小規模宅地、特定事業用

　相続した事業用の土地、特定のものは、４００㎡まで評価が8割減額される。

地価の高い大都市の市街地では大きな優遇税制、個人事業を承継した者に恩典を与える。

　特定の事業、要件があるので当てはまらないと適用が受けられない.。

節税目的で土地を購入して、にわかに一時的な事業を開始しても認められなくなった。

原則として相続前3年内に新たに開業した場合は認められなくなった。

（平成31年3月までに開業している場合、令和4年3月31日までの相続については経過措置があり認められる）

ただ、3年以内でも、土地の上にある事業用の建物及び設備、構築物

機械、備品などの減価償却資産の価額が土地の価額の１５％以上であれば認められる。

　仮設の簡易な建物では認められないことになる。

貸付事業（不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業）は大規模であっても

特定事業でなく該当しない。

被相続人だけでなく、生計を一にしていた親族の事業の用に供している土地も軽減の対象になる。

生計が別であれば適用がない。同居でなくてもよいが被相続人を養っていたと言えるかどうか。

同居の子が少ないのが実情だろう。

なお、被相続人が生前に事業を他に譲っていて、既に廃業している場合は適用がない。

相続直前で被相続人の事業に供していた土地でなければならない。

土地を取得した相続人は申告期限まで保有し、事業を継続することが要件になっている。

すぐに売ってはいけない。

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被相続人が経営していた同族会社がある場合

同族会社の事業用土地にも４００㎡まで同様に８０％減額がある。

相続前３年内の制限がない。

直前でも法人の事業の用に供していれば良いことになる。

ただし、その法人の貸付事業用では認められない。

１．相続直前で５０％超の議決権のある株式を被相続人及び親族等が保有していること。

２．土地の取得者は申告期限において役員に就任していること。

３．申告期限において土地を保有していること

４．申告期限まで解散してはいけない。清算中の会社では適用がない。

本社、工場、作業場、店舗、事務所、倉庫等の敷地

これらの要件は普通なので適用できる場合が多い。

(社宅も良いが、被相続人やその親族のみが居住していたものは除かれる。)

ただし、事業に供していても無償(使用貸借）や固定資産税程度の地代を授受していたのでは

認められない。

地主としての権利意識がなく借地権の認識もないような場合、税務当局から指摘もなくて

相当昔から社長個人の土地を会社に無償で提供している場合が見られるが

この場合には適用がない。

小規模宅地、貸付事業用

　　相続税の申告でよく出てくる被相続人が貸付ている土地。

貸付事業とは、不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業

及び準事業（相当の対価で継続的な賃貸業務）をいう。

貸付事業用の宅地は200㎡までの評価額を５０％減額することができる。

使用貸借や固定資産税程度の賃料では軽減が受けられない。

近いうちに土地を相続することが見込まれる場合、節税目的で容易にできるので改正になった。

原則として、相続前３年内に貸付された土地には認められなくなった。ただし、

３年超前から事業的規模（いわゆる５棟１０室以上）が継続しているのであれば認められる。

評価半減、土地の有効利用を推奨する施策と考えられるが

最近の改正は、単なる節税目的を抑制したいという意図がある。

なお、被相続人と生計を一にしていた親族が貸付事業をしていた宅地も認められる。

親の土地に子が貸家を建てたり、駐車場設備をしている場合も良い。

生計を一とは、必ずしも、同居でなくてもよいが、客観的にわかりにくく微妙な場合がある。

相続税の申告期限まで貸付を継続することと所有することの要件がある。

相続して、すぐに売ってはいけない。

小規模宅地、家なき子

　相続税の申告で、できれば受けたいもの。やはり大都市圏の地価は高いので節税効果が大きい。

亡くなった方が住んでいた土地や事業用の土地、貸している土地についての

小規模宅地の評価の軽減

面倒でもこれを受けるには申告が必要になる。

軽減を受けた結果、遺産の課税価格が基礎控除額を下回り

税額がゼロになることも多いだろう。

申告の要否は、これを適用する前で判断する。手間でも申告がいる。

８割評価が下がる。５千万が１千万の評価になるなら安い。

大きな節税になるが、対象になる人は限られる。

配偶者がいる場合はよいが、別居の子どもが受ける場合の要件が厳しい。

親と同居する子は少ない。

前提条件で対象の土地について遺産分割が行われ取得者が決定されていること。遺産分割協議書がいる。

遺言書のある場合は、それで足りる。

遺産分割、相続人全員が合意して協議書に実印を押す。

相続人が、相続でもめていては適用が受けられない。

各相続人は、遠慮気味に仲良く協議することだろう。

原則、申告期限（１０か月以内）までに分割取得されていること。

二人以上の相続人がこの特例を受ける場合は

取得した全員の合意書（申告書の付表１に記名）がいる。

*３年以内の分割特例があるが、分割後、４か月以内に更正の請求による。

一旦税金を納めて後で、請求により返してもらえるが面倒なこと。

亡くなった親が住んでいた家の土地について（特定居住用宅地）

◎配偶者が相続する場合は、何の要件もなく認められる。

別居でも何でも、ただ配偶者であれば良い。妻の座は強し。

●子どもが相続する場合は、同居していることが原則になる。

成人して親と同居している子どもは、少数派になっているので

だいたい軽減が受けられない。

子の同居を奨励するように思える。同居して老いた親の面倒を見ること。

同居すれば節税になる。

同居とは同じ家に住むこと。

同じ敷地内の別棟住まいでも食事などを同じくしていれば同居で良い。

軽減を受ける目的で一時的な同居では認められない。

○二世帯住宅でも同居の扱いになる（区分所有権の登記がされたものを除く。）

その敷地全体が８０％軽減の対象になる。区分所有権の登記がされたものは

被相続人の居住部分のみが対象になる。

同居してない子が取得する場合の要件は厳しい。いわゆる家なき子の特例

子が自分の持ち家や配偶者、三親等内の親族、関係法人の持ち家に住んでないこと（相続前の３年前より）。

子に持ち家があるとまず無理だろう。ただし、貸家は保有していても良い。

さらに、親の配偶者及び同居の相続人がないことが前提の要件になる。

申告期限まで保有する要件があるが、居住は要件でない。

ただし、別の定めで

親と同居してなくても、生計を一にする子が住んでいる親の土地が認められる。

生計を一にするとは、同居でなくても、例えば、仕送りをし親の面倒を見ている常態、いわゆる、養っている場合も含まれる。

こういう土地は、結構あると思われる。親の土地に子が家を建てて住んでいて別居の親を養っている場合など。

生計を一にしていることは、医療費を負担して医療費控除を受けていることや扶養控除を受けていることも客観的な根拠になろう。

なお、取得者は、子だけでなく親族であれば認められる。

２７年から、居住用の対象面積が、３３０㎡に拡大された。

○親が老人ホーム等へ入居した場合であっても、要介護又は要支援の認定を受けている場合は、親が住んでいた家の土地は軽減の対象になる。

介護医療院へ入所した場合も対象となった。

適用が受けられるかどうか、微妙な判断になることもある。

親と同居するとは、生計を一にするとは。客観的にわからないことが多い。

対象地に住民票があることだけでは判断できない。

なくても実態がそうならば認められるがその説明資料がいる。

●所基通２－４７

「生計を一にしている」とは、必ずしも同一の家屋に起居していることをその要件とするものではなく、次のような場合には、それぞれ次によることとなる。

(1)　勤務、修学、療養等の都合上他の親族と日常の起居を共にしていない親族がいる場合であっても、次に掲げる場合に該当するときは、これらの親族は生計を一にするものとされる。

• イ　当該他の親族と日常の起居を共にしていない親族が、勤務、修学等の余暇には当該他の親族のもとで起居を共にすることを常例としている場合
• ロ　これらの親族間において、常に生活費、学資金、療養費等の送金が行われている場合

(2)　親族が同一の家屋に起居している場合には、明らかに互いに独立した生活を営んでいると認められる場合を除き、これらの親族は生計を一にするものとされる。

親に仕送りをしていること。生活費をいつも払っていること。

同居でない場合は、少なくても経済的に親の面倒をみることが求められているように思える。