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こんばんは。
民泊×不動産投資家のアラヤマです。
今回は不動産購入するのに
もっとも大事なお話で・・・
「最重要な金融機関の開拓方法」
というテーマでお伝えいたします。
私のメイン法人は11月末決算で、
つい先日８期目の決算書が仕上がったので
既存金融機関や新規金融機関に、
一斉に送って感触を聞いてます。
また既に今月半ばには、
今年一棟目の決済予定ですし・・・
他も見込み案件がいくつかあって、
割と順調な滑り出しかなと思います。
ただ私も最初から順調に不動産が
買えるようになった訳ではなく・・・
少しずつ金融機関の開拓をしていって
徐々に不動産を購入していきました。
ただ意外とこの金融機関開拓の
開拓方法が分からなかったり、
誤っている方も多かったりするので
書き出してみようと思います。
①自己紹介資料を用意する。
最初は資料を作り込み、
用意することが第一歩です。
・自己紹介シート
・源泉徴収３年分（個人の場合）
・免許証などのコピー
・履歴事項全部証明書（法人の場合）
・金融資産一覧表
・保有物件一覧表
・借入一覧表
・決算書三期分（法人の場合）
・確定申告三期分（個人事業の場合）
他にも補足資料があれば付けて、
A4ファイルにまとめておきましょう！
②金融機関の紹介をもらう。
次は実際の金融機関の開拓ですが、
つてがなければ電話などでアポを取り、
飛び込みで行くしかありませんが・・・
できれば紹介をもらっていきましょう！
たとえ同じ金融機関や支店でも、
担当さんでも姿勢が違うことがありますし、
金融機関の方でも飛び込みで来られるのと、
既に取引がある方からの紹介では・・・
信頼度がかなり変わってきますので。
ちなみにうちはほとんど、
紹介で金融機関は開拓してます。
③面談＆ヒアリングをする。
紹介をもらえたら、
まずは①の資料を先に送り・・・
資料を見てもらってから面談がベストです。
現状を知ってもらった上で、
すぐに提案をもらえる可能性もありますし、
自分の状況を知ってもらった上で、
質問することで色々詳しい話を聞けます。
またこの面談の時に詳しくヒアリングして、
・融資エリア
・融資期間の考え方
・自己資金が何割必要か？
・金利の目安は何％ぐらいか？
・保証付き融資かプロパーなのか？
・物件資金、運転資金どちらが得意か？
などなど詳しく聞いていくと、
どのような取引がまずはしやすいかが
見えてくると思います。
このヒアリングがめちゃくちゃ重要で、
それぞれの金融機関で色が出るので・・・
ここできちんとヒアリングしていれば
次の④に繋がりやすくなります。
④条件に合う物件を探して、
金融機関に当てて目線を確認する。
各金融機関で条件を確認したら、
その条件で不動産物件を探していき・・・
条件に当てはまりそうな物件が出たら、
すぐに金融機関に相談します。
全然条件に当てはまらなければ、
NG回答が来ますが・・・
検討対象であれば評価を出してもらい、
融資金額や期間、金利の目安などを
教えてもらえます。
それを踏まえて、
実際に購入するのに進めるかどうか？
もしくは金融機関によっては、
決算書や既に物件を購入したので
次の決算まで待ちましょうなど返事が来ます。
何れにしても各金融機関の
リアルな目線を知ることは大事ですね！
金融機関の評価や目線などは、
時期・担当者・物件・持ち込む人によって
変わってくるので・・・
ネットの情報や知り合いの情報だけで
諦めずにご自身でも当てながら相談して
チャレンジしていくことお勧めします。
⑤新しい決算書ができたら、
既存＆新規に持ち込み再度③〜④へ。
そして年に１度決算書が出来上がったら、
再度③〜④をアタックしてきましょう！
決算書の中身が良くなれば、
金融機関からの見方も変わりますし・・・
時期や担当によっても見方が変わるので
決算書ができたタイミングは絶好のチャンス！
ぜひ、再度アタックしてみましょう。
以上、金融機関の開拓方法でしたが、
正直地味なことの繰り返しです。。苦笑
ただこれを地道に繰り返して、
不動産を持ち込むことで・・・
少しずつでも物件が買えるように
なっていきますので、
地道にやっていきましょう！！
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PS.
先週は不動産メンバーで集まって、
今年度の目標設定報告会をしました！
自分の目標を皆に伝えるのはもちろん、
他の方の目標を聞くことで・・・
良い刺激になってとても良かったです！
あと週明けには契約もしましたが・・・
その直前に急いで足を捻挫してしまい、
人生初の松葉杖生活になりました。。苦笑
幸い、最初の２〜３日で松葉杖は
使わなくても良いよいになりましたが・・・
一時的に歩きずらくなったおかげで、
健康のありがたみを実感しました。
巷ではコロナも流行っていますし、
やはり健康第一ですね！
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