今日は新築の建売り物件について。
以前も似たような事を書いたかもしれませんが、昨日お客様と話をしていて「キチンと整理しておいた方がいいかな」と思いましたので、再度私なりの考え方を書いていきますね。
検討している建売住宅が【高いのか、相場なのか】を考える時に、建物価格をどのように計算するかがポイントになります。
＊不動産の査定では再調達価格といって、その家を新築で建てた時の建物坪単価で計算する方法もあります。建物坪単価は＠５０万円や＠５５万円とかで計算したりします。
建売って（ものすごく大雑把に言いますが）ほとんがローコスト住宅に分類される住性能の家。ここでいう住性能というは耐震・断熱・換気などの基本性能であって、設備・仕様ではありません。ローコスト系の住宅だけを建てる場合なら、２階建てで大体坪単価は＠４０万円前後といった所ではないでしょうか。
延床面積が３２坪の４LDKなら、坪単価は少し余裕みて＠４５万円とすると、３２坪×４５万円で１，４４０万円。まぁ建物価格１，５００万円位になるという感じですね。
ここで【検討している建売住宅の価格】の話に戻りますが、例えば
●分譲価格４，０００万円（土地３０坪、建物３２坪・２階建て・４LDK） としましょう。
先程の計算では、建物が１，５００万円ですので逆算すると土地価格は２，５００万円→土地坪単価＠約８３万円になります。
でもですね、建物の坪単価設定が変わるだけで大きく土地坪単価が変わるんですよ。
・建物坪単価＠５０万円の場合 →土地＠８０万円
・ 〃 ＠５５万円の場合 →土地＠７４．６万円
営業マンによっては「建物は坪６０万円くらいしますので、それで計算すると土地が＠６９万円になります。安いでしょ！」って説明をするケースもあるかもしれませんが、そりゃそうなるやろ・・・って話で。
そもそも建物坪単価６０万円になる根拠は？って説明をしないといけません。「一般的に建築条件付き土地を購入する時の建物価格設定が６０万円くらいだから」って言うかもしれませんが、それは不動産会社の都合であって、お客様側に立った回答にはなってないんですよ。実際に同じような建物を（建売や建築条件付きではなく）ローコストメーカーに依頼すると、建物坪単価は４０万円台で充分に建てられるんですからね。
ですので、建売り住宅を検討する時は【建物坪単価＠４５万円で計算して、土地価格を算出する】、その結果土地価格が地域の相場と合致しているかどうかをチェックするのが一番近いんじゃないかと思います。
＊もし建物坪単価６０万円で言ってくる営業マンがいたら、必ずその根拠を確認してください。具体的には「断熱の素材は？」「どのくらいの厚みで施工されているの？」「それは一般住宅と比べて、具体的にどれだけ差がある？」「第●種換気ですか？」、これ位の質問をして答えられないんだったら、その営業マンは【全然住宅の事を知らずに適当に言っている】と考えて頂いて大丈夫です。
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