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こんばんは。
特区民泊×仕組化の専門家ショウジです！
今回は民泊というより、
不動産賃貸業よりのお話ですが・・・
「６年ぶりの物件購入」
というテーマでお伝えしていきます。
先週末は福岡出張でしたが、
実はそれと平行して・・・
久々に大家業としての
物件購入に動いておりました！
不動産は最後まで油断なりませんので、
詳しくは書いていませんでしたが・・・
昨日なんとか無事に決済できまして、
６年ぶりの物件購入となりました。
元々私の大家デビューは、
サラリーマンの時だった
2011年のときで・・・
大阪市の中古の区分マンション、
北方面の駅から徒歩3分で、
価格は約1000万、利回り9.6%ほど。
当時としては割と良いものを
選んで買ったつもりでしたが・・・
それでもフタを開けてみると、
月々のCFは2万円ほどと雀の涙で、
この方法では気が遠くなると考え、
この物件は2014年には売却しました。
そこからは物件を買わずに、
借りて民泊物件を増やすという
手法でどんどん増やしていきましたが・・・
やはり民泊運営をしていく中で痛感したのが、
「大家さんの立場が強い」
ということでした。
家賃を含めた諸条件を決めたり、
多少理不尽なことであっても・・・
オーナーには敵わないと感じて、
苦汁を舐めることもしばしばでした。
そこで大阪の特区民泊の運営もできる、
物件も購入できないかなと思って、
色々と探していたところ・・・
たまたま先週末に、
大阪の某駅から徒歩８分程に、
380万の戸建ての情報が入りました。
写真もなければ間取りもない、
物件情報でしたが・・・
いつも見ていたエリアでしたので、
すぐに問い合わせしたところ、
仲介業者さんから驚きの一言が！
「あ、ごめんなさいね。
この物件は戸建てじゃなくて、
アパートなんですよ。
それでも大丈夫？」
「・・・全然大丈夫です！！
むしろその方が良いです！！」
戸建てからアパートに
昇格したとあっては取り合いは必死なので、
最短で内覧の申し込みをして・・・
物件見つけてから３時間後には、
現地で内覧を行いました。
構造としては、
表通りから入った物件で・・・
長屋形式の建物の中の一角で、
１階２部屋、２階２部屋。
それぞれの階でトイレ共同、風呂なし。
どちらも１室ずつ入居していました。
中も見させていただくと、
２階の空室は思っていた以上に綺麗で、
すぐに入居できる状態。
１階の空室も少しリフォームした方が
良さそうでしたが・・・
どちらも思ったよりも良い状態でした。
そこでざっと内覧させていただいた後、
もう仲介業者さんが去ろうとしていたので・・・
「それじゃまた考えたら、連絡下さい」
「あ、すいません。こちら満額で買います」
「・・・。え、買う？いくらでですか？」
「いえ、ですから満額の380万で買います」
「・・・。お父さーん！
あの物件こちらの方が買うって！！」
若干、紹介していただいた方も、
困惑気味でしたが・・・
そのあとも内覧予約が入っているようですし、
即決で購入を決めました。
正直、特区民泊がやれるかどうかは、
詳しく調査しないと分かりませんが・・・
もう即決しないと流れる物件なのは、
明らかだと感じましたので。
そこですぐに購入の意思を告げて、
手付金もすぐに入れることで・・・
トントン拍子で話が進み、
昨日の決済日まで決まって、
無事に昨日決済が済みました！
スペックとしては、
昭和中盤築の築古物件で・・・
現況利回りで14%、
同水準で満室にすると28%。
ただ、ワンフロアを一部屋にして、
お風呂なども付けると・・・
どこまでかけるかにもよりますが、
それだけでも利回りが上がる余地が
かなりある物件です。
また、もし特区民泊で賃貸に出した場合は、
更に利回りが上がる可能性も高いですし・・・
自社で運営すれば、
驚異的な利回りと回収速度が望めます。
ちょっと詳しく調査しないと、
特区民泊で運営できるかは
まだ分かりませんが・・・
いずれにしても普通賃貸でも回りますし、
特区民泊で貸し出しすることも、
特区民泊で運営することもできるので、
個人的には選択肢がかなりある物件を
取得できて、良かったです！！
ただ現状はまだ普通賃貸が入っていて、
すぐにどうこうという物件では
ありませんが・・・
それでもいくつか選択肢が持てる、
面白い物件が購入できて良かったです。
元々、不動産賃貸業は好きだったので、
物件持ちたいとは考えていたので・・・
今の自分のスキルを生かせそうな、
物件を購入できましたので、
すぐに実践はできないかもしれませんが、
中長期で経過をお伝えできればと思います！
そして今回は私もたまたま、
良いタイミングで物件に出会えて、
購入できる準備ができていたので
無事に購入できましたが・・・
これもここ半年ぐらいは、
陰で物件をかなり探していた
おかげかなと思います。
そのために大事なのは、
「どんなエリア」で「どんな物件」か？
明確に決めた上で、
絞っていくのが良いかなと、
今回実感しました。
「良い物件」というのは、
人によっても違いますので・・・
「自分のスキルが生かせる」とか、
「自分が良く知っているエリア」など、
絞り込んでいくことで、
物件情報も入ってくるのかなと思います！
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