あなたが賃貸営業で契約率90%を達成する極秘マニュアル 佐久川 靖行(著)
● あなたが賃貸営業で契約率90%を達成する極秘マニュアル 佐久川 靖行(著)
単行本: 221ページ
出版社: カナリア書房 (2006/04)
ISBN-10: 477820025X ISBN-13: 978-4778200251
発売日： 2006/04
仲介業者は、家主さんの大事な資産を最大限に有効活用して、借主さんの人生の転機をサポートする業界・会社。不動産賃貸の営業マンが賃貸のプロになるための、サクサク決まる禁断のテクニックを網羅した一冊。
不動産投資と言うよりも、賃貸営業の方向けの本です。
営業なんて関係ないよーという大家さんもおられるかもしれませんが、 大家さんにとって営業の方は味方にしておかないと大変です。
自分で営業はしなくても、いろんな話が載っているので営業の方と 話しをするときなんか、良いかもしれませんね。
「賃貸営業で契約率90%を達成する極秘マニュアル」っていうのが あるらしいですけど、知ってますか？
「えー、教えてください」になると思いますよ＾＾
大家さんもぜひ、営業マンの気持ちを理解しましょう。
神戸、三宮、大阪など関西だけでなく、名古屋、東京、横浜からも、不動産投資、お金の悩み相談にお越しいただいております。
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大阪のワンルームマンション（区分）の決済完了！
● 大阪のワンルームマンション（区分）の決済完了！
だいぶ、売却になれました。不動産売却の流れは、こんな感じです。
高く売りたい場合は、物件をオープンにすればいいですが、私はしませんでした。
信頼できる業者さんに、買主さんを探していただいて、契約条件について話し合います。合意に達すると、売買契約を結びます。
買主さんに重要事項説明書を説明してもらい、売買契約書を交わします。
手付金を受領して、契約を締結します。
先日、契約を締結しましたので、あとは、残代金の授受や物件引渡しです。
抵当権の抹消手続きや各種書類（固定資産税納付書・権利証・印鑑証明書など）の準備をします。実際の手続きは、専門の業者さんにお願いします。
自分がするのは、印鑑証明書などを役所に採りに行くことくらいです。
抵当権の抹消は、売買決済（売買残金の受け取り時）に同時に行われます。
売買決済の場所は、基本的に売主が指定するのが一般的です。ということで、神戸まで来てもらいました。（私は仕事の都合で欠席ですが）
残代金がいくらなにるか、固定資産税の清算、登記の申請、鍵の引渡しなど
さまざまな手続きがあります。個人では無理なので、詳しい方にお願いするのが無難です。
売買決済と同時に物件の鍵の引き渡しを行い、売買契約はすべて完了となります。
手続きは淡々と進み、長年お世話になったワンルームマンションとは、お別れです。
なんだか、とても寂しいですね。とくにこの大阪のワンルームマンションは、8年間、毎月ずーっと働いてくれました。一日もやすまずに。ありがとう＾＾
ところが、売却をすると、感情に浸る暇はあまりなく、きちんとお金の計算をしないといけません。
不動産売却によって売却益が発生した場合には、所得税・住民税などの税金を納めなくてはなりません。
ありがたいことに、購入時よりも高額で購入していただきました。
しっかり税金を納めます＾＾
ちなみに、売却にかかる税金と諸費用には、いろいろあります。
これが紙の投資との違いだと感じます。
まずは、不動産譲渡所得税です。
不動産を売却した場合、譲渡所得に対する所得税及び住民税がかかります。
印紙税は、売買契約書に貼付する印紙代です。
抵当権抹消費用は、物件を担保に金融機関から融資を受けている場合に、抵当権などの権利が設定されています。
このような場合、権利の抹消手続きをしていなければ物件に設定されたままになっていますのでその権利の抹消の登記を行います。この費用は権利の種類や数によって異なります。
そうそう、融資を受けた場合、金融機関に支払う「一括繰上げ返済手数料」があります。売却によって残債を一括繰上げ返済する場合の手数料で、ペナルティと呼ばれる場合もあります。
これが金融機関によって、高額で、売却のネックになることもあります。金融機関によって異なりますが、固定の○万円とか、残債の○％とか、です。
サラリーマンはローンを使うので、これは必要ですね。けっこう銀行との書類作成などに時間がかかるので、決済までの日程には余裕を持つように、要注意です。
仲介手数料も忘れてはいけません。
不動産業者との仲介として売買契約をする物件では一般的に仲介手数料がかかります。金額は物件価格により変動しますが、『売買価格の3％＋6万円＋消費税』です。
自分はほとんど何もせず、動いてもらうので、手数料は値引き交渉などせず、しっかりと払いましょう。
物件によっては、修理修繕費用や建物解体費用、測量・分筆登記費用などもあります。
仕事が忙しい場合、立ち会わなくても大丈夫です。
これで、東京、横浜、大阪と３つもっていた区分ともお別れです。
今は、別の一棟の売却にうごいています。
詳しいことについては、ブログではなく、メルマガで書こうと思います。
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大阪のワンルームマンション（区分）売却しました！
● 大阪のワンルームマンション（区分）売却します！
東京、横浜の買主は中国の方でしたが、大阪は地元の業者さんでした。
退去もなく、リフォーム費用もなく、とても親孝行な物件でした。
毎月７万円の家賃を、毎月毎月、休むことなく振り込んでくれました。
前にも書きましたが、金利もサラリーマン大家さんの本で出てくる某S銀行などとはちがう、地元で有名な銀行でした。
住宅ローン並みの金利、期間でおどろきのK%でした。
買値よりもかなり高く売ることができ、インカムゲインもキャピタルゲインも手にすることができて、理想的なパターンでした。
と、喜んでいたのですが、じつは仲介業者さんがやらかしました！
これまで、一棟もの、ワンルームふくめてそれなりに売買しましたが、今回初めてのことです。
どういうことが起こったか。ブログはまずいので、メルマガで書こうと思います。
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現物不動産投資のすすめ 森島 義博(著)
● 現物不動産投資のすすめ 森島 義博(著)
価格： ￥ 2,160
単行本: 211ページ
出版社: 東洋経済新報社 (2009/08)
ISBN-10: 4492732616 ISBN-13: 978-4492732618
発売日： 2009/08
著者略歴 (「BOOK著者紹介情報」より) 森島/義博 慶應義塾大学法学部政治学科卒業後、三菱信託銀行入社。現在、三菱UFJ信託銀行不動産コンサルティング部専門部長、明海大学不動産学部特任教授。
著者の森島義博さんの肩書きを見るとすごいです。
慶應義塾大学法学部政治学科卒業後、三菱信託銀行入社。現在、三菱UFJ信託銀行不動産コンサルティング部専門部長、明海大学不動産学部特任教授。不動産鑑定士、マンション管理士、不動産コンサルティング技能登録、宅地建物取引主任者、土壌環境リスク管理者。公職に、首都高速道路補償審議会委員、東京都・港区・品川区・大田区財産価格審議会委員、特別区人事事務組合財産価格審議会委員、社団法人東京都不動産鑑定士協会相談役。
これだけ知識もあれば、いろんなお宝不動産が入手できそうと 考えるのはげすな考えでしょうか＾＾
本はさすがに専門職の方が書かれているだけあって、不動産とは何か から投資シミュレーションやエリアの話し、人口移動から相続の事まで幅広くかかれています。
そして著者の購入したマンションも載っています！
サラリーマン大家さんの買いました、という体験談だけでなく 学者さんの知識だけでなく、両方書かれためずらしい？本だと思います。
個人的には老後のシミュレーションで書かれていた「減築」が参考に なりました。
しっかりと知識を得たい方はどうぞ。
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リーマンショック後の新アパート投資の王道 白岩 貢(著
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価格： ￥ 1,620 通常配送無料 詳細
単行本: 197ページ
出版社: ごま書房新社 (2010/3/29)
ISBN-10: 4341084372
ISBN-13: 978-4341084370
発売日： 2010/3/29
商品パッケージの寸法: 18.8 x 13 x 2 cm
著者の白岩貢さんは、専業大家さんです。
株式投資を開始しバブル崩壊とともに人生も崩壊し、夜逃げと離婚を経てタクシー運転手になり、その後、自己破産。 そこからアパート経営を始め、自らも新築アパートを企画・建築し、専業大家となり、大家さんのための勉強会「オンリーワン勉強会」を主宰されています。
投資の王道と書かれていますが、確かにこの手法はすばらしいと思います。
東京の一等地に新築を持ちたいのはやまやまですが・・・
将来的に人気があって、賃料の下落が少なく、借り手が多いと考えられ人気エリア、例えば、世田谷、目黒、吉祥寺で土地を仕入れます。
そこに、差別化した新築アパートを建てます。
大きめの33平米～50平米で、防音もしっかりして、天井の高さが4ｍ以上の広い空間を取って、同世代カップルに貸すと。
新築なので、入居率は常時９０％以上に保てるという考え。
すばらしいです。
できるできない、やり方はともかく、白岩さんが本書で書いている
・誰がリスクをかぶるのか？
・地方に明るい未来はない
・信頼できるチーム
などの項目は読んでおいても損はないと思います。
「購入するなら「売ったら終わり」のコンサルタントや仲介業者の言葉をうのみにせず自分自身の頭でしっかり考えてみてください」
と書かれていますが、本当にその通りだと思います。
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大阪のワンルームマンション（区分）売却します！
● 大阪のワンルームマンション（区分）売却します！
オーナーチェンジで購入し、８年間、毎月やすまず７万円を入金してくれました。
退去もなく、リフォーム費用もなく、とても親孝行な物件でした。
金利もサラリーマン大家さん御用達のS銀行やO銀行とは違う、関西でしか使えない、必殺のM銀行でした。
住宅ローン並みの金利、期間でおどろきのK%でした。
手放す理由もないのですが、見直した結果の判断です。
どれくらいで売却になるか、またメルマガのほうで状況報告していこうと思います。
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誰も教えてくれなかった中古ワンルームマンション投資の秘密 大関 真悟(著)
● 誰も教えてくれなかった中古ワンルームマンション投資の秘密 大関 真悟(著)
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誰も教えてくれなかった中古ワンルームマンション投資の秘密
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単行本: 207ページ
出版社: 秀和システム (2011/04)
ISBN-10: 4798029483
ISBN-13: 978-4798029481
発売日： 2011/04
商品パッケージの寸法: 18.6 x 12.8 x 1.6 cm
ワンルームマンション投資本は、大きめの本屋さんに行くと数冊は並んでいると思います。
本書もそのような一冊です。
著者の立場がサラリーマン大家さんではなく不動産業者側になりますので、そのあたりをよく理解していれば、よくまとまっていると思います。
類書と違うのは、第３章の購入後のマンションの価値をあげるテクニックのところだと思います。
一般的には中古ワンルームは価値をあげるのは難しいとされていますが、「管理会社・管理組合」について詳しく書かれています。
中古ワンルームマンション投資をすでにされている方は、この章だけでも目を通されてはいかがでしょうか？
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不動産投資、不動産経営、ワンルームマンションやローン、お金の悩み、不動産初心者の方も大丈夫。スカイプ相談もございます。
● 不動産ネット集客の教科書 中野 忠(著)
● 不動産ネット集客の教科書 中野 忠(著)
単行本（ソフトカバー）: 207ページ
出版社: アスコム (2010/7/17)
言語: 日本語
ISBN-10: 4776206285
ISBN-13: 978-4776206286
発売日： 2010/7/17
不動産ネット集客の教科書ということですが、不動産業は全体としてITに関してネットビジネスなどに比べて遅れている面があります。
そのあたり、この本を読むと一通り分かるのではないでしょうか。
本の内容は、アマゾンの書評にも書かれていますが、自社ソフト開発の経緯や自社サイトの紹介も多いです。
ソフトを買う、買わないと言う話ではなく、考え方やどのような事をされているか、ご自身の業務のヒントにしてはいかがでしょう
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「大家さん」業で成功するノウハウ 山崎 信義(著)
● 「大家さん」業で成功するノウハウ 山崎 信義(著)
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「大家さん」業で成功するノウハウ (アスカビジネス)
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単行本: 224ページ
出版社: 明日香出版社 (2005/3/15)
ISBN-10: 4756908497
ISBN-13: 978-4756908490
発売日： 2005/3/1
他人の情報に乗せられて買わされていないか、まず自分に問いかける
どうしてもこの物件がほしいか、自分の意思を確認したうえで、どうしてもという強烈なものがあるのか。
再投資をする場合に、不動産投資を始めた当初の理由を現在の状況が異なっている場合もあるので、その物件を売却する時や新規に物件を購入するときに、もう一度この理由を読み返すようにする。
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資産を自分で守る法 清水 洋(著)
● 資産を自分で守る法 清水 洋(著)
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資産を自分で守る法
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単行本（ソフトカバー）: 174ページ
出版社: サンマーク出版 (2011/6/20)
言語: 日本語
ISBN-10: 4763131591
ISBN-13: 978-4763131591
発売日： 2011/6/20
商品パッケージの寸法: 19 x 13.4 x 1.8 cm
不動産バブル崩壊から長期デフレ期の経済状況をことごとく予想・的中させてきた著者が、来るべき激変時代の資産防御術を説く、「日本国民必読の書」。
いわゆるハイパーインフレが起こった時にどうするか、という内容です。
邱永漢さんの言葉「植物的人間よりも動物的人間が勝つ」という言葉を引用して、日本人もまじめでじっとしているだけでなく、直感を働かせて人・モノ・金を自在に動かして成長すべしと書いてあります。
また、
どういうライフスタイルかは、毎年考えながら試行錯誤を繰り返していくという感じですね。
昔読んだ本を、改めて読み返すと自分の変化もわかり、面白いですね。
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