スッキリハッキリ!不動産売却

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もし遺言等がなければ、民法によって定められた相続人(法定相続人)に、同法で定められた相続分(法定相続分)に従って、分けられます。

1.法定相続人の範囲
 法定相続人は、被相続人の配偶者(配偶者相続人)と、被相続人の血族関係者で一定の者(血族相続人)に限られています。
 (1)配偶者相続人
  正式な婚姻関係にある配偶者は、常に相続人になります。内縁の妻は、長く連れ添っていても相続人になれません。
 (2)血族相続人
  相続人になれる血族関係者とその順位は、次の通りです。
 ・第一順位:被相続人の子供等の直系卑属
 ・第二順位:被相続人の父母・祖父母等の直系尊属
 ・第三順位:被相続人の兄弟姉妹
  第一順位の血族関係者から優先的に相続人となり、第一順位の者がいない場合に第二順位の者、第二順位の者がいない場合に第三順位の者が相続人となります。また、第一順位~第三順位の相続人がいない場合には、配偶者が単独で相続します。

2.法定相続分
 遺産の取り分のことを相続分といい、相続分は遺言により指定することができます。遺言で指定し
た場合の相続分を指定相続分といいます。遺言がなかった場合は法定相続分によることになり、そ
の割合は、次の通りです。
・第一順位:配偶者1/2、直系卑属1/2
・第二順位:配偶者2/3、直系尊属1/3
・第三順位:配偶者3/4、兄弟姉妹1/4
 同順位の血族相続人が複数存在する場合、各人の相続分は原則として均等です。例えば、相続人が
配偶者と2人の子供である場合、配偶者の相続分は1/2、子供の相続分は各々1/2×1/2=1/4と
なります。
 養子は、実子と同じ相続分となります。また、愛人との間に生まれた子(非嫡出子)については、認
知されていれば正妻の子の1/2の相続分となり、認知されていなければ相続権はありません。

3.遺留分
 被相続人は、原則として遺言によって相続財産を自由に処分できます。しかし、愛人に全財産を遺
贈する等、妻子の生活をおびやかしたり、相続人間の公平を全く無視したりすることは、認められま
せん。そこで、民法では、兄弟姉妹以外の法定相続人(配偶者、子、直系尊属)に相続財産の一定割合
を留保することとしていて、これを遺留分といいます。遺留分の割合は、次の通りです。
(1)相続人が父母・祖父母のみの場合:相続財産の1/3
(2)(1)以外の場合:相続財産の1/2
 遺留分権者が複数存在する場合、上記の全体としての遺留分の割合に個々の相続人の法定相続分を
乗じたものが、その相続人の遺留分となります。
 遺留分権者は、自分の遺留分を超える遺言があったとしても、「減殺の請求」をすることによって、
遺留分部分までの財産を相続することが可能です。

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Q.私個人所有の工場の土地について譲渡担保の登記をすることを条件に、私に事業資金を貸してくれるという知人がいます。譲渡担保の登記をすることにより、私個人の名義のその土地がこの知人の名義になるようです。譲渡の税金はかかるのかということと、借りた事業資金の返済ができなくなったらどうなるのかということを教えてください。


A.譲渡担保を原因とする所有権の移転登記をしたときには、所得税はかかりません。ただし、後に借入金を返済ができなくなったために、実質的に債権者のものとすれば、その事実が生じた際に譲渡があったものとして扱われることとなります。
そのため、現時点で譲渡の税金はかかりませんが、借りた事業資金が返済できなくなり、実質的に知人のものとしたのであれば、その事実が発生したときに土地の譲渡があったものとして取り扱われます。

1.譲渡担保とは
不動産を担保に借り入れる際には、通常は抵当権や根抵当権の設定登記をします。この抵当権の設定登記より手堅く担保したい場合は、登記上だけ土地の所有者の名義を借主から貸主に変えてしまうことができ、このことは、譲渡担保といわれています。
借主は、所有権の移転後も使用収益できますから、ご質問の例で、土地の名義が貸主なってもそれまでと同様に工場として使い続けられます。

2.譲渡担保の登記
以前は、実質は譲渡担保であったとしても、売買を原因とする登記ができました。しかしながら、改正不動産登記法によって、原則として、売買を原因とする登記はできないことになりました。

3.譲渡担保と課税
譲渡担保を原因とする所有権の移転登記を行っても、実質は担保にすぎませんから、売買はなかったものとされ、所得税はかかりません。ただし、次の要件を満たさなければなりません。
(1)契約書で次の事項が全て明白になっていること。
・担保とされている資産を、債務者がそれまでと同じく使用収益すること。
・通常支払うと認められる当該債務に係る利子又はこれに相当する使用料の支払いに関する定めがあること。
(2)債務者と債権者が連署した申立書を税務署長に提出すること。
 申立書には、その譲渡が債権担保だけを目的として形式的になされたものである旨の内容を記載することが必要です。

4.譲渡担保について課税が生じる場合
後に、上記3(1)の要件のうちのいずれかを欠くことになった場合、又は借主が債務を弁済できなくなったため、その資産が実質的にも債権者のものとなった場合には、これらの事実の発生時に譲渡があったものとする取り扱いがなされます。

5.買戻条件付譲渡及び再売買の予約
担保の契約として、買戻条件付譲渡や再売買の予約等の形式のものもあります。これらに関しても、上記のような要件に該当すれば、譲渡担保に含まれるものとして、同様の取り扱いが適用されることになります。

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売却不動産からの引越しのタイミングの目安として、残代金決済、つまり物件の引渡し(鍵の受け渡し)のときの1週間ほど前が挙げられます。

1.概要
 売却不動産が一般的な住宅ならば、通常買主は金融機関で住宅ローンを組みます。近年の不動産売買契約を見ると、住宅ローンの事前相談を行い、金融機関からローンの内定をもらってから契約を結ぶことが増えました(住宅金融支援機構フラット35等を除きます)。しかしながら、ローンの本審査については契約の後に行われますから、審査の結果が出るまでに長くて1ヶ月間ほどの期間が必要です。そのため、引越しの段取りをつけたくても、ローンが確定しなければ引越し業者に正式な依頼を行うことが不可能です。

2. その他気をつけること
 (1)引越し前のお部屋の確認
  何かご縁があって買主と契約を結ぶことができました。続いて、最終決済と物件の引渡しという流れとなります。それまでの経過は順調で、売主と買主の信頼関係がお互いに築くことができました。取引の内容にもよるでしょうが、残代金決済、すなわち物件の引渡し(鍵の受け渡し)のときには、売却不動産は、荷物も運び出された後で、空部屋・空家という状況です。
  中古の売買では、リフォームがなされることを前提に購入する買主が大部分を占め、よほどきれいな状況のお部屋でなければ、そのまま引き渡すということはありません。リフォーム前提というものの、次の居住者にとって居心地のいいお部屋にするため、ご自身で行うことができる範囲で結構ですから、きれいにしておくといいと思われます
  そして、残代金決済、すなわち物件の引渡し(鍵の受け渡し)の前に、付帯設備・物件状況について契約時と違っていないかを事前に確認します。この確認(設備機器が通常通りに作動することの確認)に関しては、売主と買主の双方が立会いを行うといいでしょう。双方の立会いは、取引終了後に買主より諸設備・物件状況に関わるクレームが出る可能性を軽減します。引越しの準備前後よりスケジュールが過密になると考えられますが、こうした時間を捻出していただけば、気分よく引渡しをすることができるでしょう。

 (2)各種手続き例
  1ヶ月前・・・粗大ゴミの回収手配、引越し業者の選定・手配、学校の転校手続き
      ↓
2週間前・・・電話の移設・名義変更の手続き、CATVへの連絡
      ↓
1週間前・・・役所への転出届の提出、印鑑登録の消去、電力・ガス・水道会社への転居連絡、新聞販売店への連絡、郵便局への転居届の提出、金融機関の諸手続き
      ↓
引越し当日・・・電気・ガス・水道料金の精算、電話機の取り外し、電気・ガス・水道の使用開始連絡
      ↓
引越し後・・・学校の転入手続き、住民票の異動手続き(引越し後、14日以内)、国民年金の住所変更(転入届提出後、14日以内)、印鑑登録の申請、運転免許証の住所変更、自動車の登録変更

 (3)ご挨拶
  各種手続き、物件の引渡し(鍵の受け渡し)、引越し先へ…と、目まぐるしい日々ですが、長くお付き合いしていただいたご近所へのご挨拶も大切だといえます。不安や期待という気持ちを抱いているのは、その地で新しい生活を始める買主だけではなく、ご近所も同じ状況です。売主が転居のご挨拶をすると、おのずから買主が話題に上る場合が多いので、買主に関する情報を事前に伝えることにより、ご近所は安堵感を覚えられ、買主についてもご近隣に溶け込むのが容易になるでしょう。

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目的達成の期限が具体的に存在するのなら、早速の相談をお勧めします。通常は売却完了まで約半年を要します。

お客様との打ち合わせに際して、納期・方法を定めるだけでなく、具体的に納期の障害となる項目がないかの確認をします。

1.打ち合わせの事項
動機(なぜ)・・・家族増加による買い換え、転勤、両親との同居、離婚による不要不動産、合併統合、事業再生等。
 納期(いつまでに)・・・納税のために、購入物件の代金支払いに合わせたい、税制上の優遇措置を受けるために。
 物件所有者( 誰が)・・・本人・妻・父・母・叔父・叔母・相続人全員。
 対象不動産(何を)・・・ご自宅、別荘、相続不動産、投資用マンション、事業用物件、自社社宅、遊休不動産、自社社屋等。
 方法手段(どのように)・・・指定流通機構(レインズ)への登録、ポータルサイトへの掲示、既存顧客
への紹介、新聞の折り込みチラシへの掲載、不動産情報誌への掲載というように、媒体を利用する(OPEN型)。
              現在居住しているので、ご近所に売却について知られたくないので、任意売却(債権者と調整を図りながらの売却)なので、会社の資産を売却するので、風評被害を避けたい(CLOSE型)。 売却の窓口(どこで売却するか)・・・デベロッパー系不動産会社、金融系不動産会社、電鉄系不動産会社、弁護士・税理士系不動産会会社、管理会社系不動産
会社、中小不動産会社等のうち、どの会社に売却依頼をするか。
上記のように、相当な情報をお聞きします。

2.売却の障害、納期の障害となる要因
 (1)相続登記が未了
  不動産の登記がたとえ未了でも、罰則や義務の対象にはなりません。しかしながら、不動産の売却に際しては、不動産登記が未了の場合、売却することは不可能です。仮に相続財産を売却するなら、売却前に、被相続人から相続人に土地・建物の不動産の名義を変更する手続きを行わなければなりません。遺産分割協議書を作成したときでも、当該分割時点においては相続人間の合意があっても、時間が経つにつれて、共有者の一人に二次相続が生じていたり、後日分割の仕方に満足できなくなったりするというふうに、当時とは状況に変化が生じるケースがあり、このようなケースでは相続登記をするのが簡単ではありません。相続登記は完了まで1ヶ月程度なのが
通常ですが、登記の完了時期を見通せない恐れもあります。

(2)測量図の作製
 測量図の種類については、現況測量図と確定測量図に分類されます。民有地に関して、隣地所
有者等の立会いを得て、測量士・土地家屋調査士といった有資格者によって作製された測量図は、現況測量図と呼ばれます。国又は地方公共団体により所有、管理されている道路・水路等(官有地)との境界の確定は必要ありません。また、官有地・民有地に関して、隣地所有者等の立会いを得て境界確定の上、有資格者によって作製された測量図は、現況測量図と呼ばれます。
過去には、一般の住宅地・戸建も公簿売買(登記簿の面積による売買)での取引が行われていま
したが、登記簿面積と実測面積はほとんどの場合に同じではないため、後にトラブルが起こることもあって、買主側がこれらの測量図の作製を希望するケースが増えました。これらの測量図の製作過程においては、隣地・近隣の方の協力が不可欠です。普段からご近所付き合いがあれば協力してもらいやすいと思われます。しかしながら、交流が皆無だと立会いスケジュールに遅れをきたし、境界石等がわからないケースでは最悪の場合、境界のポイントも不定であるという状態になってしまいます。立会い日やポイントが不定であることに関しては、例えば、知らぬ間にこちらの塀が隣地に越境していた、塀がどちらの所有か明らかでない、先代から境界石の位置が昔と異なると聞いている、隣地が所有している測量図を基にして割り出すと現況のポイントがずれる、お互いが(先代が)いい感情を抱いていない等、いろいろな理由があり得ます。
また、相続税の物納申請や法人(宅地建物取引主任業者を含みます)との取引については、確定
測量図の作製が必要となります。確定測量図の作製に当たっては国又は地方公共団体の立会いが必要ですので、確定測量図ができるまでに通常は3ヶ月を要します。査定ポイントが不定であれば、時間が過ぎていくだけで、完成時期を見通せなくなります。

(3)売却不動産の整備が必要
売却不動産が借地である場合には、あらかじめ売却することを地主に話し、譲渡承諾を得て、
売却に際してのさまざまな条件も含めて決定しておくことが重要です。自宅に接する道路が私道(個人・共有で所有している道路)であり、上下水道・ガス管を新たに敷設するという場合には、土地所有者の承諾を得る必要があります。認定外道路(公道として認定することが困難な道路。維持管理は市区町村)を除外します。また、私道のうちで、行き止まりの道路らしい私道(建築基準法第42条第1項第5号に規定された、いわゆる位置指定道路)に面している場合には、本来の役所に申請した図面と現況の道路形状が違い、再建築を行うときに接道要件を満たしていないことがありますので留意が必要です。
越境物(ひさし、塀)の撤去等は、以前に取り決めがないならば、新しく隣地当事者との取り決
め(覚書)を交わす必要があります。

(4)本人確認に伴う成年後見制度の利用
平成20年3月に犯罪収益移転防止法が施行されたことによって、不動産売買の取引に関わる
宅建業者は、売主・買主・代理人の本人確認をして、本人確認記録を作成・保存し、取引記録の作成・保存を行い、疑わしい取引の届出をすることが義務付けられています。そのため、不動産関連の事務手続きの際にも本人確認が不可欠で、売却の依頼をいただくに当たっての媒介契約時等にも本人確認が不可欠です。法律行為をするには、するのに必要な判断能力がかかせません。不動産の売主は、未成年者であることは少なく、強いていえば高齢者の方が多いと思われます。現在の市況においては、売却のご依頼をいただいたときから具体的な買主をお探しするまで、長い案件の場合は数年がかかります。したがって、媒介契約に当たってはお元気で判断離能力があった方でも、売買契約や最終の残代金決済の際には判断能力が皆無となってしまうことも考えられます。
このような状態においては、成年後見制度を利用するという解決策が存在します。成年後見制度は、任意後見制度と法定後見制度に分類されます。後になって判断能力が不十分になった場合に備えて、誰に、いかなる支援をしてもらうのかを、あらかじめ契約で決定しておく制度は、任意後見制度と呼ばれます。また、判断能力が不十分になった場合に利用でき、家庭裁判所が、援助者として成年後見人・保佐人・補助人を選ぶ制度は、法定後見制度と呼ばれます。法定後見制度を用いるためには、家庭裁判所に審判の申立てをします。判断能力が全くない方については後見、判断能力が著しく不十分な方については保佐、判断能力が不十分な方については補助というように、本人の判断能力に応じた制度を利用することができます。
   
  売却のお手伝いについては、これらの事柄に留意しつつ進めますが、解決に時間を必要とするこ
ともあります。お客様の背景やご事情で、同じものは一つもありません。一つのお取引を終えたと
きには、そのお客様の個人のあらゆる情報が分かってしまっています。お客様としては、それほど
の情報を、見知らぬ担当者に示すわけですから、信用できる人にご相談されることが大切だといえ
ます。

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