2023年11月現在、円安というか日本安の加速が止まらずアメリカとの金利差から長期金利が上がり続けていますね。
固定金利のフラット35も団信込みの形だといよいよほぼ２％となり、35年間まともに払うと5000万円しか借りなくても金利分で1950万円もかかるようになってきました。
まあ、借りてしまえば途中で上がることは無いですし、25年前くらいの公庫は4.5％くらいでさらに年金機構関連の方は６％以上だったと思いますから、これでも昔に比べれば今はまだ低いです。
ただ、今までは銀行よりも審査金利（＝実効金利がフラット35です）が低いので、銀行よりは多く借りられていたけれど、実効金利自体が上がり銀行の審査金利に近付いてきたので、だんだん借りられる金額も少なくなっていきます。
じゃあ変動か？という話になると今までもたまにローンの話はしてますが、こちらはこちらでもしも上がるようなことになったとしたら、まあ５年ルールとかあるにはありますし、無くても支払いが上がるリスクが無いわけではないですが一気に破綻するレベルにはならないと思います。
変動金利が上がった場合は支払額も徐々に増えていきますし、125%ルールとかあっても35年で払いきれない元金があれば最終回後にその元金が残る…という理屈やシステムではありますが、もしそんなことになってしまう金利の世の中になっていた時はあなた自身だけの破綻というレベルではなく、日本という国も地方自治体も国民の8割がたいや9割がたが丸っと破綻することになるので、あなただけ普通に助かる方法というのはどうあがいても難しいでしょう。
長期は10年物国債価格（たくさん売られて価格が下がると金利が上がる）の影響を受け連動しますけど、変動の方は市場金利に連動するのでタイミングや動きも違います。
別な記事で書きましたが
「確かに賃金増や需要増による安定した物価上昇とは程遠い原材料高による物価上昇ではありますが、あまりに物価高が進めばいよいよ政策金利も方針転換、徐々に上昇という話もあるかもしれません。
ただ前者の様に豊かになっての物価高ではないので短期金利が上がれば住宅購入どころの話じゃなく、上がれば上がるほど経営破綻する企業や生活破綻する個人が爆出することになります。
ウ・ロ紛争前で円も110円前後の輸入物価だった時にさえ景気悪化を恐れて（物価安を脱却できなくて）マイナス金利から脱却できなかった国が、果たして更に厳しく危機的な経済状況の時にそんな決断ができるのであろうか？？」
ということがあります。
票しか気にしない政治家がそうなる前に大鉈を振るえるとは思えません。
この国と国民は何か自分で考えて行動した人以外は、ぬるま湯のままの沼で溺死するまで沈んでいくと思います。
さて暗い話になってしまいましたが結論いきましょう。
上がっているとはいえ今後月々支払が少しでも増えるリスクを０にしたいという方々はフラット35などの35年長期固定がいいでしょう。
あと購入したそばから債務超過になり経年しても改善が望めない不動産を買う（本来は買わない方がいいんだけど）人もです。
フラットでしかまともなローンが組めない人も否応なしでこちらです。
ただ今現在でも２年変動は例えば0.5%で5000万円35年ですと金利分は451万円くらいです。
長期固定の4分の1以下ですよね。長期に比べれば上がり辛い市場金利が上がっていってもしばらくは何とかなりそうな感じしますよね。
なので上記の人以外は変動でいいと思います。
変動の金利上昇リスクを減らす方法の一つはガンガン繰り上げ返済することです。
収入の急上昇、まとまった相続マネーや老後を考えても十分なくらいの退職金などの収入が10年以内くらいに見込める人は迷わず変動でしょう。
もう一つの方法は不動産相場や額面だけの名目価格でなく物価上昇など織り込んだ実質価格が、将来的にも強そうな、少なくとも弱くはならなそうな資産流動性が望める不動産を買うことです。
資産流動性のいい不動産とは、土地戸建ならエリアと道路と土地の形、マンションならエリアと立地部屋位置管理、が将来にわたって強そうな不動産のことです。
資産流動性のいい不動産であれば、購入直後でなければ債務超過に陥る可能性は低いですからね。
でも郊外は現在近隣で多少人気があったとてどこも危険ですよ。
今時は結婚したからとか子供が増えたから（未来永劫同居するわけではありませんよ）と言って地域やエリアも考えず家を買う人はかなり減ったと思いますが、終の棲家や家族への資産とか考えている人も、確かに雨風しのげる場所は残せるかもしれませんが税金がかかり修繕のお金も必要になり処分すらし辛い物を押し付けることにもなりかねませんから注意してくださいね。
今後も永きにわたって資産たり得る不動産なんて国内では、いや都区内どころか渋谷区や港区でも一部に過ぎないですからね。