家賃を決めるとき、何を基準にしていますか？
適正な家賃の設定をするのは非常に難しいものです。少しでも高いと入居者がなかなか見つけられず、空室が長引いてしまいます。かといって入居者が簡単に見つかると後から「ちょっと安かったかなぁ」と考えてみたり・・・・。大家さんなら誰でも持つこの悩み。そこで多くの大家さんは不動産業者からの助言をもらい、それを信じて家賃を決定していることでしょう。
しかし不動産業者の提案賃料自体が誤りかも、と考えたことは無いですか？
不動産業者は実際の相場より少し家賃を下げる事で得をする場合があります。単純に安い家賃だと入居者が見つかりやすく、すぐに仲介手数料が入ってくるからです。そのため、実際の相場以下の賃料を提案してくることも確かにあります。ただし、それが全くデタラメな提案かと言えば、そうでもありません。不動産業者は日々入居希望者に接していますから、「家賃がこのくらいなら、直ぐに入居者が見つけられる」という現場ならではの彼らの読みは結構当たっているのです。
では、どうすれば適正な家賃にすることができるのでしょう。
ひとつは単純に、「どうしたらもうちょっと家賃をたかくできるか？」と不動産業者に聞いてみましょう。そうすると、少しのリフォームを施すだけで意外に簡単・低価格で家賃アップが可能だ、と知る事が出来たり、その他にも様々なアイデアを聞くこともできるでしょう。
また、最近ではインターネットを利用した部屋探しがすっかり一般的になり、ウェブに登録されている物件情報数も膨大なものです。相場観を養う意味でも、お持ちの物件と同エリアで間取り、築年数の近いもので検索してみましょう。これで不動産屋さんのいう家賃との乖離が無いかを確かめつつ、相場を理解できます。
入居者の視点に立った家賃設定を
そして、入居者側の視点から物件を探してみることも大事です。インターネットでは入居者の希望条件を満たした物件が数多く表示された場合、その全ての物件に目を通すわけではなく、更に条件の絞りこみを行います。その絞込みに物件が残らなければ入居希望者の目には触れませんから、おのずとどうしたら自分の物件が入居希望者の目に触れるかを考えることになります。例えば【ペット可】にすると家賃は少々高めでもよかったり、【バストイレ別】をアピールすることで入居者の目に触れやすくなる、ということがわかってきます。
不動産業者の提案だけで判断するのではなく、これらを総合的に踏まえた上で家賃設定をしましょう。
私の場合は原則、礼金はゼロ。全て賃料に集約させています。その理由はここ
でも詳しく述べていますが、私はこう考えています。例えばレンタカー屋さんでレンタル料一万円の車を借りるとします。すると、そのお礼として更に五万円頂きますと言われたらどう思うでしょう。普通の人は借りませんよね。
でもなぜか、賃貸の世界ではこの「お礼のお金」を貰って当然という時代が長く続いています。大家さん側の立場からすると、それでも借りる人が居るのだから良いではないか、と思うかもしれませんが、それによってその何倍ものお客さんを逃しているなら意味がありません。
問題は収益です。
レンタカー屋だってしっかり利益を出しているのですから、安くする＝利益が減るとは限りません。家賃は自分の判断で戦略的に決めるものなのです。