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こんばんは。
民泊×不動産投資家のアラヤマです。
今回は不動産投資関連の話題で・・・
「物件で把握すべき5つのポイント」
というテーマでお伝えいたします。
先週は久々の福岡セミナーを開催で、
福岡入りしていましたが・・・
ちょうど３連休が台風通過と重なり、
前夜祭〜セミナ＆懇親会はできましたが、
翌日からのイベントは全中止でした。
ただ何とかメインのセミナーは開催でき、
元々メガ大家さんであり、
今はセリック不動産投資道も主催している
世利さんの右腕である太田さんと・・・
築古再生の古賀さんに登壇頂きました！
お二人とも、属性や自己資金など
そこまで良くない状態から始められたのに
全く別々の手法で規模拡大されているので、
参加された方は色々勉強になったと思います。
さてそんなセミナー後の懇親会で、
一人の方から物件相談を受けたのですが・・・
「今現況、生活保護の方が多くて、
購入していいか迷っている物件がある」
とのことでした。
ただ、この情報では全くわからず・・・
いくつか質問しましたが、
もっとも大事な《5つのポイント》が
抜けていたのでそちらをお伝えして、
改めて教えてもらって把握できました。
では、物件で把握すべき《5つのポイント》
とは何に当たるでしょうか？
「物件概要書」をみて、
まず最初に把握すべきところですし、
人に伝える時もまずこの５点を伝えるべきです。
逆にこの５点を最初に伝えないと、
「不動産のことを分かってないのでは？」
と思われてしまう可能性があるので、
不動産に詳しい人に相談する場合はもちろん、
金融機関の担当者に口頭で伝えるときなども、
まずはこの５点を伝えた上で・・・
補足説明として、
聞かれた時に他を伝えるのが良いでしょう。
では、その５点とはなんでしょうか？
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ご自身で、考えていただけたでしょうか？
では正解の５つ、お伝えしますね！
①物件価格
②住所（エリア）
③利回り（表面）
④構造
⑤築年数
「なんだそんなこと？」と
思われる方もいるかも知れませんが、
項目数が多いと伝えるのも大変ですし、
物件情報をざっと見る時には・・・
私はまずこの５点だけパッとみます。
この５点だけチェックしておくだけで、
慣れている人なら
「ありか？なしか？」すぐ分かります。
たとえば①の物件価格は、
慣れている人なら自分がいくらぐらいの
物件なら融資が出て買えるか把握しているので、
そもそも安すぎるor高すぎる物件は、
見ても意味がないのでスルーです。
②の住所やエリアも、
融資使われる方なら最重要ですし、
現金で買う人でもどのエリアか、
住所見ただけでイメージ付くぐらいの
土地勘がある方が望ましいでしょう。
③の利回りは細かくいうと、
現況利回り・満室利回りで違うのと・・・
詳しく精査するなら、入居者属性や入居時期、
レントロールのバラツキや敷金礼金など、
詳しく見る必要はありますが、
初期段階では現況＆満室利回りさえ分かれば、
次の構造＆築年数と合わせて把握できます。
④の構造と⑤築年数はセットで、
物件の耐用年数が何年残っているか、
把握するために絶対必要です。
木造：２２年
重量鉄骨：３４年
鉄骨鉄筋コンクリート(RC)：４７年
いわゆる法定耐用年数が上記なので、
④と⑤の両方が分からないと、
その物件の残存年数が分かりませんので。
ということで、
物件情報を絞るとこの５点が、
《その物件が良いか悪いか？》
判断するための必要最低情報です。
この５点を伝えれば、
ざっくり良いか悪いか分かりますが、
逆にいうと・・・一つでも欠けていると、
その物件が良いか悪いか判断できません。
「エリア微妙なんですけど、
利回り２０％で良い物件なんですよ！」
などと言われても、
①物件価格と正確な②住所、
④築年、⑤構造が分からないと、
なんとも言えません。。。
そのためご自身で物件の精査をする際は、
物件概要書でまず上記５点をチェックする
クセをつけておくとすぐ判断できますし・・・
他の人に口頭などで説明する際は、
まずこの５点を伝えましょう。
分かる人ならすぐピンと来ますので！
PS.
今回の福岡セミナーは、
セリック不動産と合同で開催したお陰か、
福岡では最大規模の５０名ほどが集まり、
大賑わいでセミナーや懇親会もできました！
また久々に博多駅〜天神〜中洲あたりも
出てみましたが、コロナ禍の時と大違いで
かなり人でも出ていましたね！！
今はまだ日本人ばかりでこの賑わいなので、
来月から国境が開いたら・・・
さらにまた賑わうなと感じながら、
博多の街並みを歩いてました。
宿もコロナ禍に比べて上がってきたので、
円安の影響で海外旅行はもちろん、
国内旅行も気軽に行けなくなる時代に
近々なるかも知れませんね！
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