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いまだに積算積算…と言っている
化石みたいな人がいるようですが、
金融機関が物件の評価をするに当たって
今はもう積算法は採用していません。
2〜3年前までなら原価法という
いわゆる「積算」を物件の評価算定に
用いる金融機関も多かったのですが、
いまは積算評価を言い始めると
もはや融資できる物件がないため
一部の銀行を除き、多くの金融機関で
積算は評価方法として使われていません。
では今はどんな評価方法が主流なのか？
それは投資家（事業主）としての
「総合的な返済能力」となります。
要するに、当該物件単体からの
家賃収入を返済原資とした評価方法ではなく
何かあった時（返済できない時）には、
他の収入から埋め合わせできる
「人」かどうか？を見ているのです。
他の収入というのが金融機関によっては
「年収」だったり「資産」だったり
「他の家賃収入や自己資金」だったりします。
「年収」に着目しているのが
スルガ銀行やオリックスといった
いわゆる「アパートローン」をやる銀行、
「資産」を重視しているのが都銀、
「他の家賃収入や自己資金」というのは
実は多くの地銀や信金・信組などで、
これらがかつて「積算」を重視していた
マジョリティーな金融機関なのです。
当然ながら「資産」や「他の家賃収入」を
重視する銀行では、未だ何も持たない状態の
これから不動産投資を始めるサラリーマンは
評価されにくいということになります。
そのためなるべく早くアパートローンで
一棟でも所有して不動産賃貸業を
開業して実績を出して行くことが
その後に多くの金融機関から評価されて
ゆくゆく規模拡大していく近道です。
一方、銀行が積算を見なくなったことで
キャッシュフローが改善できます。
どういうことかというと、
積算が高いと固都税の負担が大きく、
CFを圧迫してしまいがちなのですが、
積算が低くても良いということなら、
固定資産税・都市計画税は安くて済みます。
また「相続」を考えたときにも、
積算の土地＝相続税路線価なので
積算が高いと相続税評価額が高くなり
高額な相続税が課税されることになります。
そのため相続も意識する場合は、
実勢価に対し積算が低い物件を
購入するのが有効な節税対策となります。
そうでなくとも多くの、
これから不動産投資を始める人は、
最初は収益性を重視すべきですので、
積算を求める必要はないと考えます。
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