最近、マニラのコンドミニアム市場についてこんな声をよく聞きます。
「マニラのコンドは暴落している」
しかし実際に市場を見ていると、少し違う景色が見えてきます。
現在のマニラでは
👉 安い中古物件があるのに売れない
👉 それより高い新築が売れている
一見すると不思議な現象ですが、
これは今の市場を理解する上で非常に重要なポイントです。
ではなぜ
この“逆転現象”が起きているのか？
結論から言うと
👉 市場が歪んでいるからです。
この記事では
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なぜ中古が売れないのか
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なぜ高い新築が売れるのか
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マニラコンド市場の本当の姿
を分かりやすく整理していきます。
暴落と言われる理由
まずは前提として
なぜこの市場が「暴落」と言われるのかを見ていきます。
主な理由は3つあります。
①中古市場が弱い
現在のメトロマニラでは
中古（Secondary）価格が弱い状態です。
一方でPre-selling（新築価格）は上昇しています。
例えばCBDでは
BGC 159K → 352K / sqm
Makati 169K → 399K / sqm
Rockwell 196K → 554K / sqm
つまり
👉 新築は上がっている
👉 中古は弱い
このギャップが
「暴落」と言われる原因です。
②供給が多い（ただし本質はそこだけではない）
現在のメトロマニラでは
未販売在庫 約79,000ユニット
完成済み未販売（RFO） 約30,000ユニット
があります。
これは確かに大きな供給です。
そのためデベロッパーは
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割引
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プロモーション
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支払い条件の緩和
を行い販売を進めています。
しかしここで重要なポイントがあります。
実は転売（中古）物件の方が、
新築より安いケースも多いです。
ではなぜ
👉「安い中古があるのに売れないのか？」
理由はシンプルです。
①中古価格が見えない
フィリピンでは
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成約価格が公開されない
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オーナーの希望価格がそのまま掲載される
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エージェントごとに価格が違う
そのため
👉 本当の市場価格が分かりにくい
②中古は買うハードルが高い
新築は
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分割払い可能
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手続きが簡単
一方で中古は
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ローン
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名義変更
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税金
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仲介の信頼性
などハードルが高い
つまり
👉 安いけど難しい中古
👉 高いけど簡単な新築
という構図です。
結論
現在のマニラ市場は
単なる供給過多ではなく
👉 市場の仕組みが歪んでいる状態
です。
そのため
安い中古があっても売れない
高い新築が売れる
という現象が起きています。
👉
本当に安い価格を知っている人は
今の新築価格では買いません。
③空室率の上昇
現在の空室率はエリアによって大きく異なります。
Bay Area 約57%
Ortigas 約6%
つまり
👉 エリアによって市場は全く違う
状態です。
POGOの影響
Bay Areaの賃貸需要を支えていたのが
POGOです。しかし現在は
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規制
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中国人需要減少
により需要が減少しました。
本当に暴落しているのか？
結論です。
市場全体が暴落しているわけではありません。
起きているのは
①中古市場の弱さ
②供給の多さ
③市場構造の歪み
④エリア格差
です。
つまり
👉 暴落ではなく調整
です。
今後のシナリオ
2026 市場底（横ばい）
2027 改善開始
2028〜2031 正常化
つまり
👉 ゆっくり回復する市場
です。
長期ではどうか
フィリピンは
人口増加、経済成長が続く国です。
人口 約1.1億人、GDP成長率 約5〜6%
さらにCBDでは
Makati
BGC
Rockwell
など
👉 土地供給が限られています
これは長期的には
👉 価格上昇要因になります。
投資で重要なポイント
マニラコンド投資で重要なのは
👉 場所です。
おすすめ
Makati
BGC
Rockwell
注意
Bay Area
まとめ
現在のマニラコンド市場は
暴落ではなく
👉 調整局面です。
そしてもう一つ重要なことがあります。
👉現在のマニラ市場は
“価格が見えていない市場”です。
この歪みこそが
👉 投資チャンス
になる可能性があります。
不動産投資は短期ではなく
👉 長期で考える市場
です。