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テーマ動画(都心新築アパート投資)
さすがに利回り6％の投資でハイレバ
融資は無理があります。
基本的に動画内のシナリオでのCFが
あまりに少な過ぎなのです…
こうした低利回りの物件に投資する
場合は「CCR指数」を追うのは最初
から諦める事です。
二兎を追う者、一兎をも得ずです。
また、金利上昇リスクもあり出口の
売却価格も値上がり譲渡益を前提に
する話にも無理があると思います。
もちろんこうした物件を頭金2～3割
入れて毎月CFも潤沢にして手元現金
も購入後でも３千万あります！みた
いな方なら全然、良いと思います。
そして年収も軽く１千万以上の30代
で独身とかなら余裕でしょう。
そうした高属性の人が頭金を多めに
入れてやるべき投資なのです。
頭金5％や10％のハイレバ投資でし
かも30～35年と法定耐用年数超過の
融資期間なので、B/Sもボロボロに
なりますよ…
債務償還年数で見てもＮＧです。
基本的に債務償還年数は20年以内と
するのが与信判定基準だからです。
次の物件の融資は購入後に手元現金
が三千万以上は残っていないとB/S
がかなりキツイ状態になります。
光速流不動産投資法は中古一棟RC造
マンション投資でしたがその場合の
セオリーは法定耐用年数を超えない
融資期間とイールドギャップや返済
率をしっかりと確保する事です。
これは与信管理の原則なので新築木
造アパート投資でも守るべきルール
で、そうしないと銀行から見て債務
超過判定になり次の融資で躓くので
ダメなのです。
不動産投資は一定の規模拡大をする
事でそれがリスクヘッジにもなるか
ら一棟買って当分、買えないと言う
のは不動産投資の融資戦略上、ナン
センスなのです。
初心者がこうした総合的理解が出来
ていない段階で億超えの不動産投資
など無謀な事をしてはいけません…
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少な過ぎるＣＦは危険ですよ！