REITの問題
昨日JREITの増資に関してのメモを作成した。REITには利益相反という構造的な問題が残っていて、勉強した内容を整理しておく。
REITを改めて整理
REITとは不動産投資信託と呼ばれており、投資者から集めた資金で不動産への投資を行い、そこから得られる賃貸料収入や不動産の売買益を原資として投資者に配当する商品となる。
利益相反の内容
REITは不動産を投資する際に不動産への値付けを行い購入する。その値付けは不動産の売り手、買い手の２者だけで決めることになる。売り手、買い手以外の第三者はその額を確認するときに他の売買価格を参考にすることはできるが、正しい価格が設定されているかは土地の価格、建物の状況など複雑な条件が絡み合うので判断ができない。
つまりREITに必要以上に高く売ったりすることで、REIT側があまり利益を得られず、投資者への分配金が本来得られるものより少なくなっている可能性がある。
具体的な新聞記事
利益相反に関する記事であるが、図にある「スポンサー」、「資産運用会社」、「REIT（投資法人）」がわかりにくいので整理すると以下の通りになる。
- スポンサー：NTT都市開発（NTTグループの不動産会社）
- 資産運用会社：NTT都市開発投資顧問
- REIT（投資法人）：NTT都市開発リート投資法人
この３者が同じNTTグループであるため、物件の購入判断を行う資産運用会社(NTT都市開発投資顧問)がREITにNTTの収益の悪い物件を渡す（押し付ける）可能性がある。
このような利益相反の可能性を考慮にいれて投資を行う必要がある。
参考サイト
https://www.smtam.jp/pickup/reit/outline/
