いや 色々あった１週間でした。
案内・相談・打合せがあり
今週は間取り作成が多かったですね。
間取り考えてると時間がたつ事を忘れる。
集中してるからなんですが
住宅の事を考えるのが好きなんでしょうね。
あとは お客さんを中古一戸建てに案内してまして
売主さん側の仲介担当の営業マンがいてたのですが
「ご説明しておきたい箇所がいくつかあるので」
という事だったので、おまかせしました。
玄関入って、初っぱなの部屋で
「天井にシミがありまして、水漏れかと・・・」
はやっ！最初の説明が水漏れのシミって（汗）
いや、いいんです。大事な事なんです。
でも 水漏れしてる原因が分からない事。
その箇所は直さずで、現状のまま売却。
それが 価格にどう反映してるかが分からない。
これでは気に入ったとしても、買えませんね。
位置的に考えれば キッチンか洗面の配管だと
推測できるんですけど
もっと突っ込んで対応してて欲しかった。
基礎・屋根・構造・配管
中古住宅のおさえておく箇所の基本です。
今日は 不動産とは全く違う話。
ホームページについて。
「https」 ってご存知ですか？
大体は「http」から始まるアドレスですが
そこに S が付いてます。
コレ 要はセキュリティみたいな事で
【このホームページは安全です】みたいな事を
証明しています。
２年くらい前だったかな？
どーしようと悩んだ時もあったのですが
他ではほとんどやってなかったし
SEO的にもあまり意味ないって聞いたもんで
その時は httpsにはしませんでした。
でも ここ最近はSSL化してなかったらアカンみたいな
感じになってきましたし
会員登録や問合せフォームで個人情報がありますから
『やっとかなアカンな』って事で
実行いたしました。
サイト証明書の発行や月々のコストはかかりますが
これからはＭＵＳＴかな。
今日の午前中は
摂津市にある材木屋さんに
お客さんと一緒に行ってきました。
新築一戸建てで ダイニングテーブルやベンチなど
家具屋に依頼するとメチャクチャ高いでしょ。
なんで 材木から買って、加工をしてもらおう
という事で行ってきました。
場所は 摂津市鳥飼本町。
事務所がある茨木市並木町からは
車で１０分ほどで行ける近距離です。
木つくり応援隊（株式会社日邦建工さん）
社長さんも社員さんも
気持ちよく説明して頂きました。
いや 木っていいですね！ テンション上がります。
今日はチーク材の確認＆はぎ板の現物確認。
その他色々と説明を聞いてきました。
こういった材木屋で直接頼むのもいいですね。
なんといっても価格が安いし
木材の加工と納品をしてもらえれば
私の知ってる大工さんが取り付けしてくれるって事で
かなりお買い得な造作家具が可能になる。
倉庫には色んな種類の材木がありました。
いや テンション上がるわ～。
だから建築は面白い。勉強になります。
てか 自分が不動産屋って事を忘れております（汗）。
今日のブログは、昨日に見た
リノベーション店舗の事を書こうと思いましたが
先週・先々週でご相談頂いたお客様５組の
希望に合いそうな物件を
ググッーとセレクトしていく作業に
集中しております。 なので、まだ次回に。
お客さんに提案する物件をチェックする作業は
一番集中する時間なので かなり疲れます（汗）
今回は遠方の方もいて、茨木市をあまりご存知ではなく
・スーパーとか日々の暮らしはＯＫか
・坂道などのチェック
・道路幅や交通量の確認
・エリアが適切か
をまず基本にして
そこから 資産価値と売出し価格のバランスと
ご家族をイメージして 間取りの確認をしていく。
中古なら リフォームやリノベが可能かどうか。
なかなかの作業になります。
結果、今はオススメがないという結論になる事も
多々ある・・・・・。くやしいけど、仕方がない。
木曜までには、まずは自分の中で結論を出して
メール連絡できる様にしないと。
さっ 頑張ります。
夕方前に ちょっくら見てきました。
築７０年の文化住宅をリノベーションした店舗。
なので 今日は画像をすこしだけですが
掲載する為に再度ブログ更新。
なるほどなぁ～と思った部分。
現実を考えてしまう部分。
色々と感じるものがありましたね。
明日に 詳しく書きまーす。
少し前にも書きましたが
再度 具体的な金額で書きますので
参考にして頂けたらと思います。
お客さんからのご質問でよくある
「お買い得な物件って、あるもんなんですか？」
これに対する数字での答えです。
お買い得という意味は、価格が安いという
ケースでお考えが多いかと思います。
例えば 土地面積４０坪で、相場坪単価が８０万円とすると
相場の土地価格は ３，２００万円。
これに対して 売主さんが坪単価７０万円でも
「まぁ売ってもいいですけど」という感じだったとします。
４０坪で ２，８００万円。
古家があったりして、売れにくいと思ってる・・・とかね。
差は４００万円。確かにお買い得ですね。
ここで １つポイントがあるのですが
売主様から売却を依頼された仲介不動産会社は
こうなると 親しい不動産会社へ買取に走るという
確率が非常に高くなります。
（現実の買取はもっとシビアな価格ですが）
買い取った不動産会社は 解体して、更地にして
・建築条件付き土地 ３，４００万円（坪単価８５万円）
・建築条件なし土地 ３，６００万円（坪単価９０万円）
とかで 売りに出す訳です。
（大手が多いのですが）不動産会社から
売りに出されているのをよく見ると思います。
建築条件付きだとしたら、土地３，４００万円。
で 大体建物は１，８００万円位が多いでしょ。
合計すると ５，２００万円。（外構とかは別にして）
一方 普通に相場価格で土地を買ったら？
坪単価８０万円なので ３，２００万円。
解体費用で１２０万円。
で 建物についてですが
この場合は建築条件はありませんので
住宅会社を好きに選べます。
建築条件付きとか新築と同じくらいの建物なら
だいたい１，５００万円くらいで建築可能。
ここで合計。
３，２００万円＋１２０万円＋１，５００万円＝４，８２０万円。
その差は３８０万円。充分にお得かと。
土地申込み時に価格交渉をして
土地価格が８０万円でも、１００万円でも安くなれば
条件付きより もっとお得になります。
建築条件付きがダメと言ってるんではなくて
こういった事をすべて把握した上で
物件を検討して頂きたい。
逆に言うと この説明もキチンとしない営業マンは
お客さんの事を考えてないって事です。
お買い得物件については
全くゼロではないですよ。
たま～に ポンっと出てくる時もあります。
でも経験上、すぐに不動産会社が買い取ってる（汗）
このスピード感は一般のお客さんは負ける。
まぁ シビアな内容のブログになりましたが（汗）
こんな話をしながらも、トータルで考えて
【この物件は良いのか、また待つべきか】
色々とディスカッションしていきましょう。
