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こんばんは。
特区民泊×仕組化の専門家ショウジです！
今回はたまに聞く、
「民泊利回りとは何か？」
というテーマでお伝えしていきます。
ちょっと今週は仕事やプライベートで忙しく、
書けていませんでしたが・・・
不動産関係の方から聞くワードで、
「民泊利回り」ということについて、
解説と疑問を挙げていきたいと思います。笑
まず投資や、不動産投資の業界では、
「利回り」という言葉はよく使われます。
私も元々は不動産投資から、
民泊業界に来たので・・・
「利回り」は普通に使うのですが、
結構ややこしいので詳しく解説していきます。
まず不動産投資における利回りは、
大きく分けて二つあります。
・表面利回り（グロス利回り）
・実質利回り（ネット利回り）
今回は民泊の話がメインなので、
不動産の方は割合しますが・・・
「利回り」というと、
上記の「表面利回り」のことを指します。
そして実際に、
簡単に計算しやすいのも表面利回りです。
表面利回り＝年間収入÷物件価格
なので例えば、
1億円の物件で月の家賃収入が100万の場合、
100万×12ヶ月÷1億＝12％
となり表面利回りが12％である、
ということが分かります。
この数字を目安に、
不動産投資家は物件を購入するかの
一つの指針にするのですが・・・
実際はこの表面利回りだけでは
分からないことが多く、
実質利回りを計算したり、
多くのシミュレーションを行うのですが、
今回は本題ではないので省きます。
・表面利回りと実質利回りの基本的な捉え方
http://www.re-guide.jp/article/yield.html
ここに詳しく書いてあるので、
興味ある方は見てみてください。
そして今回の本題となっているのは、
たまに聞く「民泊利回り」というものです。
誰が言い出したのか分かりませんが、
不動産業者や不動産投資家の間では、
「民泊運営して収益が上がる＝民泊利回り」と
ざっくり定義されている気がしますが、
いくつか種類があるかと思いますので、
例を挙げて紹介していきたいと思います。
例）1000万円の戸建
①一般賃貸で貸し出ししたら10万/月
②民泊可能で貸し出ししたら20万/月
③民泊運営の場合平均売上が40万/月
①はいわゆる不動産における表面利回りです。
10万×12ヶ月÷1000万なので、12％ですね。
②は民泊運営者に貸し出しした場合です。
20万×12ヶ月÷1000万なので、24％となります。
③は民泊運営をした場合ですが、
40万×12ヶ月÷1000万なので、48％となります。
そして私が伝えたいのは、
②と③のどちらが「民泊利回り」なんですか？
ということです。笑
②は普通の賃貸の賃貸付けに比べるとハードルが高く、
民泊に向いている立地や構造になっていて、
民泊運営者向けに貸し出しは多少難しいですが、
貸し出ししてしまえば手間はかかりません。
ただ③は売上はかなり上がるものの、
大きく分けると２つに分かれて・・・
民泊の運営代行会社に丸投げするのか、
自分や自社でやるのかで大きく経費は変わります。
さらにいうと、来年の春からは民泊新法も
施工されて厳しくなってくるので・・・
「簡易宿泊所or特区民泊」で運営するのか、
「民泊新法」で運営するかでも大きく変わりそうです。
まぁそのあたりは今後のお話なので、
置いておくとしても・・・
個人的には②と③では全然違うと感じています。
②は投資家目線ですが、
③は事業家目線です。
特に②は賃貸が付けば、
毎月一定額の家賃が入りますが・・・
③は時期や運営力によって、
売上は全然変わってきますので。
なので、個人的に民泊利回りというのは、
②ではないかなと思っていますが、
皆さまいかがでしょうか？笑
ただ、世間を見ると・・・
③での利回りを「民泊利回り」と称して、
かなりの収益が上がると錯覚させて、
高額の不動産を売却しようと
企んでいる業者がいる印象があります。
はっきり言って、
③は投資の利回りではありません。
「事業収益」です。
事業は運営者や時期で上下しますので、
この数字を元に物件を購入したり、
２０年、３０年といった
長期のローンを組むことは・・・
個人的にはお勧めしていません。
今のご時世で２０～３０年後に、
民泊やゲストハウスでどれだけ
収益が上がるかは未知数だからです。
特にたまに聞く、
住宅ローンを使って戸建てを購入し、
それを簡易宿泊所や特区仕様にして、
というのは・・・
最初の頃は確かに返済額も少ないので、
見た目上のＣＦ（キャッシュフロー）は
かなり上がるので、
収益が出るように見えます。
ただ２０～３０年後は分からないので、
購入する場合には・・・
③での利回りではなく、
基本は①の普通賃貸で回した場合でも、
最低返済ぐらいはできそうか？
そして②の民泊運営者に貸し出した場合、
そこそこ良い利回りになりそうか？
ここを基準にした方が良いでしょう。
そして②でも良いが、
自分や自社で運営した方が、
さらに収益が上げられる場合には、
ご自身でされるのもありでしょう。
ただ、例えば③の利回りで、
5～15％の場合は・・・
実際に運営すると経費や手間もかかり、
さらに先々市況の変化で、
民泊運営ができなくなった場合の
リスクはかなり高いと感じます。
ちょっと長くなってしまいましたが、
特に物件購入する際には、
このあたりを把握した上で、
「民泊利回り」という言葉に惑わされず、
選定して頂ければと思います！
PS.
先日まで福井～石川まで行ってきました！
紅葉が綺麗でしたし・・・
福井名物の特大お揚げや、
ソースかつ丼いただきました♪
紅葉狩りには良い季節です！
PS2.
メルマガが1000件登録突破しました！
ちょっと最近忙しくて、
不定期にはなっていますが・・・
マイペースに配信していきたいと思います。
登録しているはずなのに、
最近届いていない！という方は、
「迷惑メール」に入っている可能があるので、
確認してみて下さいませ。
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