既存不適格建築物というのは、法令等が改正されることにより生じる問題で、既に建っている建物のうち、改正後の新しい規定に適合しないものをさします。
建物を建てた時点では、法令の規定を満たして建てているのですが、その後の法令などの改正により既存不適格建築物となってしまうのです。
それに引きかえ、違法建築物とは、建てた当初から法令に合っていない建物や、建てた当初が法令に合っていてもても、その後の増改築工事などを行うことによって法令に合わなくなった建物をさします。
建物の敷地に定められている高さや面積の制限、接道条件、建物の構造などの基準を守っていなかったり、建築確認申請をしなければならないのにしなかった建物が違法建築物です。
建物を建てた後に建ぺい率あるいは容積率の面積制限の数値が変わり、オーバーしてしまっているという状況で、今以上床面積を増やすことは不可能です。
このような既存不適格建築物は、増改築や大規模修繕等を伴わないリフォームであれば、オーバーしている面積分を壊さなくともよいのですが、確認申請の必要なリフォームや建て替えをする時には、現在の基準に合わせる必要が出てきます。
建築基準法がつくられ、施行されたのは昭和2５年。
それ以降、社会環境の変化、建設技術や住宅性能の進捗に合わせ、改正が重ねられてきました。
たとえば、都市部に建物が密集するようになると、それに合わせて環境を守り、災害の拡大を防ぐための法令の改正や都市計画の変更がなされてきました。
また、被害の大きな地震がおこる度にその被害状況を調査分析し、地震に対する建物の安全性を高めるための構造の規定の見直しが行われました。
最近の改正では、シックハウス対策のための新しい規定が付け加えられています。
この辺の事情、なかなか一般の方にはピンとこないでしょう。
しかし、中古物件の掘り出し物を探そうなんて思うと、意外にけっこう出てきます。
増改築やリノベーションを前提に物件探しをする場合は、専門家に相談しながら進めないと落とし穴は身近なところにあったりします。
中古戸建て探しは、特に御注意を