空き家が多い

空き家が多い。増えてきた。７～８軒に１軒が空き家と言う。

空き家が、自分が住んでいた家屋と敷地なら

◎住まなくなって（引っ越して）３年目の年末までに売れば、

居住用財産の譲渡として３千万円の控除が受けられる。

しかし、空き家をすぐ解体撤去してはいけない。原則として家付きで売ること。

撤去した場合は、空き地のまま利用せず、撤去後１年以内に譲渡契約することが条件になっている。ただし、災害による場合はすぐ撤去して良い。

空き家には、過去に住んでいたことがあっても自分に所有権がなければいけない。

親から相続した家なら、相続後に住んで売ることが要件になる。

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ただし、空き家を相続した場合について

◎改正で２８年４月１日以後の譲渡である場合

相続後３年後の年末までに譲渡すること。

亡くなる直前まで被相続人だけが居住していた家屋（空き家）と敷地を相続して

昭和５６年５月３１日以前に建築された家屋（マンション等の区分所有でない）であって

耐震リフォーム又は取り壊しをして、空き家、更地のままであること（利用されていないこと）

譲渡の対価が１億円以下の場合には

３千万円控除の可能性がある。

●要件が多いので適用を受けられる人は限られる。

さらに市町村長の証明がいる。これが最も重要で被相続人の住民票が存在しないと証明されない。

他の人の住民票が存在しても証明されない。

証明を受けるにあたり、要件に当てはまるという誓約書を市役所に提出したり

更地にした場合にはその写真を撮っておくことが要件になる。

写真を添付して交付申請する。

＊ただし、控除は相続税の取得費加算の特例との選択になる。

×昭和５６年６月１日以後建築の家屋

×配偶者などが同居していた家屋

×マンション

×現状有姿のまま譲渡した家屋

×老人ホームに長期にわたり入居して亡くなった人の家屋

●亡くなった人の直前の居住要件があることが厳しい(措法３５④、措令２３⑥）。

直前とは、いったい亡くなるどれぐらい前までの期間をいうのか。

一人で住んでいて最期に病院で亡くなる場合は良い。

高齢者が、老人ホームに入居したら生活の本拠は、ふつう老人ホームに移ると思われる。

老人ホームに入居していたら原則としてこの控除がない。

ただ、家に戻ることを前提に一時的に老人ホームに入居したという場合は、生活の本拠が自宅

にあるので控除がある。

この要件があるので多くの人が控除されない。

自分の古い家に死ぬ直前まで一人で住んでいたという場合は、そんなに多くないのでは。

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単なる住民票の移転（存在）では認められない。生活の本拠地であったことを証明する。

世間では、控除申告後、電気使用量がわずかで疑わしいと居住の事実を税務署に否認された事例がいくつもある。

なお、相続財産の場合、その物件に対応する相続税額を取得費に加算して控除できることになっている。

○相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例が受けられる。

譲渡物件に対応する相続税額をコストとして差し引いてもらえる。

ただし、これは、相続開始後から相続税の申告期限後、３年以内の譲渡という要件がある。

次の相続税額が取得費に加算され控除してもらえる。措法３９条、申告が条件である。５％の概算取得費の場合でも加算される。

＊加算されるのは譲渡益相当額までに限られるので譲渡損の場合には関係ない。

算式

譲渡者の相続税額×譲渡資産の課税価格／譲渡者の課税価格

＊この相続税額は、贈与税額控除、相次相続控除をしない税額。

分母の譲渡者の課税価格は、債務及び葬式費用の控除をしない金額になる。

なお、相続税の申告が済まないと税額が確定せず計算できない。

また、上記は２７年以後の相続開始分の算式であり、２６年以前の相続開始分は、土地の譲渡については、なぜか大サービス、譲渡しない土地に対応する相続税額を含めて控除している。

これを２７年の相続開始分から、譲渡した土地の分だけの控除に改正した。それが理屈だろう。

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ところで空き家の保有を続けて放置、近隣に著しく迷惑を掛けているような場合

市役所に撤去の勧告を受けると固定資産税の軽減がなくなる。

住宅用地の軽減がなくなる。２７年５月から、その法律が施行された。

現在、廃屋同様でも、住宅が建っておれば固定資産税について

住宅用地として、２００㎡までが本来の１／６、に軽減され

２００㎡を超える部分は１／３になり、かつ、都市計画税もその半分割合、軽減される。

撤去せず放置するのが都合よく、それで撤去されない。

解体撤去するにも費用がかかる。

古い家はないほうが土地の価値が上がる。

家の価値は実際にはゼロのことが多い。

遺言書

遺言書

遺言書のある相続は、まだ少数派だが増えているという。

相続税申告の１０件のうち１件もない程度。

自筆の遺言書は家庭裁判所に提出して検認を受けることになっている。

少し手数料がいる。検認したと証明の押印をして返却してくれる。

勝手に開封してはいけない。改めて家裁に出頭し裁判官が開封し内容を朗読してくれる。

遺産がそれほど多くない場合でも関係なく争いが起こっている。公平でないと争う人がいる。

親の財産なんか興味がないと言っていても、子の配偶者が焚き付ける場合もあるらしい。

相続税の申告、納税の負担が絡むとさらに問題が複雑になる。

遺産分割の仕方によって有利不利が起こる。配偶者の軽減措置をはじめ

小規模宅地の評価減は税負担を大きく減少させる。

相続人の間で、もめそうな場合に遺言をすることが有効になる。相続人でない人に財産を渡すことができる。必要なのは、もめないための遺言書だろう。

遺言の効果が絶対とは言えないが書かれてある最期の言葉の意味は重い。

尊重すべきものに違いない。

財産を有効に使ってほしい。仲良くしてほしいと願っている。

子ども同士の仲が悪い場合、また異母の兄弟姉妹は、ほとんど会わないという。

子どものない人の場合には、亡くなった人の兄弟姉妹や甥姪までが相続人になる。

兄弟姉妹の相続では、腹違いの兄弟姉妹もいれば相続人になる。

子が先に亡くなって代わりに孫が相続する場合、実子以外に養子のある場合、認知の子がいる場合も、もめやすい。

亡くなるとすべての被相続人の財産債務は相続人の共有になる。

土地や建物が共有では処分しにくい。同族会社の株では経営に支障が出る。

遺言で各人の相続分の割合を決めるより、個々の財産について相続人を指定するのが良い。

また、できれば遺留分を侵害しないのが良い。最低の相続分がある。

相続人である子、配偶者は法定相続分の２分の１、親は法定相続分の３分の１まで財産を相続できる権利がある。兄弟姉妹にはない。

公正証書の遺言であっても遺留分を主張する者がいて取り戻されることがある。

最低保障された相続分があるはずだ～と権利を主張する減殺請求とは、いやな言葉。

一人だけに全部を相続させるという遺言では、かえってもめることになる。

なお、遺言があっても相続人の全員が合意した場合には、改めて相続人全員が遺産分割協議をして相続する遺産を決めることができる。

売れない土地、別荘、ゴルフ会員権、回収が不明な貸付金など負の遺産は誰でもいらない。

一方に偏った、あまりに不合理な内容ではもめる。

遺言の内容がその通りに執行されるとは限らない。

全員合意なら遺言が優先されないこともある。

この場合、税務上、遺言通りでなくても贈与にしないことにしている。

税務調査があって追加で遺産が認定されることがある。名義預金や名義株なども多い。

それが遺言書にない場合は、改めて遺産分割協議をして決めることになる。

ただ、一度決めた分割協議の内容を正当な理由もなく変更すると贈与税の課税がある。

相続税の申告をしてしまってからでは変えられない。

もめないようにする遺言では、各相続人に財産を渡すことになる。

法定相続分と取得する財産の額に大きな差がある場合には、納得できる理由を遺言書に書いておくことが望まれる。

修繕費

　消費税の改正によるソフトウエアの修正費用は修繕費でよい。

パソコンを機能させるための維持管理の費用になる。

　会社は、一般に修繕費にしたい。工事や造作の費用を経費にしたい。

会計で資産に計上したくない。儲かっていると税金を先送りしたい。

資産に計上しても、土地など非償却資産を除き、いずれは経費になるが

減価償却が面倒になる。できれば償却資産税も払いたくない。

　しかし、税務署が修繕費について文句をいうことが多い。

人は立場によって見方が変わる。

修繕というより、改良で価値が上がっているから資本的支出だという。

修繕とは、傷んだもの壊れたものをもとに戻す費用。前より立派になると価値が上がるのでその分が資産になるという。ただ、いくら価値が上がったのかは、わからない。

しっかりした説明と根拠があれば修繕費処理も可能でしょう。建物などは修繕前の現場写真を撮り、説明のため残しておくのがよい。 ○一般的な建物の壁の塗り替え費用、雨漏りの防水工事は、修繕費になる。 ＊＊＊ 修繕費としてよい形式基準がある。 車に１８万円のカーナビを設置してもらったという場合 明らかに車への資本的支出（新設備の付加）ですが修繕費に落とせる。 　一見、１０万円以上なので資産になるのではと思われるが、２０万円未満の資本的支出は修繕費にできることになっている（法基通7-8-3)。 　また、建物の屋根補修費用が３００万円かかったという場合 資本的支出か修繕費か不明なら、前期末時点での建物の取得価額を見て、 それが３，０００万円以上なら全額修繕費にできる。 雨漏りの防水工事なら、そもそも修繕費になる。 これは、前期末取得価額の１０％以下の支出ならば修繕費としてよいことになっているので。 また、仮にこの場合の補修費用が６０万円未満なら、修繕費にできる（法基通7-8-4)。 ○遮光フィルムを窓ガラスに貼る費用は６０万円未満なら修繕費になる。 日よけと破損防止の両方の効果がある。維持管理費用の効果もある。 　さらに、古くなった店舗(前期末取得価額２，０００万円)の内装補修に５００万円かかったという場合 　判然としないなら、簡便法として１５０万円を修繕費にできる。 これは、支出額（５００万円）の３０％と前期末取得価額（２，０００万円）の１０％の少ない方を修繕費にできることになっている。 なお、７０％(３５０万円）は資本的支出（建物）として減価償却していくことになります（法基通7-8-5)。 　＊このほか、修繕費の例示として、 家屋又は壁の塗り替え費、傷んだ床や瓦の取り替え費、畳の表替え費、機械の移設費（集中生産目的を除く）、機械部分品の通常取り替え費などがある。 　しかし、修繕費の定義である「・・通常の維持管理のための費用、又は・・原状回復のための費用」とは、どこまでが実際そう言えるのか難しい（旧法基通235、法基通7-8-2)。 ○蛍光灯からＬＥＤに替える費用は修繕費で良い。 通常の維持管理費用の範囲とされる（質疑応答事例） ○テレビ放映用のＣＭフィルムは、放映時の費用になる。 通常は１年も使用しないので。もし１年以上でも２年で償却する。 １年間も使用しないものは費用になる。 ○カーテンは１枚の金額で判断せず、１部屋ごとの金額で判断する。 ●応接セットはテーブルと椅子の合計金額で判断する。 　＊建物の外壁の塗り替えは、老朽化で放置すれば建物が傷んで見苦しくなるので通常、修繕費と思われるが、今後、長期間塗り替えが不要となるような特別上質の塗料なら資本的支出になる思われる。塗料の色が変わっても以前と同じ程度の材質なら修繕費でよい。 　しかし、例えば、住宅を店舗にするために外壁を塗り変えるのは資本的支出になる。目的によって資本的支出になる場合がある。