入居者が喫煙者だとコストがかかる！？

喫煙者・禁煙者による差別化を

入居者が喫煙者の場合、非喫煙者と比べると、確実に壁紙や天井が汚れます。私は喫煙によって発生した汚れは経年劣化（普通に使っていた汚れたもの）に入ると思います。当然、退去時のクリーニング代は喫煙者のほうが高くつくと考えるべきなのです。

そこで私は、入居者募集時に「喫煙者割増」や「禁煙者割引」といった条件を設定する場合があります。この使い分けとしては、非喫煙入居者を積極的に入れたいときは「喫煙者割増」、喫煙者でもよいが、できれば非喫煙の入居者を入れたいときは「禁煙者割引」と設定します。そして、とにかく入居者をという言うときは何も設定しません。

当然、申込時には不動産業者に入居希望者が喫煙者か禁煙者か確認してもらいます。
不動産業者が、気を利かせて我々大家さん側に「喫煙者はよごれますよ」などとは言ってくれませんので自分で見極めましょう！

原状回復費用は家賃を中心に考える

敷金によるトラブルを避けるために

入居者が退去する時に行う原状回復工事。「退去時に部屋の原状回復をします」として、預かっていた敷金を内装費用に充て、余った分を返金します。これが一般的な商習慣といえるでしょう。

しかし、この原状回復ついては入居者との間でトラブルになることが多々あります。敷金の返金額が入居者の予想より少ないことから「内装費用を水増ししてるのではないか？」と疑問を抱くケースが非常に多いのです。過去には実際に、無用な費用をかけていることが発覚し、世間でニュースになるほどの問題にもなりました。

現在は経年劣化といって、普通に使っていて汚れたものや、故障するようなものを入居者に負担させてはいけないことになっています。大家さんにとっては少し理不尽に感じるかもしれませんが、これは当たり前です。普通に使って汚れたからといって、貸した時と全く同じ状態にして返しなさい、と言うのは、土台無理があるのです。

例えるなら、レンタカーを借りて汚れたから塗装しなおせ、と言うようなものです。もちろん、車をぶつけて壊れたケースでは修理してもらうか、その分の補填してもらう事になりますが、レンタカーのクリーニング料金はレンタカー代に含め、利用価値がなくなったら新車に買い換えるしかないのです。

原状回復は敷金をアテにせず、賃料から捻出する

これを賃貸経営にあてはめると、クリーニング代やリフォーム代は賃料から捻出するべきです。つまり、敷金をあてにしないということです。

私の場合は、クリーニング代やリフォーム代は賃料で上げるかどうかを考えます。次に、クリーニング代金やリフォーム代金を使わなかった場合、賃料を下げる必要があるか考えます。
コストをかけて賃料アップをする場合、回収期間はどのくらいか？　融資を利用するかなど細かいことも考える必要がありますが（その説明は別の機会に詳しくします）、どちらにメリットがあるか考えます。どちらでも変わらない場合は、コストをかけるほうにしています。

単純にそのほうが楽しいからです。

保証人で安心できる時代は終わった！

最も信用力のある保証人とは？

賃貸契約を入居者と交わす際、通常保証人を立ててもらいます。最近では保証会社の利用が増えてきてはいますが、やはり基本的には入居者の親族が保証人になります。入居者が若い人なら尚更。稀にその友人などを保証人にする場合もありますが、大家さんの立場で考えると、入居者との関係がより深く、社会的責任のある親御さんの保証が最も安心できるのでしょう。

しかし、現在は肉親の保証人でも安心のできない時代です。

大家さんが保証人に期待することは、収入が低く安定していない若い入居者が家賃を滞納した際、肩代わりをしてもらうことです。しかし大人が「安定」した経済力があり「社会的責任」力も兼ね備えているというのは、終身雇用が崩壊しかけた現在ではもはや幻想です。

逆に、若者でも高収入を得て、大人より社会的信用度が高い人も少数とはいえ存在するわけです。こういった世の中の変化を考えると、保証人が親なら即、安心という時代はとうに過ぎ去っているのです。

私の立場から言えることは、これから賃貸経営で生き抜く為には、かつての商習慣を潔く捨て去り、自分なりの「審査能力」で判断することが必要 なのだと考えています。