不動産投資家目線の自宅購入・その２　〜住宅ローンの金利〜

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こんばんは。
民泊×不動産投資家のアラヤマです。
　　　

今回は少し主旨を変えまして・・・
「不動産投資家目線の自宅購入・その２」
というテーマでお伝えいたします。
　
　
◎不動産投資家目線の自宅購入・その１　〜賃貸vs持ち家〜
https://ameblo.jp/airbnb-plot/entry-12651871370.html
　
　
前回はこちらにて《賃貸vs持ち家》の
比較についてお話しさせていただきました！
　
そして多くの反響いただきましたので、
続編としまして・・・
《住宅ローンの金利》についてお話しします。
　
そもそも持ち家を購入する！と決めた時、
多くの方が住宅ローンを利用すると思いますが、
ある程度資金持たれている方や・・・
ご両親から資金援助を受けて、
一部を現金で支払い、残りを住宅ローンで！
という方もいるかと思います。
　
たとえば、５０００万のマンションを
購入することにした場合・・・
次のような買い方が考えられます。
　
　
例）５０００万のマンション購入の場合
　
５０００万（物件価格）＋５００万（諸費用）
　　　　　　　　　　　＝５５００万（総額）
　
１.９割住宅ローンで、残り自己資金の場合
　
　・１０００万（自己資金）＋４５００万（住宅ローン）
　
２.物件費用は全額住宅ローンで、
　諸費用だけ自己資金の場合
　
　・５００万（自己資金）＋５０００万（住宅ローン）
　
３.諸費用含めて全額住宅ローンの場合
　
　・５５００万（住宅ローン）
　
　
さて、皆さんでしたら１〜３の
どの購入計画にされますか？
　
もちろん今の自己資金がどれらいあるか、
住宅ローンの金利がいくらかにもよりますが。
　
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私のイメージでは、ある程度自己資金がある方、
あと高齢の方ほど１の自己資金を多く入れる
パターンが多い気がします。
　
理由としては、
　
・借金は少しでも少ない方が良い。
・何かあった時に借金を減らしておきたい。
・自己資金が貯まったら、
　むしろ追加で繰上げ返済したい。
　
このような考えではないでしょうか？
　
これらは３０年前でしたら、
確かにこの考え方は正しかったと言えます。
なぜならその当時はバブル全盛期で、
住宅ローンでも金利が５〜８％と
かなりの高金利だったので・・・
特に住宅ローンのような大きな金額の場合、
金額を減らしておいたり、
繰上げ返済しておく方が良かったからです。
　
ただ、時代は移り変わりまして・・・
不景気が続いた現状ですと、
住宅ローンの金利は下がりに下がって、
今や１％を切って0.5％を切るような
金利で融資をしてくれる場合もあります。
　
金利5％と金利0.5％、
これがどれぐらいの差が出るのでしょうか？
　
「住宅ローン」「金利」などで調べれば、
すぐに計算してくれるツールがありますが、
ざっと比較計算してみましょう。
　
A)5000万の住宅ローンを
　金利5％で35年で返済した場合
　
　月額返済額： 252,343円
　総返済額　：105,984,427円
　利息合計　： 55,984,427円
　利息割合　： 52.82%
　
B）5000万の住宅ローンを
　金利0.5％で35年で返済した場合
　
　月額返済額： 129,792円
　総返済額　：54,512,740円
　利息合計　： 4,512,740円
　利息割合　： 8.28%
　
Aの場合は35年返済すると、
5000万の物件価格だったのに・・・
総額で1億以上も支払うことになり、
利息支払いが半分以上を占めます。
　
なので当時の金利でいうと・・・
住宅ローンは少なくしておき、
少しでも多く自己資金を入れて、
可能なら繰上げ返済した方が良い、
というのは正しいです！
　
ただ現状の住宅ローンは、
Bの状態なので・・・
5000万の物件価格に対して、
35年でも450万ほどの利息で済み、
利息割合も10%以下になります。
　
なので30年前と比較しても、
圧倒的に金利が安いので・・・
住宅ローンが組めるのであれば、
絶対に住宅ローンを組んだ方が良いですし、
購入するパターンとしても、
出来るだけ自己資金を入れずに
諸費用含めたオーバーローンが良いので、
私は３の諸費用を含めた住宅ローンを組みました！
　
この考え方は、不動産投資を勉強されて
実践されている方には馴染みがありますが・・・
不動産を勉強されてない方はなんとなく、
　
「借金はよくない。
　出来るだけ借金は減らした方が良いし、
　いくら金利が安くても損するので、
　少しでも自己資金を入れておくべきでは？」
　
と思われる方も多いかと思います。
　
でも、もし手元に１０００万円があり、
５０００万のマンションを購入する場合に、
先ほどの１パターンで４５００万の住宅ローン、
自己資金を目一杯の１０００万入れた場合。
　
購入後にもし家族が事故に遭ってしまい、
多額の医療費がかかってしまったり、
突然収入が断たれてしまった場合は・・・
どうでしょうか？
　
医療費にもしばらく生活するにも、
お金がかかるので借りる必要がありますが、
現状の住宅ローン並みの0.5〜1％で
貸してくれるところはまずありません。
　
フリーローンで検索してみると、
だいたい1.7〜14.8%など
かなり幅がありますね。。。苦笑
　
でももし、この自己資金1000万を
手元に残して諸費用含めて
住宅ローンにしていた場合は、
何かあった時にも手元の1000万で
大概のことは対応できます。
　
簡単に言えば、0.5%で
1000万を借りているのと同じです。
　
そして事業やっている人であれば、
わかると思いますが・・・
年利0.5%とか1%でお金借りられるなら、
事業であれば余裕でそれ以上に増やせます。
　
むしろ比較的安全な株式で持っていても、
株主配当だけで3〜5%配当のものを
保有していればその方が得します。
　
なので5%とかの高金利時代であれば、
出来るだけ融資額は減らすべきですが・・・
1%以下の現状であれば、
出来るだけ多くの額を住宅ローンで
融資を受けておく方が良いです！
　
最後にまだ反論で、
　
「今は金利は安いけど、
　変動金利で今後上がった場合は、
　やっぱりリスクが高いのでは？」
　
という声が聞こえてきそうなので、
その回答をしますと・・・
住宅ローンは「５年ルール」があり、
金利が上昇しても５年は返済額は変わりません。
また、6年目以降も返済額が125%までしか
上昇しませんので、家計への影響は少ないです。
　
また万が一何かの事情で、
金利が急上昇したとしても・・・
その時は手元に残しておいた自己資金で、
繰上げ返済すれば良いのです。
　
手元に自己資金があれば、
万が一に備えて別のことにも使えますし、
金利上昇時に繰上げ返済にも使えますが・・・
手元に資金がなければ、その選択肢もありません。
　
なのでどういう状況になっても、
対応できるので・・・
今の金利が安い状況であれば、
出来るだけオーバーローンで引っ張って、
自己資金を厚くしておくことをお勧めします！
　
本当は住宅ローンについて
この回で終わらせるつもりが、
金利についてだけで長文になったので・・・
続きは次回また書きます。笑
　
　
PS.
先週はちょっと休みもらって、
気になっていた空庭温泉に友人と行き、