不動産投資には種類がいろいろあります。
居住用・商業・事業用、その中でも一棟モノ、区分、戸建、或いは土地だけ貸す場合もあるでしょう。
はるか昔は持っていればどこでも、物価も地価も両方上がり、転売するだけで大きな利益が出ました。
もちろん最近でも相場の上昇時にいくらか転売で利益を得た人もいるでしょう、しかし今、またはこれからは日本の不動産は全体的、平均的には価値はどんどん無くなっていくのです。
あれ？ちょっと待て路線価はリーマンショック前ぶりに上昇したんじゃなかったっけ？
という方！（いないと思いますが・・・）
たった14都道府県の上昇で残りの下落を吸収してやっと0.2％UPですよね。
しかも３３県も下落している。
特にびっくりすることではないですが、上がっているのはごく一部、しかも年初のデータです。
都道府県区切りにしなければ日本のほとんどが圧倒的に価値下落が止まっていないということですよね。
むしろ二極化が大幅に拡大しています、というくらいの話です。
だいたいこういう大きなマスのデータは今のニーズが細分化している時代には全く役に立ちません。
不動産も同様です。
もちろん相場というものはありますが、似たような場所の似たような条件・状態の不動産同士に限って、という話であって、近所や眼鼻の先、果ては同じマンション内などでも部屋位置が大きく違えば相場なんてあってないようなものです。
マンションの場合は1階と2階というだけでもとんでもなく価格が変わりますし、戸建てや一棟も道路や形・容積率で大幅に変わってしまいます。
またこんな話もあります。
少し前に何かで読んだのですが2033年には日本の空家率は30％を超えそうというやつです。
まああくまで試算でしょうけど3件に1件は空家という時代になるわけです。
しかしこれも全国平均です。
エリアによっては既に現在でも3割以上が空家という地区が珍しくないわけです。
人口も経済も収縮していくわけですから大きく咲いた後に萎んで落ちる花と一緒です。
何の不思議もありません。
ただこの事実に目を背けている人の方が多いでしょうけどね。
そこで重要になるのが二極化というキーワードです。
都心中心部で人気エリアであれば、限りなく花が落ち切る寸前までは現在に近い状態の社会が存続する可能性が高いと思います。
既にお話しした通り、不動産も基本的にはほとんどのものが価値が下落していくと思います。
しかし国債や株などはもっと早く下落していきそうな気がします。
だって国や企業に長期的将来性を感じませんよね。
将来不安が払しょく不可能な状態ですから何をしても全体消費が上がることはないでしょうし、むしろ人が減ったり高齢比率が上がって総所得が落ちる分、経済も収縮しちゃいそうです。
おそらく海外の投資家などは日本をそんな感じで見ていそうですけどね。
じゃ、メリットって何なんだ？？ということになりますが・・・
ずばり他の投資資産に比べるとしっかり選べば自分の資産の目減りが少なくて済む可能性が高い、ということです。
しかも大きくなくても安定的な収入が見込みやすいということです。
でも自己居住用も含め何度も言っている通り、都心中心部・人気エリアなら何でもいいと言うわけではありません。
立地・部屋位置と管理修繕のバランスです。
新しさでもありません、バランスのいい空気の塊を所有するつもりで・・・
（細かくは以前の記事を見てください→http://ameblo.jp/9ma70/entry-12135915114.html）
二極化を常に予想してください。
低価格で小さくても場所が悪くてもそれなりの価格で貸せば借り手は付くでしょう。
しかしそういうお部屋は寝るだけの空間というコモデティ品となり更なる価格競争にさらせれるでしょう、もちろんより手放しにくくもなるでしょうし。
しかし人気を追いすぎると今度は収益性が悪くなります。
下落相場での下落幅も大きくなってしまいます。
なので、バランスもとってくださいね！
ひとつ例を挙げておきます。
残念ながら予算が合う人、すぐ出せる人がお客さんにいなくて参考程度のご紹介しかできなかったのですが、出てすぐになくなっちゃいました。
たぶん１日とかでした。
まずこれ、平成モノなので価格帯が少し上がってしまうのは仕方ないのですが、それでも3000万半ばとOCとしてもちょっと安かったです（低価格ではありません）。
代々木公園の駅からも公園からも近いですよね。
かといって大通りでもない。
エリアも立地もぶっちぎりです。
弱い部分はメゾネット。
中古では（つまり一般的には）激烈に人気ないです。
マンションなのになぜ階段？とか高齢化社会としては歓迎できるものではありません。
（同じようにエントランス付近や共用部にスロープ無しで階段のみというのも同じ状況になります）
が！最上階のペントハウス、全方位角部屋、代々木公園VIEWはかなりレアであり相当な強いプレミアムになります。
惜しいのはペット不可なこと（場所柄相談可ならさらに大きなプレミアムでしょう）くらいですかね。
と、このように、何かウィークポイントがあってもそれを補うポイントがしっかりあって、尚且つ価格ともバランスがとれていること。
こちらは現賃借人で家賃から管理費等引くと５％なので収入も今だと少しいいくらいです。
そりゃ即無くなるわけです。
一瞬を見逃さない準備はいつでもしておきましょうね。
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