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こんばんは。
民泊×不動産投資家のショウジです！
今回はこれまでの民泊の
歴史も振り返りつつの話で・・・
「ライバルに勝てる民泊ノウハウ」
というテーマでお話しいたします。
今回の話は民泊に限らず、
様々なビジネス全般に言えることですが、
分かりやすく民泊の歴史を振り返りながら、
解説していきたいと思います。
「ライバルに勝つには、どうすれば良いか？」
「どこのエリアで始めたらいいですか？」
「稼働率を上げるのに困っている」
などなど、日々私も相談受けたりしますが、
民泊でも他のビジネスでも、
ライバルに勝つための戦略は、
シンプルに言うと一つだけです。
『ライバルの２〜３歩先を行く』
たったこれだけです。
でもこれは時期やエリアによって違い、
たとえば私が主戦場の大阪ですと・・・
これまでこんな歴史がありました。
《2014年後半〜2015年半ば》
まず取り組んでいるライバルが少なかったため、
とりあえず物件増やせば増やすほど儲かる時代。
法整備も整ってなかったので、
初期費用を安く抑えて２〜３ヶ月で回収、
その後はやれるだけやるというのが主流の時代。
物件はコーディネートなどせずとも、
布団だけ置いてAirbnbに登録するだけでも、
予約がかなり入った。
《2015後半〜2016年半ば》
民泊が儲かる！とブームになり、
民泊本がいくつか出版されたり、
ウェブ上でも情報が出てライバルが増えた時代。
単に布団を置くだけでは厳しくなり、
ちょっとインテリアにこだわったり、
家具家電など快適なものにこだわるように。
また、Airbnbだけではイマイチとなり、
他のHomeAwayやAgodaといった、
OTAにも登録して集客する方法が出てくる。
《2017年〜2018年6月・新法前》
以前よりもさらにライバルは増えて、
広い部屋にしっかりしたコーディネートを
プロに依頼して写真も撮るのが主流に。
OTAもBooking.comや、Expediaなど、
民泊用サイトではなくホテルサイトも利用し、
集客する方法が増えてくる。
《2018年6月新法〜2019春頃》
新法施行で許可を取っていない物件が
一掃されたため・・・
大阪だと特区民泊や新法を取っている物件が
生き残りそちらに予約が集中するように。
ただ大阪の場合は2018年9月に台風があり、
関西空港が封鎖された影響で落ち込み、
そこからの戻りが遅い間に、
許認可を取った物件がかなり乱立してきて・・・
後半は2018年前半に近い状況に。
《2019年夏以降〜》
大阪における外国人観光客の約２０％を占める、
韓国人の観光客が日韓問題で激減。
ドミトリーを中心とした、安宿は苦戦を強いられる。
逆に元々、韓国人のゲストが多くなかった、
利便性がよく、広くて、コーディネートなども
こだわっている高級系の宿の影響は少ない。
上手く運営できるところと、
そうでないところに差が明確に出てくる。
このように大阪も時代によって、
同じ民泊をやるにしても・・・
ライバルに勝てるノウハウは異なります。
どんどんライバルも増えて強くなるので、
自分自身も環境の変化に合わせて、
２〜３歩先を行かなければ生き残れません。
でも２〜３歩先を行くことは、
実はそれほど難しいことではなく・・・
このライバルというのは、
実はエリアによって全然違います。
たとえば大阪は特区民泊が2016年に施行され、
合法民泊が一般的になるのが早いエリアですが・・・
他の多くの地域では、
合法民泊は2018年6月の民泊新法からなので、
時差があるかなと感じています。
具体的には今、東京エリアは来年オリンピックもあり、
需要は多いけど供給が追いついていない状態で、
物件が取り合いですが・・・
オリンピック後の１年後には、
大阪と同じように供給過多になって、
ライバルも増えてさてどうしようという方が、
増えているのでは？と個人的には思います。
あと大阪のように供給過多になったエリアも、
グレー時代にはたくさんありましたし、
海外を見ると同じような事例もあったりします。
それらのエリアを研究することで、
どうすれば生き残れるか？を見極めることで、
２〜３歩先を行くことができるのかなと思います。
ちなみに・・・
2019年12月時点での私の２〜３歩行く戦略は、
《賃貸ではやらずに物件購入すること》です。
これは私自身、元々不動産投資家でしたし、
数年前から準備していたことでしたので、
ある意味狙い通りで２〜３歩進んでやってきたので、
本当にやってきて良かったと思っています。
ただこれも、そのうち追いつかれるでしょうから、
また次の一手を個人的にも、
打っていく時期なのかなと感じてますが・・・
幸い私は毎月、コミュニティーを運営しながら、
全国各地の事例を学んでいるので、
そのノウハウを自分自身にも落とし込んでます！
民泊はビジネスなので、
これをしておけば大丈夫！！
という不変なものはないので・・・
私主催のセミナーのように、
最新のノウハウを提供しているところに、
積極的に足を運ぶことお勧めします！
PS.
先週末は約一年半ぶりの開催となる、
沖縄セミナーでした！
大阪の不動産投資家で知る人ぞ知る
実力者の八代さんと・・・
沖縄の不動産投資家では有名な、
低属性の星と呼ばれている？笑
八重さんのお二人に登壇頂きました！！
前夜祭〜セミナー〜物件見学会と、
かなり濃厚スケジュールでしたが・・・
多くの学びと刺激をいただきました！
私主催のセミナーは毎月、
全国各地でやっていて参加できない！と、
たまにクレーム？をいただきますが、
ちゃんと理由があって・・・
本文にも書かせていただいた、
エリアによる時差を見ているのもあります。
全国各地を見ていくと、
地域差が結構あって・・・
まだまだこのエリアは民泊が発展途上だなと
感じる時がありますが、
一箇所だけいると感じることができません。
来週末の12/14(土)は、
年内最後で初開催の横浜セミナーですが・・・
関東エリアでも神奈川などのエリアで、
どのように戦って勝てるのか？
超絶実力者の二人に話してもらう予定なので、
私も今から楽しみです！！
まだ席も何席か空いていますので、
興味ある方はぜひ歓迎いたします！
↓↓近日開催予定のセミナーはこちら↓↓
◎12/14(土)横浜セミナー
◎ 1/19(日)大阪セミナー
https://goo.gl/xvSydU
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