マニラコンドは今買いか？
最近よく聞かれる質問があります。
「マニラのコンドミニアムは今買いですか？」
結論から言うと、
短期では難しいが、長期ではチャンスの可能性が高い
というのが、現在の私の判断です。
今回は、なぜそう考えるのかを整理してみます。
今マニラコンドが弱い理由
現在、メトロマニラのコンド市場は弱い状態です。
主な理由は次の3つです。
①供給過多
メトロマニラでは
未販売在庫 約 79,000ユニット
完成済み未販売（RFO）約 30,000ユニット
があります。
これはかなり大きな数字です。
つまり供給 > 需要になっています。
②空室率の上昇
エリアによって空室率は大きく違います。
Bay Area 空室率 約 57%
Ortigas 空室率 約 6%
この差を見ると、
立地による差がかなりはっきりしている
ことが分かります。
③POGO需要の消失
以前、Bay Areaの賃貸需要を支えていたのが
POGO（オンラインカジノ）でした。
しかし現在は
-
規制強化
-
中国人需要減少
によって賃貸市場が弱くなっています。
では今は「買いではない」のか？
実はそうとも言えません。
投資家として重要なのは
短期の状況ではなく長期の構造です。
フィリピン不動産の長期構造
フィリピンには不動産が上がりやすい条件があります。
①人口増加
フィリピン人口
約 1.1億人
毎年 100万人以上増加しています。
都市化も進んでいます。
②経済成長
フィリピンGDP成長率 約 5〜6%
東南アジアでも高い成長率です。
③土地供給の限界
特にCBD
-
Makati
-
BGC
-
Rockwell
このエリアでは
土地がほぼ残っていません。
つまり長期的には
供給制限のある市場になります。
不動産投資家の判断
不動産投資家は次の2つを見ています。
短期
2026 市場底
2027 回復開始
長期
5〜10年 市場は大きく変わる可能性
つまり
今は「底付近の可能性がある市場」
とも言えます。
不動産はGDPより成長することがある
不動産価格は
-
インフレ
-
資金流入
-
土地希少性
の影響を受けます。
そのため経済成長率の2〜3倍
で上昇するケースもあります。
特にCBDではその傾向があります。
ではどこを買うべきか
重要なのは場所選びです。
おすすめは
①Makati
金融中心地
②BGC
外資企業が集中
③Rockwell
超高級エリア
供給が少ない
注意すべきエリア
現時点ではBay Areaは空室が多く
回復に時間がかかる可能性があります。
まとめ
現在のマニラコンド市場は
短期では弱いですが
長期では大きな可能性があります。
市場の流れを整理すると
2026 市場底
2027 回復開始
2030前後 本格回復
5〜10年後 今とは全く違う市場になる可能性
があります。
私は不動産投資を
短期ではなく長期
で考える市場だと思っています。