでシェアします。
　
　
・ローン特約なしは未開拓エリアは、
　気をつけたほうが良い。
　せめて滑り止めがあるエリアで。
　
・融資したい＝融資が出る訳ではなく
　担当者レベルでは融資したいけど、
　本部でNGになることは多い。
　
・自分では厳しいと思っても、
　周りに話すと色々な案が出てくる。
　
・不思議と乗り越えられない壁ではなく、
　頑張れば乗り越えられる壁がくる。
　
　
特に最後は本当に感じました。
厳しいかなと思ったものの、
色々動いていけばやれる案も出ますし、
今回自己資金も結構入れましたが・・・
奥の手をいくつか考えてましたが、
どれも使わずにいけました。
　
期限も２月は日数が短くて、
金融機関の決済関連もギリギリでしたが、
全てがちょうど丸く収まって、
2/28に何とか収まりました。笑
　
ということで、
かなりヒヤヒヤした２月でしたが、
何とか乗り越えられて良かったです！
　
逆に売却の予定が３月は２〜３件あるので、
そちらも集中して取り組みます。笑
　
　
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PS.
そんな忙しい中でも、
先週末は熊本に飛びまして・・・