目的達成の期限が具体的に存在するのなら、早速の相談をお勧めします。通常は売却完了まで約半年を要します。
お客様との打ち合わせに際して、納期・方法を定めるだけでなく、具体的に納期の障害となる項目がないかの確認をします。
1.打ち合わせの事項
動機(なぜ)・・・家族増加による買い換え、転勤、両親との同居、離婚による不要不動産、合併統合、事業再生等。
納期(いつまでに)・・・納税のために、購入物件の代金支払いに合わせたい、税制上の優遇措置を受けるために。
物件所有者( 誰が)・・・本人・妻・父・母・叔父・叔母・相続人全員。
対象不動産(何を)・・・ご自宅、別荘、相続不動産、投資用マンション、事業用物件、自社社宅、遊休不動産、自社社屋等。
方法手段(どのように)・・・指定流通機構(レインズ)への登録、ポータルサイトへの掲示、既存顧客
への紹介、新聞の折り込みチラシへの掲載、不動産情報誌への掲載というように、媒体を利用する(ＯＰＥＮ型)。
現在居住しているので、ご近所に売却について知られたくないので、任意売却(債権者と調整を図りながらの売却)なので、会社の資産を売却するので、風評被害を避けたい(ＣＬＯＳＥ型)。 売却の窓口(どこで売却するか)・・・デベロッパー系不動産会社、金融系不動産会社、電鉄系不動産会社、弁護士・税理士系不動産会会社、管理会社系不動産
会社、中小不動産会社等のうち、どの会社に売却依頼をするか。
上記のように、相当な情報をお聞きします。
2.売却の障害、納期の障害となる要因
(1)相続登記が未了
不動産の登記がたとえ未了でも、罰則や義務の対象にはなりません。しかしながら、不動産の売却に際しては、不動産登記が未了の場合、売却することは不可能です。仮に相続財産を売却するなら、売却前に、被相続人から相続人に土地・建物の不動産の名義を変更する手続きを行わなければなりません。遺産分割協議書を作成したときでも、当該分割時点においては相続人間の合意があっても、時間が経つにつれて、共有者の一人に二次相続が生じていたり、後日分割の仕方に満足できなくなったりするというふうに、当時とは状況に変化が生じるケースがあり、このようなケースでは相続登記をするのが簡単ではありません。相続登記は完了まで1ヶ月程度なのが
通常ですが、登記の完了時期を見通せない恐れもあります。
(2)測量図の作製
測量図の種類については、現況測量図と確定測量図に分類されます。民有地に関して、隣地所
有者等の立会いを得て、測量士・土地家屋調査士といった有資格者によって作製された測量図は、現況測量図と呼ばれます。国又は地方公共団体により所有、管理されている道路・水路等(官有地)との境界の確定は必要ありません。また、官有地・民有地に関して、隣地所有者等の立会いを得て境界確定の上、有資格者によって作製された測量図は、現況測量図と呼ばれます。
過去には、一般の住宅地・戸建も公簿売買(登記簿の面積による売買)での取引が行われていま
したが、登記簿面積と実測面積はほとんどの場合に同じではないため、後にトラブルが起こることもあって、買主側がこれらの測量図の作製を希望するケースが増えました。これらの測量図の製作過程においては、隣地・近隣の方の協力が不可欠です。普段からご近所付き合いがあれば協力してもらいやすいと思われます。しかしながら、交流が皆無だと立会いスケジュールに遅れをきたし、境界石等がわからないケースでは最悪の場合、境界のポイントも不定であるという状態になってしまいます。立会い日やポイントが不定であることに関しては、例えば、知らぬ間にこちらの塀が隣地に越境していた、塀がどちらの所有か明らかでない、先代から境界石の位置が昔と異なると聞いている、隣地が所有している測量図を基にして割り出すと現況のポイントがずれる、お互いが(先代が)いい感情を抱いていない等、いろいろな理由があり得ます。
また、相続税の物納申請や法人(宅地建物取引主任業者を含みます)との取引については、確定
測量図の作製が必要となります。確定測量図の作製に当たっては国又は地方公共団体の立会いが必要ですので、確定測量図ができるまでに通常は3ヶ月を要します。査定ポイントが不定であれば、時間が過ぎていくだけで、完成時期を見通せなくなります。
(3)売却不動産の整備が必要
売却不動産が借地である場合には、あらかじめ売却することを地主に話し、譲渡承諾を得て、
売却に際してのさまざまな条件も含めて決定しておくことが重要です。自宅に接する道路が私道(個人・共有で所有している道路)であり、上下水道・ガス管を新たに敷設するという場合には、土地所有者の承諾を得る必要があります。認定外道路(公道として認定することが困難な道路。維持管理は市区町村)を除外します。また、私道のうちで、行き止まりの道路らしい私道(建築基準法第42条第1項第5号に規定された、いわゆる位置指定道路)に面している場合には、本来の役所に申請した図面と現況の道路形状が違い、再建築を行うときに接道要件を満たしていないことがありますので留意が必要です。
越境物(ひさし、塀)の撤去等は、以前に取り決めがないならば、新しく隣地当事者との取り決
め(覚書)を交わす必要があります。
(4)本人確認に伴う成年後見制度の利用
平成20年3月に犯罪収益移転防止法が施行されたことによって、不動産売買の取引に関わる
宅建業者は、売主・買主・代理人の本人確認をして、本人確認記録を作成・保存し、取引記録の作成・保存を行い、疑わしい取引の届出をすることが義務付けられています。そのため、不動産関連の事務手続きの際にも本人確認が不可欠で、売却の依頼をいただくに当たっての媒介契約時等にも本人確認が不可欠です。法律行為をするには、するのに必要な判断能力がかかせません。不動産の売主は、未成年者であることは少なく、強いていえば高齢者の方が多いと思われます。現在の市況においては、売却のご依頼をいただいたときから具体的な買主をお探しするまで、長い案件の場合は数年がかかります。したがって、媒介契約に当たってはお元気で判断離能力があった方でも、売買契約や最終の残代金決済の際には判断能力が皆無となってしまうことも考えられます。
このような状態においては、成年後見制度を利用するという解決策が存在します。成年後見制度は、任意後見制度と法定後見制度に分類されます。後になって判断能力が不十分になった場合に備えて、誰に、いかなる支援をしてもらうのかを、あらかじめ契約で決定しておく制度は、任意後見制度と呼ばれます。また、判断能力が不十分になった場合に利用でき、家庭裁判所が、援助者として成年後見人・保佐人・補助人を選ぶ制度は、法定後見制度と呼ばれます。法定後見制度を用いるためには、家庭裁判所に審判の申立てをします。判断能力が全くない方については後見、判断能力が著しく不十分な方については保佐、判断能力が不十分な方については補助というように、本人の判断能力に応じた制度を利用することができます。
売却のお手伝いについては、これらの事柄に留意しつつ進めますが、解決に時間を必要とするこ
ともあります。お客様の背景やご事情で、同じものは一つもありません。一つのお取引を終えたと
きには、そのお客様の個人のあらゆる情報が分かってしまっています。お客様としては、それほど
の情報を、見知らぬ担当者に示すわけですから、信用できる人にご相談されることが大切だといえ
ます。