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ノジのブログ

税務全般に気の向いた時に気ままに書きとめる。
天気にも興味があります。

神戸、六甲山

9月に入っても真夏の暑さが続いているあせる。夜は着実に長くなっているが。

小粒の台風12号が5日未明、長崎に上陸したが、すでに勢力は衰えていた。

しかし、6日、9時台風13号が沖縄の近海で発生台風本州の南岸に接近する右上矢印予想になった。

高緯度で発生した台風はあまり発達しないというが雨雨には注意だろう。

台風らしくなく、細長い熱帯からの雲の帯のなかに中心がある。

 

***

 

休眠会社、長い間、全く何もせず、登記だけ残っている会社が多い。

会社(法人)は解散、清算結了しない限り永遠の命が与えられているので

特に役員の任期のない有限会社は、いつまでも存続する。

 

株式会社は、最後の登記の日から12年を過ぎると

みなし解散にかかる。通知が来てなお放置すれば解散させられる。

 

登記所から通知が来て、2か月を経過するとみなし解散の登記がされるメモ

 

解散がいやなら、事業を廃止していない旨の届出がいるし、その場合、後で役員改選の登記を怠った過料の制裁があろう。

 

株式会社の役員の任期が最長、10年になっていることがその根拠だろう。

役員の改選登記がされないのは、実体がないと判断される。

 

休眠する理由は、経営不振や後継者がないなど大抵、良いことがない。

現預金がないのに、解散、清算という手続き費用がいる。

正規の手続きをとらず多くがそのまま放置がされている。

 

さて、休眠していても税金の申告は要る。

青色申告をしていたなら、必ず期限までにゼロ申告で毎年出すことになる。

 

もし、2年連続して申告を出さなければ、青色申告の承認は取り消される。

また連続して申告していないと欠損金の繰越控除ができない。

 

平成20年4月決算以後の欠損金は9年間にわたり繰り越せる。

それまでは、7年間だった。欠損金も生かせば一種の資産になる。

 

営業を再開する可能性があるのなら申告しておくべきだろう。

 

しかし、実際、全く再開する気がないのに申告して住民税均等割を払い続けるのもどうかはてなマーク

そんなことは現実的ではないだろう。

 

申告する以上、住民税の均等割は免除されない。均等割欄に記入することになる。

神戸市の法人では、毎年、最低、72,000円の負担となる。

市民税50,000円、県民税22,000円、それを払う金もない会社がある。

 

休眠会社に対する均等割の課税は、市、県など地方公共団体ごとに扱いが異なる

 

兵庫県では、会社の本店登記があるだけで資産もなく何もしていない会社(事業実態がない会社)は、法人事業所の閉鎖届を提出して確認されれば認められている。

 

何も活動をしていないという状況を項目別に詳細に記入する。再開の予定もないとか。

この場合、均等割を課していない。

また、この場合、神戸市へは事業所の廃止届でよい。実態を確認して認められている。

均等割が課されていない。

 


31日15時、衛星画像(気象庁HPより)
台風から変わった温帯低気圧の大きな渦。

台風10号は、非常に珍しい進路で30日夕方、岩手県に上陸し青森から日本海に抜けた。左上矢印こんな進路は見たことがない。

猛暑は一服し、乾燥した大陸の空気が西日本に流入、しのぎやすくなった。

ただ、大きな温帯低気圧になって西風が強く気圧も低い状態が続いている。


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 空き家が多い。増えてきた。7~8軒に1軒が空き家と言う。

親と同居しない子が多い。


老後、介護施設に入る人も多く、親の家を相続しても入居しない人が多い。

空き家は無用の長物。管理費用がいる。締め切ったまま使ってないと却って家が傷む。

放置すれば近隣に苦情を言われるので、いずれは処分することになる。


売れば譲渡所得税がかかる。もちろん、利益が出なければ無税で申告がいらないが計算してみる必要がある。


空き家が、自分が住んでいた家屋と敷地なら


住まなくなって(引っ越して)3年目の年末までに売れば、

居住用財産の譲渡として3千万円の控除が受けられる。


しかし、空き家をすぐ解体撤去してはいけない。原則として家付きで売ること。

撤去した場合は、空き地のまま利用せず、撤去後1年以内に譲渡契約することが条件になっている。ただ、災害による場合はすぐ撤去して良い。


空き家には、過去に住んでいたことがあっても自分に所有権がなければいけない。

親から相続した家なら、相続後に住んで売ることが要件になる。


改正で28年4月1日以後の譲渡である場合

被相続人だけが居住していた家屋(空き家)を相続して

昭和56年5月31日以前に建築された家屋(マンションでない)であって

耐震リフォーム又は取り壊しをして、譲渡の対価が1億円以下の場合には

3千万円控除の可能性がある。要件がややこしく、市町村長の証明がいる。


証明を受けるにあたり、更地にした場合にはその写真を撮っておくことが要件になる。

写真を添付して交付申請する。

*ただし、相続税の取得費加算の特例との選択になる。



単なる住民票の移転(存在)では認められない。生活の本拠地であったことを証明する。

世間では、控除申告後、電気使用量がわずかで疑わしいと居住の事実を税務署に否認された事例がいくつもある。


なお、相続財産の場合、その物件に対応する相続税額を取得費に加算して控除できることになっている。


○相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例が受けられる。


譲渡物件に対応する相続税額をコストとして差し引いてもらえる。


ただし、これは、相続開始後から相続税の申告期限後、3年以内の譲渡という要件がある。

次の相続税額が取得費に加算され控除してもらえる。措法39条、申告が条件である。5%の概算取得費の場合でも加算される。


算式


譲渡者の相続税額×譲渡資産の課税価格/譲渡者の課税価格


*この相続税額は、贈与税額控除、相次相続控除をしない税額。

分母の譲渡者の課税価格は、債務及び葬式費用の控除をしない金額になる。

なお、相続税の申告が済まないと税額が確定せず計算できない。


また、上記は27年以後の相続開始分の算式であり、26年以前の相続開始分は、土地の譲渡については、なぜかはてなマーク大サービス、譲渡しない土地に対応する相続税額を含めて控除している。

これを27年の相続開始分から、譲渡した土地の分だけの控除に改正した。それが理屈だろう。


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ところで空き家の保有を続けて放置、近隣に著しく迷惑を掛けているような場合

市役所に撤去の勧告を受けると固定資産税の軽減がなくなる。

住宅用地の軽減がなくなる。27年5月から、その法律が施行された。


現在、廃屋同様でも、住宅が建っておれば固定資産税について

住宅用地として、200㎡までが本来の1/6、に軽減され

200㎡を超える部分は1/3になり、かつ、都市計画税もその半分割合、軽減される。

撤去せず放置するのが都合よく、それで撤去されない。


解体撤去するにも費用がかかる。

古い家はないほうが土地の価値が上がる。

家の価値は実際にはゼロであることも多い。しかし、相続税の評価は、固定資産税評価額になる。鉄筋は評価が下がりにくいし、撤去費用もかさむ。使わない古家は負の遺産だろう。


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家の取り壊し費用の扱いは、

事業用、貸付用以外は、必要経費にならない。居住用では認められない。


居住用の取り壊し費用は、たとえ貸しガレージや店舗を建てるためであっても必要経費にならない。また、土地の取得費にも加算できない。


なお、貸付用では、取り壊し時点で、5棟又は10室未満の小規模なものなら

不動産所得を限度として必要経費にする。


ただし、居住用の土地を売る場合には、家の取り壊し費用が譲渡費用として認められる。

さらに、どんな古い家でも、家の取得価額の5%を譲渡費用として認めてもらえる。

旧定額法による償却計算をするので限度である5%の残価があると扱われる(所基通33-8)。

家の取得費が1,000万なら50万は譲渡費用になる。


古家つきの土地を買う場合、取得してから概ね一年以内に古家を取り壊すと、古家の取得価額と取り壊し費用は土地の取得原価に含められることになっている(所基通38-1)。

ただし、古家を取得後、利用していて天災などやむを得えない理由で取り壊した場合は、法人なら損金にできる。個人でも事業に供しておれば必要経費になる。




神戸、六甲山


西日本は記録的な猛暑でも晴れ

相次ぐ台風の上陸になった。雲の大きさから見て規模は小さいが豪雨をもたらす。

21日夜、台風11号が釧路に上陸したが、22日昼すぎ、台風9号が千葉の館山に上陸した台風。太平洋高気圧の割れ目の東日本が通り道になっているようだ。

10号は奄美の東海上で停滞。今後は定かでないはてなマーク

西日本に熱風を送り込む曲者あせる。秋の風が吹くのは、まだまだ先だろう。


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5棟10室


貸家の規模で事業的規模かどうかの形式的基準と言われる。

貸家が5軒以上、アパート、マンションなら貸し部屋が10室以上で

事業的規模になる。事業的規模かどうかで税金が変わる。

これが重要な基準になる。


事業的規模のほうが必要経費に認められやすい。事業的規模でないと

制限がある。不利な扱いを受ける。

専従者給与、資産損失、貸倒損失、利子税の必要経費の算入について

青色申告特別控除などに差異が見られる。

確定申告の決算書で個別に明確に書かれてないと判断ができない。


貸家が3軒、アパートの貸し部屋4室でも事業的規模になる。

3+4×0.5=5  一室を0.5で換算する。


空いていてもいつでも貸せる状態ならば含められる。


共有物件であっても、持ち分で分数計算はしない。


一棟貸しであっても、その部屋数で計算する。

それが10室以上あれば事業的規模になる。


*(建物の貸付けが事業として行われているかどうかの判定)

26-9 建物の貸付けが不動産所得を生ずべき事業として行われているかどうかは、社会通念上事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付けを行っているかどうかにより判定すべきであるが、次に掲げる事実のいずれか一に該当する場合又は賃貸料の収入の状況、貸付資産の管理の状況等からみてこれらの場合に準ずる事情があると認められる場合には、特に反証がない限り、事業として行われているものとする。

(1) 貸間、アパート等については、貸与することができる独立した室数がおおむね10以上であること。

(2) 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。


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土地の貸付の場合


5件で1室の計算になるということらしい。どこにも法的根拠ないが

それが実務的な扱いと言われる。


月極駐車場として単独で50台以上貸していると事業的規模になる。

ということは5台あたり、1室という換算になる。10台で1棟になる。


例えば、貸家が2軒、貸し部屋5室、駐車場5台、貸していれば事業的規模になる。

2+5×0.5+5×0.1=5


しかし、基準は絶対ではない。不動産貸付の経営上、1件当たりの貸付面積が広大であったり、家賃地代の金額が大きく管理に手間がかかる場合もある。

そんな場合には、基準以下でも事業的規模になりうる。事情を説明すべきだろう。


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個人事業税


なお、事業的規模であれば、個人事業税の課税を受けることになるが

兵庫県の事業税の課税基準では、5棟10室基準以外でも

不動産貸付業として


建物の貸付面積が600㎡以上かつ家賃が1,000万円以上(共益費を除く)である場合も事業税を課税している。



別に10台以上の青空駐車場にも駐車場業として課税している。

所得税の基準よりも幅広く課税している。



もっとも事業主控除が年290万円あるので、かからないことも多い。

事業税が意識されないこともある。


個人事業税は、賦課課税方式で勝手に課税して納税通知してくる。

貸家○軒、貸し部屋○室、所有により課税とか、課税の根拠を明示すべきだろう。