「修繕積立金が足りない」
ここ数ヶ月の間にメディアでも取り上げられることが多かったようにも思います。
いつもの通り二極化してますので日本全国多くの場所ではメディアで言われるように大問題になる可能性は高いです。
都心部でも埋立系（貧富の差・文化の差が激しい）エリアや渋谷・港の中心寄り以外のエリア（所得層が高くないエリア）は可能性は高いでしょう。
日本だけではなく全世界的にですけども、もう何でも二極化！そして激しい二極化の世の中なのです。
そもそも管理費や修繕積立金になぜ不足が起きそう（起きてる）なのか？
まず人件費や資材の高騰（さらに進んでいくでしょう）という要因があります。
ただこれは沈没中でかつ浮揚のきっかけも持ち合わせない日本では、マンション修繕に限らずあらゆる建物どころか日本中のほとんどの国民の生活全般に関わることなので、仕方がないことでもありマンションの資産性云々レベルだけの話ではないので着目してもあまり意味が無いようにも思えます。
上記の要因を差し引いても既に不足していきそう、または現状で既に圧倒的に積立総額が足りていないというマンションもあります。
一つとしては新築マンションデベロッパーが、新築マンションが売れないと困るので平成10年（1998年）ごろ以降のマンションに当時の概算工事見積を甘～～く見積もって長期修繕計画を立て、さらに積立金も段階値上げ方式で5～10年毎に一定ずつ上げていくという形で多くが使う住宅ローン以外に所有すると必要となる当初維持管理費月額を下げた計画で売ったり、いつぞやからかはそれではヤバいと積立準備金として購入時にある程度纏めて徴収するようになったものの、その後の総会等で管理費等値上げが可決されず当初のまま…というところも数あるようです。
なぜ上げられないかと言うと所有者にお金がないからです。
なんでそんなことになったのでしょう？
売りづらくなるのであまり深く説明せずに売ったり、或いは買う方も住宅ローン同様甘い目論見で昭和時代の様に歳を重ねれば収入が増えると漠然としか考えずぎりぎりで購入した人が多いマンションなんだと思います。
また購入当時は働いていたが今は年金のみとか少ない収入で蓄えもない、という人が多い（エリア）ということなんでしょう。
ではバブル崩壊前の昭和マンションはというと、こちらも均等積立方式ではあったけれどバブル崩壊までに上がった物価を見込んでいるわけでは無かったので、結局値上げしないと現状では不足するという事態に陥っているところが多いはずです。
ただ旧いだけに今ほど物価が上がり生活がきつくなる前に大規模修繕が行われ、そのタイミングで一時徴収なり値上げなり、或いは修繕借り入れ返済のための負担金追加などで、この問題を一度クリアしているところも多いです。
なので、その時に今後も状況によっては上げていくよ、という話に耐性や覚悟ができている場合もあります。
管理全体を見直しているケースもあるでしょう。
ただ、状況としては同じ問題を抱えていることに変わりはないとも言えるでしょうね。
しかしもう一つ、こうなっている原因として大きなものに、マンション所有者が自分の財産維持管理に主体性どころかあまり考えてもいない、という問題がありますな。
漠然と古くなったらどうしよう？売れるのか？くらいの不安は持ちながらも考えない。
或いは頻繁に建物トラブルが出ても思考停止している人が多いです。
戸建もマンションも自分の財産をどう維持管理していくかは同じくしっかり考えなくてはならないのに、どういうわけかすっかり忘れて、戸建てであればトラブルが起きた時に青ざめ、マンションに至っては賃貸感覚になる人が多いと思います。
マンションは建物やお金の規模が戸建に比べて大きくなるので、そのお手伝いを管理会社に委託しているに過ぎないのですが、管理規約や管理業務委託契約の内容を知ろうともせずに、何でもやってくれると勘違いしている人が多いですよね。
管理会社のマンパワー不足もあるのでお金にならないどころか別発注でも利益の少ないことであれば、手がかかることは極力やらないようにします。
なので本格的な問題解決は管理組合、つまり組合員である所有者自身達が、主体的に管理会社を使ってやっていかなければならないのです。
なので何でも人任せにせず、理事になるなどしてどんどん変えていった方がいいところは変えるべきなんです。
理事になったとて、特に何もしなければ主に２ヶ月に一度１時間ちょいくらいの理事会出席くらいしかやることは無いんです。
余程仕事が多忙でない限りは、自分の財産価値維持のためにもう少し時間を取ってもいいんじゃないでしょうか？
お金がないとか言っている場合じゃないので、ガツっと修繕金を上げてガツっと維持修繕していくのか、建替えをするのかの２択を迫り所有者自身の問題として考えさせるということはできるのです。
さて、しかしそうなった時も前提として大事なことが、マンションが建っているエリアや立地です。
都心中心部の人気エリアであれば、所有者間のレベルも差が無いわけではないですが底が高いです。
所得層が比較的高いエリアであれば維持でいくなら修繕金の値上げどころか一時払いまで可能かもしれませんし、その上がった管理費・修繕積立金でも維持状態＋物件本体価格（それなりに金額が大きい）とのバランスが取れていればエリアや立地で売却できます。
また、建替えになった場合に追加出資も可能ですし建替え組合に売却して建替えから離脱する際にも大きな金額を手にできるので、その時に移転するなり人気エリアを出るなりの自由度が増します。
というわけで、結論として今回のお題に関する答えは、エリアや立地をよく選んで購入すればあまり考えなくても良い、ということになります。
安心なのは代々木公園や代々木上原から恵比寿・広尾・麻布十番までのエリアです。
ただ立地も大切よ。
まあその辺は最近普通の人には手が出せなくなっているのでもう少し外側にするにしても、その点を考えないとえらい目に合う可能性の方が高いかもしれません。
「あら～～やっぱり新築だからアプローチやエントランスとかの共用部がステキ！」
「わぁ～～建物のデザインとかも洗練されててイイ！」
…じゃあないんです！！！
家としての好みを無視しろとは言いません。
でも建物が４０年５０年経っていようが、果ては建物が無くなっていようが、そのエリアや立地は住みたいと思える場所か！？…が資産流動性、或いは資産の維持を考えた時に今後ますます重要になってくるはずですよ。
自分でスゲー考えるかそういう提案もしてくれる不動産屋を選びましょうね。