多様な民泊譲渡案件とは？

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こんばんは。
民泊×不動産投資家のアラヤマです！
　
今回は民泊関連でコアなお話で・・・
「多様な民泊譲渡案件とは？」
というテーマでお伝えいたします。
　

私は民泊関連の仕事を始めてから、
かれこれ６年ほど経ちますが・・・
「民泊の譲渡」というのも手掛けており、
自分が売ったり買ったり、
もしくは売買のお手伝いをしたこともあり、
トータルで２０案件以上は手掛けてます。
　
でも民泊の譲渡案件というのは、
大きく２種類あって、
見方も異なりますので・・・
詳しく説明していきたいと思います。
　
　
①賃貸民泊物件の権利譲渡
　
民泊物件の譲渡というと、
こちらが一般的かなと思います。
　
・民泊用に賃貸で借り上げて、
　運営している物件の権利譲渡。
　
・黒字物件は高く売れる傾向だが、
　赤字物件はゼロ〜家具代程度まで下がる。
　
・譲渡方法は大きく2種類あり、
　賃貸契約の巻き直しと、
　サブリース契約の方法がある。
　
・賃貸契約の巻き直しは、
　許認可の取り直しも並行して行うため、
　時間と費用が多少かかる。
　
・サブリース契約は手間が省けるものの、
　許認可の名義が変わらないので、
　双方にとってあまり良くはない。
　
・売り手側にとっては、
　単に辞めると家具の処分や
　原状回復費用がかからず、
　プラスで終われるのがメリット。
　
・買い手側にとっては、
　すでに家具家電など用意してあり、
　すぐに始めることができる。
　
などなど色々書き出しましたが、
うまく話がまとまれば、
納得いく譲渡であれば双方にメリットがあります。
　
ただこの賃貸民泊の傾向としては・・・
　
「赤字になったので売却したい」
　→赤字だと一般的には売りづらい。
　
「利益が出ているから、
　これぐらいの値段なら売っても良いよ」
　→利益が出ているから、
　　過剰に高い値段を付けて売れない。
　
こんな特徴があるため、
なかなか話はまとまりづらいですね。
　
　
②民泊用の物件売買
　
こちらは①と似て非なるもので・・・
①は事業譲渡（M&A）に近いですが、
②は不動産投資の一種になります。
　
不動産の入居者が住宅用なのか、
それともテナントビルなのか、
それとも民泊用なのかといった違いで・・・
不動産自体を購入する知識がないと、
こちらはなかなか手が出ないと思います。
　
・基本的には不動産投資の一種。
　
・物件購入は中長期目線が必要なので、
　民泊運営したらどうか、
　普通賃貸の場合ならどうかなど
　考慮する必要がある。
　
・規模にもよるが、
　戸建や一棟は値段もするので、
　融資を使って購入する必要があり。
　
・民泊用だと利回りが上がるものの、
　本当にそれで回るか確認する必要あり。
　
これらの特徴がありますが、
特に物件購入する際は金額も大きいですし、
購入した物件とは長い付き合いになるので・・・
高値掴みしないように、
知識経験を身につけておくべきですね！
　
このように「民泊譲渡案件」といっても、
色々な種類があって特色も違うので・・・
売買時の参考にしてもらえると幸いです！！
　
　
PS.