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こんばんは。
民泊×不動産投資家のショウジです！
今回は近況報告で・・・
「RC利回り10%一棟購入の感触」
というお話をさせて頂きます。
私は今でこそ、
民泊専門家のような形で
情報発信もさせていただいておりますが、
元々は2010年ぐらいから、
サラリーマンの不動産投資家から、
スタートしております。
2010年のときに初めて、
サラリーマンをしながら
中古の区分マンションを購入しました。
スペックはざっと次のようなものです。
《１件目中古区分マンション》
・価 格：980万
・利回り：9.6％(オーナーチェンジ)
・構 造：RC
・築年数：築10年
・立 地：大阪市内主要駅・徒歩3分
・間取り：1K(30㎡)
・融 資：30年、金利2.8％
その当時は不動産の知識が全くなく、
某不動産投資の学校に行って勉強し、
必死に探しまくって
ようやく購入できた区分でした。
今の市況からすると、
悪くない物件ではありましたが・・・
それでも実際に持ってみて感じたのが、
頭金でなけなしの200万払って、
家賃-ローン-管理費=約2万で、
固定資産税など払うと年間で20万ほど。
想像していた以上に手残りが少なく、
このままじゃ駄目だなと実感して、
そこから一棟物件を探し始めました。
なので2011～2014年までは、
サラリーマンをしながら一棟物件を
かなり探しまくった時期でしたが、
結局私自身は努力＆知識不足のため、
一棟物件は買えずに
2014年の半ばに脱サラしました。
そこから2014年末にたまたま、
Airbnbを始めとした民泊ビジネスに出会い、
脱サラすると決算書３年分以上ないと、
不動産の融資も難しいと聞いていたので、
そこからは一棟の物件はまったく探さず、
民泊をメインにやってきました。
そして2017年頃から、
決算書も３期分できたこともあり、
融資も受けられるようになり・・・
・2017年 1棟(文化アパート)
・2018年 5棟(戸建4、土地1)
と小ぶりながらも、
民泊にできそうな物件を買い進めていき、
今回は実に不動産投資を始めてから、
ずっと憧れていた一棟物件を購入できました！
《大阪市内一棟マンション》
・価 格：5XXX万
・利回り：約10％
・構 造：RC
・築年数：築29年
・立 地：大阪市内主要駅・徒歩10分
・間取り：1R×12室
・融 資：25年、金利3.XX％
今の市況としては、
まぁ悪くないスペックかなとは思います。
そして融資も金利が高めとはいえ、
初取引の銀行さんと取引ができましたが・・・
それでも実際に色々動いてみて、
シミュレーションなども出して感じたのは、
次の一言でした。
『民泊用の物件を購入した方が、
ずっと利益がでるし将来性がある』
でした。
今回は途中から実感していたものの、
やはりずっと昔からの憧れでもある
一棟物件がそこそこのスペックで
購入できるということだったので
頑張ってなんとか購入できましたが・・・
この物件単体での収益は期待せず、
運営実績や銀行取引実績のために
購入出来て良かったという印象です。
この物件が買えたから、
ＣＦが増えたぜイヤッホウ！とは、
全然なりませんでした。笑
ただ私の場合は、何よりも
経験値が大事だと思ってますので・・・
一棟物件を保有して運営してどうか？
という経験値が欲しかったので、
そういう意味で購入できて良かったです！
自分でやらずにどうこう言うのは、
筋違いだと思いますので・・・
今後も不動産＆民泊に絡むことは、
色々なパターンで実践していきたいと
思っています。
私自身もプレイヤーとして、
常に実践していってますので・・・
その実践を元にセミナーなどでも
お話していってますので、
詳しい物件スペックやお話を聞きたい方は、
毎月全国各地で行っている
セミナーにご参加してみて下さいませ！
明日の名古屋セミナーは、
締めきってしまいましたが・・・
来月は東京、８月は札幌、
９月は松山と各地で行いますので、
タイミング合う方は歓迎します！！
PS.
実は今回の決済の時に
初めての大きなトラブルがありまして・・・
銀行で朝から皆で集まり、
決済をいざしようという時に、
売主さんが現入居者の契約書を渡す予定が、
違う物件の契約書をもってきてしまい、
融資実行できずに売主さんが
契約書取りに往復２時間以上かけて
戻るというトラブルがありました。。。
おかげで決済が３時間ぐらいずれるため、
仲介会社さんや司法書士さんの予定も大幅にずれ、
買主の私自身はずらせない予定があったので、
急遽代理で決済してもらいました。
結局無事に決済できたので良かったですが、
売主さん側はかなり焦っただろうなと、
傍から見ていて感じました。
決済時に忘れ物などは自分だけじゃなく、
関係者一同巻き込みますので・・・
決済時は気を引き締めなければですね。
PS2.
先週末は私主催の民泊コミュニティーの
九州部会の集まりがあったので、
急遽私も参加してきました！！
参加したメンバーのうち、
半分が九州外から来ていたのが印象的ですが(笑)、
福岡は美味しいものが多いし、
空港近くでアクセスも良いので本当にいい街ですね！
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