椙田（すぎた）です、
不動産投資を効率よく行なうためには、
現金で不動産を購入するのではなく、
できるだけ好条件の銀行融資を
利用することが重要です。
不動産投資は、投資の中では珍しく
金融機関から融資を受けて
投資ができる数少ない投資手法です。
それだけに投資のペースは、
どれだけローンを上手に活用できるか？
に大きく左右されます。
まず融資を受ける際には、
金融機関または保証会社から
与信審査が入ります。
その審査の上では、
いくつかチェックされる
ポイントがあります。
一般的な審査条件は、
収入の安定性、保有資産の多寡、
収入に対する借入額が少ないなど、
収入に直接的に関係するものが多いです。
しかし意外と見落としがちな
ポイントもあるため今回は、
それについてお伝えします。
-健康状態に問題がないか-
住宅ローンだけではなく、
投資用のアパートローンや、
プロパーでの融資を受ける時にも、
団体信用生命保険（団信）の加入が
必須かまたは推奨されることも多いです。
そのため団信に加入できないようだと
健康状態を理由に、
融資が受けられないこともあります。
団信に加入できない健康状態とは、
いわゆる三大疾病だけではなく、
糖尿病などの生活習慣病も該当します。
不動産投資を早い年齢から
始めた方がいいと言われる理由の一つに、
健康状態の問題があるのです。
20代で生活習慣病や
三大疾病を発症している人は、
非常に少ないでしょう。
しかし年齢を経るにつれ
これらの病気の罹病率も上がっていくので、
加齢とともに健康上の問題で
融資が受けられない・・
という可能性も上がってきます。
-消費者金融のカードは所有しない-
投資用ローンの融資を受ける時は、
年収に対する返済額の割合を指す
返済比率がチェックされることが多いです。
しかし、返済比率だけではなく、
融資希望者がそれまで
どのような借り入れをしてきたか、
今後どのような融資金の使い方をするか
など細かく見られることがあります。
特に、消費者金融系のカードを
持っている人で金遣いが荒く、
自分でコツコツと貯蓄していく能力がない
と判断されてしまうと、
審査段階で撥ねられる危険性があります。
それまで消費者金融の利用歴があり、
消費者金融系のカードを持っている人は、
融資の審査で評価がマイナスになる
可能性があることを知っておきましょう。
またクレジットカードも
借入枠が設定されているので、
必要以上にたくさん持っていると
借入額が多いと判断される恐れがあります。
-物件を理由に融資を断られる-
不動産投資は住宅ローンと違い、
個人の特性だけではなく、
担保となる物件の能力も
金融機関にチェックされます。
債務者本人の適性が良好だとしても、
担保物件の価格が明らかに高い、
物件の収益性がやたらと悪い、
などの理由で融資が受けられない
こともあるのです。
自分が良い物件だと思っていても、
金融機関の審査でNGだった場合、
これはある意味専門家からの警告と
捉えることもできます。
そういう意味では、
銀行から断られることは、
リスク管理の点でありがたい・・
とも言えるかもしれません。
ただし、ボロ物件を仕入れて
自分で手入れを行ない資産価値を上げ、
いずれは高い値段で売却する、
などを事業の目的にする場合は、
金融機関から低い評価が出ても、
しっかり事業計画を説明することで、
応援してもらえることもあります。
ただ交渉できる金融機関ばかりではなく、
現況重視で未来の事業計画自体全く見ない
金融機関も多いため注意が必要です。
そのため、やはりある程度自身で、
銀行や信金などを開拓して、
自分の投資方針に合った金融機関の
バリエーションを持っておくことは
不動産投資において重要ですね。
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