投資不動産も居住用も価格だけでエリアを選んではいけません。

最近おもしろいことを聞きました。
郊外の賃貸のお話なのですが、資産流動性の重要性を考えるにあたり必要ですので。

さいたま市の南浦和のお話です。
新社会人になるので通勤を考えて部屋探しをしていてあちこち見たけど結局南浦和にしたそうです。

埼玉南部では浦和と言えば昔から大宮と人気を二分する大きな街、そのすぐ隣で武蔵野線とも交差するまあまあなエリアなわけですが…

家賃を聞いた時もやや安くなってるような感じはしたのですが、もっとびっくりなのは契約時の費用や条件でした。

敷１仲手・前家賃とか敷礼仲手０で鍵交換やクリーニング代のみ先取りとか、保証会社加入が必須だったりもしますが、いずれも家賃２～３ヶ月分で入居できてしまうのです。
今回のもそうだったそうです。
しかもフリーレントまで付いてるんですってよ！

浦和で、1年の中でもぶっちぎりで需要が一番高い今の時期でもですよ！！

たしかに23区内でも供給過多とか低所得層のエリア・供給過多なゾーンの物件、若しくはそうでもしないと借りてもらえないような不人気物件などはそういうの見かけますよ。

でもこの時期にそこそこ人気の郊外都市ですらその惨状というのには少々驚きました。
なんか好景況だとかわさわさしているようでも、実情はやはりそんななんですね。

全国平均で言えば人口も多く家の需要も多いわけですが、その分建物も集中して多いわけですから首都圏の都市部でも空室率は高くなってきているのでしょう。

そしてそうなると大変なのは大家さんです。
募集費用がどんどん膨らんでいくと結局手元に残る収入は減ってしまいます。
空室期間が減って出費も減るなら結果として、最初から賃料を下げてライバル物件よりも早く入ってもらった方が…という気もしてきます。

僕自身もそう思っていてあまり深く考えたことは無かったのですが、下げられない事情があるからだと思います。

まず僕が普段触っているエリアや一定の基準以上の物件でないと、賃料を下げようにも元々の価格帯が低いので下げ余力が残っていないこと。
それと1棟などの所有の場合は既に入居しし続けている賃借人との賃料の差が開きすぎると、何かのきっかけでばれてしまった場合にそちらからも賃料の値下げ交渉が来てしまうこと。
加えてコモディティ（生活必需品）の価格はスーパーなどの特売品と同じで一旦価格を下げると供給不足になるくらいの需要増加が無ければ上げづらくなります。
賃料はコストなのでコモディティの分野に入りますからね。

大きくは以上のような理由で、賃料は維持しつつも借りやすくするために見えない部分の出費をわざわざ増やす、という形が取られているのでしょう。

区分の場合は近隣類似物件との相場の影響はやはり受けますけど、そうでなければあまり周りを気にしなくて良いかもしれませんね。

こうやって考えると、どこでも構わず生前対策と言ってアパートやマンションを建てさせたり、老後のためにと新築投資マンションを売っている人たちは投資と謳っているなら詐欺とは言わないまでも、あまり考えない人たちを食い物にしているとしか言えないですよね。
生前対策の場合は予想される相続税額によっては手っ取り早かったりそれでも有効な人も一部いるかと思いますけど、それ以外の人は資産が減るのを先送りしているに過ぎませんからね。
ぞっとしますね。

と、いうわけで、賃貸投資をするにも自己居住の後に賃貸や売却するにしても、長期にわたって強い需要が継続しそうなエリア・立地・部屋位置の不動産を得ることが最重要項目であることはわかっていただけたと思います。

所有するときのキーワードはやはり「資産性」と「流動性」です。
比較的に資産性があると流動しやすく、流動しやすければ資産性も上がります。
でもこれからの不透明な将来には両方とも強く、バランス良く必要ですよ。

今ちょっと不安なエリアで不安な物件をお持ちの方はオーナーチェンジでも売れやすい今の時期のどさくさに売ってしまって、手遅れになる前に資産替えをした方がいいかもしれませんよ。

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