未来のための不動産売却アドバイザー

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不動産を売却した際の譲渡所得の金額については、次のような計算を行います。
収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額=譲渡所得金額
 そして、売却を行う不動産の所有期間により、税率が違います。
長期の場合:課税長期譲渡所得金額×税率(所得税15%、住民税5%)
短期の場合:課税短期譲渡所得金額×税率(所得税30%、住民税9%)

 譲渡所得とは、土地・建物・株式・ゴルフ会員権といった資産を譲渡することにより生じる所得のことです。土地・建物等の不動産の売却によって課される税金は、事業所得・不動産所得・給与所得等の他の所得と分離して(分離課税といいます)計算が行われます。

1.収入金額
 譲渡所得の収入金額は、土地・建物等の売却により買主から受領する金銭の額であるのが通常です。金銭以外の物や権利で受領した場合における収入金額は、その物や権利の時価となります。

2.取得費
 取得費とは、不動産の購入代金や購入手数料といった資産の取得のためにかかった金額に、その後に支出した改良費・設備費を加えた額のことです。不動産の取得費が不明である場合や、現実の取得費が譲渡価額の5%より少額である場合は、収入金額の5%を取得費(概算取得費といいます)とすることが可能です。

3.譲渡費用
 譲渡費用とは、不動産を売却するために支払った費用のことです。仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代等が、これに該当します。

4.特別控除額
 一定の要件を満たせば、次のような額の特別控除の適用を受けることができます。
収用等により土地や建物を譲渡した場合:5,000万円
居住の用に供している家屋やその敷地を譲渡した場合:3,000万円
平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地(所有期間5年超のもの)を譲渡した場合:1,000万円

5.税率
 不動産を売却した場合の譲渡所得は、所得期間に応じて、次の通り分けられ、税金の計算も各々行われます。所有期間とは、不動産を取得した日から引き続き所有していた期間のことです。
 (1)長期譲渡所得の場合
  譲渡した年の1月1日において所有期間が5年超のものについては、長期譲渡所得となります。所得税15%、住民税5%の税金が課されます。
 (2)短期譲渡所得の場合
  譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のものについては、短期譲渡所得となります。所得税30%、住民税9%の税金が課されます。
 なお、平成25年1月1日~平成49年12月31日は、復興財源確保法によって、所得税のほか、復興特別所得税が課されますので、上記については次の通りです。
長期の場合:所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%
短期の場合:所得税30%、復興特別所得税0.630%、住民税9%

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Q.15年前に3,000万円で自用土地を取得したのですが、地方公共団体が行う特定住宅地造成事業等のために、施行者への譲渡を7,000万円で行いました。こうした場合に、税務上の取り扱いはどのようになるでしょうか?


A.所有している土地等の譲渡を、地方公共団体・独立行政法人都市再生機構等が行う特定住宅地造成事業等(住宅建設・宅地造成事業)のために、その施行者や宅地造成をする団体に対して行った場合、その譲渡所得の金額から1,500万円が差し引かれることになります。
こうした場合には、あなたの譲渡所得の計算は、次の通りとなります。
A収入金額:7,000万円
B取得費:3,000万円
C特別控除:1,500万円
D譲渡所得:A-B-C=2,500万円
所得税・住民税:D×20%=500万円

1.概要
 所有している土地又は土地の上に存する権利(以下、土地等といいます)が、地方公共団体・独立行政法人中小企業基盤整備機構・独立行政法人都市再生機構等が行う住宅の建設又は宅地の造成を目的とする事業に用いるため、これらの者に買い取られたときや、収用をする者等によりその収用の対償に充当するために買い取られたとき等、特定住宅地造成事業等のために買取りがなされた場合は、その譲渡所得金額から1,500万円を特別控除額として控除できます。

2.特定住宅地造成事業とは
 特定住宅地造成事業とは、次のような事業のことです。
・土地収用法の収用の対償に充当するために土地の買取りをする事業
・公拡法に沿って土地の買取りをする事業
・生産緑地法に沿って土地の買取りをする事業  等

3.適用除外
 次の特例の適用を受けた場合、1,500万円の特別控除の適用を受けることはできません。
・特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
・特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例
・特定の事業用資産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
・特定の事業用資産を交換した場合の譲渡所得の課税の特例
・大規模な住宅地等造成事業の施行区域内にある土地等の造成のための交換等の場合の譲渡所得の課税の特例
・認定事業用地適正化計画の事業用地の区域内にある土地等の交換等の場合の譲渡所得の課税の特例
・平成21年及び平成22年に土地等の先行取得をした場合の譲渡所得の課税の特例

4.収用対償地の具体例
 土地収用法を基に被買収者の土地等の収用が行われ、替地を希望している場合において、対償提供者がその所有している土地等を収用対償地として譲渡したときには、その譲渡所得金額から1,500万円を特別控除として控除することができます。
 このようなケースでは、公共事業施行者・対償地提供者・被買収者が、次の方式のうち、いずれかによって契約を結ばなければなりません。
・一括契約方式
・売払い方式
・収用対償地が農地等であるときの三者契約方式
 ちなみに、被買収者については収用地の譲渡ですので、一定の要件に合致すれば、収用等の5,000万円特別控除、又は収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例の適用を受けられます。

5.特例の適用手続き
 この特例の適用を受けるためには、その年分の確定申告書に、適用を受ける旨を記載し、土地等の買取りをする者の買取り等を証する書類といった一定の証明書等を添える必要があります。

なお、平成25年1月1日から平成49年12月31日までは、復興財源確保法によって、所得税に加え、復興特別所得税の課税がなされます。したがって、本問については、税率が所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%の計20.315%になります。

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Q.私は、10年前に銀行の住宅ローンにより自宅を購入しました。しかし、リストラで無収入となり、長期間返済が不可能となってしまったことから、銀行の抵当権が実行され、自宅の所有権がなくなりました。自宅の購入価額は3,000万円、強制換価手続き時の時価は約4,000万円です。この場合にも税金が課されるのか否かを教えてください。


A.資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難である場合、強制換価手続き等による資産の譲渡については非課税とされ、譲渡税は課されません。

1.概要
 譲渡税の趣旨は、資産の移転時に、その資産の潜在的な値上がり益への課税を行うことです。この趣旨からすると、ご質問のケースについても課税対象となるのが原則であるといえます。
 しかしながら、強制換価手続き等により資産を移転する場合、通常は、その不動産所有者の全財産を用いたとしても債務の全額を返済することは不可能であるような状況です。すなわち、ご質問のケースのように抵当権が実行されて自宅を失ってしまうという場合、資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難である場合に当たると思われますから、非課税とされます。

2.資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難である場合とは
 資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難である場合とは、抵当権の実行を受けた人の債務超過の状態が著しく、近い将来についてもその資力の回復を期待することができないと認められる場合のことです。
 そのため、近い将来においてはその人の信用・才能等を用いて資金を調達する力があるという場合は、資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難である場合に当たりません。

3.資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難である場合の判定時期
 資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難である場合に当たるか否かは、その資産を移転するときに判定します。
したがって、資産の譲渡時に債務超過という状態ではなかったものの、以後の事情から債務超過になったというときには、この非課税規定の適用を受けることはできません。逆に、資産の譲渡時に資力喪失との判定がなされたときには、たとえ後に資力が偶然に回復したとしても、この非課税規定の適用を受けることができます。
なお、資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難である場合に当たれば、非課税であることから確定申告は不要です。

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