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こんばんは。
特区民泊×仕組化の専門家ショウジです！
今回は少し深い話で、
「交渉とお金の時間軸」という
テーマでお伝えしていきます。
民泊を始める上で大事な要素として、
「交渉」があります。
・家賃
・敷金礼金
・仲介手数料
・入居日(フリーレント)
これらは入居する側としては、
できるだけ抑えたい部分ですし・・・
入ってもらう大家さんとしては、
できるだけ多くしたい部分です。
でも、それぞれ立場を考えると、
交渉したときのリターンが違いますので、
詳しくお話ししていきます。
◯家賃
これは民泊運営者としては
毎月かかってくる固定費なので、
ここが抑えられたら大きいですね。
でも、大家さんの立場では・・・
毎月の売上はもちろん、
売却するときには利回りにも
影響してきますので、
できるだけ「高い家賃にしたい」
と思われるものです。
なので、たとえば・・・
家賃を月に1万交渉できたとすると、
1年間で12万円の節約となります。
ただ交渉しましたが、
月に1千円の交渉できたなら、
1年間で2.4万の節約となります。
まぁ、2.4万でも大きいですが、
インパクトはちょっと薄いですね。
これなら別の部分を、
交渉してみても良いかもしれませんね。
◯敷金礼金
これも初期費用でかかる費用ですが、
礼金は最初に払って戻ってこないもの、
敷金は最初に払って、
退去時に引かれるものです。
礼金は大家さんに支払うもので、
敷金は大家さんに預けておきますが、
基本的には自分のものです。
ただ、敷金は預けておく間は、
自分で自由に使えませんので・・・
いわば「死に金」になってしまいます。
逆に大家さんの立場でいえば、
預かっているお金とはいえ、
退去するまでに返せば良いお金なので、
「無利子で借りてるお金」
ともいえるので、大家さん側の方が
有利な扱いとなるお金ですね。
あと礼金ですが・・・
なんとなく礼金は手をつけ辛いお金と
思われる人も多いようですが、
礼金は割と交渉し易い金額だったりします。
なぜなら、もし交渉が決裂して、
次に入る入居者さんが
１ヶ月間決まらなかったら・・・
家賃が１ヶ月無駄になるので、
礼金１ヶ月だったなら、
礼金０ヶ月でもすぐ入ってもらった方が
大家さんの立場としては良いわけです。
もちろん絶対に礼金は交渉しないという
意固地な方もいますが・・・
冷静に考えたらそこで粘るより、
１ヶ月ぐらいなら値引いてさっさと
入ってもらったほうが良いはずなんです。
◯仲介手数料
これもどのような形で
仲介業者さんに入ってもらっているかにも
よりますが・・・
たとえば上記の家賃や敷金礼金などの
交渉をガンガン仲介会社さんにしてもらった
場合には、この仲介手数料を更に値引くと、
仲介の不動産屋さんとしては非常に面白くないです。
頑張って交渉したのに、
自分の報酬が下げられてしまうからですね。
逆に交渉などがあまり上手くできず、
交渉の余地が他にない場合は・・・
仲介手数料の交渉をするのもありでしょう。
交渉が上手くいかなかったので、
その分仲介手数料を少しでも下げてね、
という意図にもなりますので。
仲介の不動産屋さんとしても、
結局話がまとまらずに流れると・・・
仲介手数料はゼロになってしまうので、
それよりは多少削っても、
話をまとめたいと思いますので。
◯入居日(フリーレント)
あと最後に、入居日ですが・・・
実は非常に重要な交渉ポイントとなります。
特に民泊の場合は、
今が空室ですぐ入れるとしても、
明日が入居日となっても、
多くの場合は準備ができていないので、
早いと困るわけです。
物件が決まってから、
家具やコーディネートを決めて、
発注することを考えると・・・
最低でも２週間〜１ヶ月。
もしくは簡易宿泊所や特区民泊の場合は、
認定まで更に日数がかかるので・・・
入念に準備していたとしても、
２ヶ月以上かかることもザラなので、
「できるだけ先の入居日」、
もしくは「フリーレントがある」方が、
運営者としては助かります。
しかも、ここについては・・・
額面上の金額は変わりませんが、
たとえば入居日を１ヶ月後にできれば、
実質１ヶ月分の費用を浮かせられます。
民泊をスタートする上では、
せめてここは交渉したいところですね！
そして最後に・・・
上記の交渉に加えて考えてもらいたいのが、
『お金の時間軸』です。
たとえば・・・
今手元にある１０万円と、
１年後に受け取れる１０万円が
あった場合、価値は同じでしょうか？
・
・
・
なんとなく『違う』とは、
感じていると思いますが・・・
もし今手元に１０万円があれば、
それを１年後に１０万円以上に
増やすことができるのであれば、
間違いなく『今』の方が価値があります。
ただ・・・
１年後に受け取れる『１０万円』と、
今受け取れる『８万円』とでは、
どちらが価値が高いでしょうか？？
・
・
・
悩ましいところですね。
今受け取れる８万円を使って、
１年後には１０万円なら余裕でできる！という
自信がある人でしたら今の方が良いですし、
そうでなければ・・・
一つはカードキャッシングでの最大金利が、
年利１５〜２０％ぐらいなので、
これを基準に考えても良いかもしれません。
上記の例なら、
『１０万円を１年後に受け取ること』にして、
今８万円が必要ならば、
８万円をカードキャッシングで年利20%で
借りたとしても・・・
金利含めても88,920円なので、
１０万円を１年後に受け取る方が、
わずかに高いですね。
ただ、これが１年後ではなく、
１０年、２０年、３０年となると・・・
通貨のインフレリスクや、
他の不確定要素があるので難しくなりますが。
ただ、話を戻しまして・・・
交渉するときは『今のお金を残せるのか？』、
『先のお金を残せるか？』という２点と、
『今と未来の貨幣価値は若干異なる』という
点を踏まえて、交渉していきましょう！
PS.
今日は急に保健所に呼ばれて、
天王寺の保健所に行ってきました。
理由は・・・ヤミ民泊の通報！
ではなく、以前特区で申請していた
法人の住所が変更になっていたので、
その変更の手続きでした。
申請時から変更になったときには、
基本的には１０日以内に変更届けを
出さないといけないようです。
もし何か変更があったときには、
できるだけ早い手続きが良いようです！
PS2.
天王寺の保健所近くにある、
ずっと気になっていたラーメン屋さんに
いってきました！
◎らーめん極 本店
https://tabelog.com/osaka/A2701/A270203/27004895/
食べログで調べると、
チャーシューライスという名の
チャーハン＋オムライス？が人気らしく、
11時半ぐらいなのに並んで頂きました♪
チャーライスは卵もとろとろで美味しく、
絶品でしたが、ラーメンはかつお節とんこつが
美味しかったのですがちょっと濃かったなと。
次は白とんこつに挑戦してみます。笑
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