賃貸人や賃借人の交替 いろいろな記述式４問 主に平成２０年代教材で作成
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交替と承諾 語群作文１問 平成２０～２３教材で作成
＜語群＞承諾 譲渡 賃借 賃貸
転貸 人 交替 要である
参考条文：民法６１２条
参考判例：昭４６．４．２３ 裁判所サイト↓
https://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=53193
類題：平１０行 問３０ 肢２
ヒント
賃●人の●●には賃●人の●●●●要だが、●●権の●●や●貸には賃●人の●●●●要である。
解答例 ４４字
賃貸人の交替には賃借人の承諾は不要だが、賃借権の譲渡や転貸には賃貸人の承諾が必要である。
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賃貸人や賃借人の交替 設問逆行１問 平成８・２０～２７教材で作成
＜正解と根拠条文＞原則として、できる（民法６１２条２項）。
解説：賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、
例外的に、できない（昭２８．９．２５ ／ 裁判所サイト↓）。
https://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=56009
なお、借地借家法１９条は、
借地権者が借地上の建物を第三者に譲渡しようとする場合について、
承諾の代替措置（裁判所の許可）を規定している。
類題：平２０行 問４５・平１８宅 問１０ 肢１・平１０行 問３０ 肢１肢４
ヒント
賃●人が賃●人に●●で●●を●った場合、賃●人は賃貸借契約を●●（●●）できるか。
賃●人が賃●人の●●を●ずに●●●を●●した場合、賃●人は、契約を●●できるのか。
賃●人は、民法６１●条１項違反（●●に●●者に●●●●させた）を理由に、●●ＯＫ？
解答例 ４１字
賃借人が賃貸人に無断で転貸を行った場合、賃貸人は賃貸借契約を解除（告知）できるか。
賃借人が賃貸人の承諾を得ずに賃借権を譲渡した場合、賃貸人は、契約を解除できるのか。
賃貸人は、民法６１２条１項違反（勝手に第三者に使用収益させた）を理由に、解除ＯＫ？
備考（リンクは裁判所サイト）
解説の１行目の「特段の事情」は、
賃借人の側で主張・立証しなければならないそうです（昭４１．１．２７↓）。
https://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=53968
これら↓も、「特段の事情」についての判例です。
昭３８．１０．１５ https://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=53051
昭３９．６．３０ https://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=53908
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賃貸人や賃借人の交替 空欄補足２問 主に平成２０～２３教材で作成
＜事例＞賃貸人（甲アパートの所有者）Ａが、甲アパートの各部屋を、
複数の賃借人に賃貸している（Ｂは、８号室に入居）。
ＡやＣは、甲アパートの近くの庭付き一戸建ての自宅に住んでいる。
生徒Ｓ：Ａが甲アパートをＣに売却する場合、賃借人（Ｂなど）の承諾は
不要なんですね（昭４６．４．２３）。
先生Ｔ：そうよ。 民法の、６０５条の２や６０５条の３として、
明文化されたわよ（２０２０年秋のイーガブより）。
生徒Ｓ：でも、逆に、ＢがＤに、転貸したり賃借権を譲渡するには、
Ａの承諾が必要なんですよね（民法６１２条）。
先生Ｔ：そうよ。 誰が住むのかは、Ａにとって重要だからね。
生徒Ｓ：Ｂにとっても、「誰が大家さんか」は、重要だと思いますけど？
先生Ｔ：Ｂとしては、＜ア ４０字程度で＞でしょ。
賃料の値上げは、借地借家法３２条が、ある程度は制限しているしね。
生徒Ｓ：まあ、たしかに、そのとおりですけど、その考え方をするんでしたら、
Ａのほうにも、同じ考え方が該当してしまうと思いますよ。
Ａも、普通に住んで賃料をちゃんと支払ってくれる入居者であれば、
べつに、誰が住んでも、かまわないはずですよね。
先生Ｔ：そうね。 要するに、程度の違いなのよ。
明らかに悪質な入居者や大家さんは、ＡもＢも、当然困るわよね。
では、「無神経や非常識ではないけど柔道やギターや愛犬に夢中な人」
が、入居したら、どうなるかしら？
生徒Ｓ：騒音などの被害が発生して、他の入居者が困るかもしれませんね。
先生Ｔ：一方、大家さんが、音楽やスポーツやペットに夢中でも、
入居者には、直接的には何の関係もないでしょ。
生徒Ｓ：つまり、＜イ ４０字程度で＞わけですね。
ア ヒント
●●どおりの●●と内容で８号室●●●できれば、●●●●が●に変わったとしても●●
●●などが上がらず、かつ、●●と同様に８号室●●●るのなら、●が●●●●でも●●
ア 解答例 ４０字
現行どおりの負担と内容で８号室に居住できれば、大家さんがＣに変わったとしても平気
賃料などが上がらず、かつ、従来と同様に８号室を使えるのなら、誰が大家さんでもＯＫ
イ ヒント
●●●●は●●●の趣味がやや●●●るのに対し、●●●は●●●●の趣味は●●●●●い
●は●のプライベートを多少は●●する反面、●は●のプライベートを●●する●●●●●
賃●人と賃●人の立場を比べると、●者のほうが、●●●の個性を●●する●●性が●●い
イ 解答例 ４１字
大家さんは入居者の趣味がやや気になるのに対し、入居者は大家さんの趣味はどうでもいい
ＡはＤのプライベートを多少は考慮する反面、ＢはＣのプライベートを考慮する必要がない
賃貸人と賃借人の立場を比べると、前者のほうが、相手方の個性を重視する必要性が大きい
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理想の間取りは？
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「不動産の日」という日があるとは、知りませんでした。
私は、図体がでかいわけでも、有名になりたいわけでもないので、
「大豪邸」のような広さは、要らないですね。
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