敷金によるトラブルを避けるために
入居者が退去する時に行う原状回復工事。「退去時に部屋の原状回復をします」として、預かっていた敷金を内装費用に充て、余った分を返金します。これが一般的な商習慣といえるでしょう。
しかし、この原状回復ついては入居者との間でトラブルになることが多々あります。敷金の返金額が入居者の予想より少ないことから「内装費用を水増ししてるのではないか？」と疑問を抱くケースが非常に多いのです。過去には実際に、無用な費用をかけていることが発覚し、世間でニュースになるほどの問題にもなりました。
現在は経年劣化といって、普通に使っていて汚れたものや、故障するようなものを入居者に負担させてはいけないことになっています。大家さんにとっては少し理不尽に感じるかもしれませんが、これは当たり前です。普通に使って汚れたからといって、貸した時と全く同じ状態にして返しなさい、と言うのは、土台無理があるのです。
例えるなら、レンタカーを借りて汚れたから塗装しなおせ、と言うようなものです。もちろん、車をぶつけて壊れたケースでは修理してもらうか、その分の補填してもらう事になりますが、レンタカーのクリーニング料金はレンタカー代に含め、利用価値がなくなったら新車に買い換えるしかないのです。
原状回復は敷金をアテにせず、賃料から捻出する
これを賃貸経営にあてはめると、クリーニング代やリフォーム代は賃料から捻出するべきです。つまり、敷金をあてにしないということです。
私の場合は、クリーニング代やリフォーム代は賃料で上げるかどうかを考えます。次に、クリーニング代金やリフォーム代金を使わなかった場合、賃料を下げる必要があるか考えます。
コストをかけて賃料アップをする場合、回収期間はどのくらいか？ 融資を利用するかなど細かいことも考える必要がありますが（その説明は別の機会に詳しくします）、どちらにメリットがあるか考えます。どちらでも変わらない場合は、コストをかけるほうにしています。
単純にそのほうが楽しいからです。